Votre locataire ne paie plus. Chaque mois qui passe, c’est un loyer de perdu et une procédure qui se complique. Trêve hivernale, délais du tribunal, demandes de délais du locataire — le temps joue contre le bailleur. La seule façon de limiter la casse, c’est d’agir vite et de ne pas se tromper de procédure.
Situation urgente ?
Impayés depuis plusieurs mois, locataire injoignable, risque de dégradation du bien — le cabinet intervient en procédure accélérée (référé expulsion) pour obtenir rapidement une décision de justice.
Quand faut-il agir ?
Dès le premier impayé non régularisé. En pratique, la plupart des propriétaires attendent 2 ou 3 mois « pour voir ». C’est compréhensible, mais c’est une erreur. Pendant ce temps, la dette s’accumule, le locataire peut devenir insolvable, et si la trêve hivernale approche, l’expulsion effective sera reportée de plusieurs mois.
Le cabinet intervient dans les situations suivantes : retards de loyers récurrents, impayés prolongés, dégradations associées aux impayés, charges locatives impayées, locataire parti sans régler sa dette, occupation par un squatteur, occupation sans droit ni titre.
Mon locataire ne paie plus : que faire ?Les étapes de la procédure d’expulsion
La procédure suit un enchaînement précis. Chaque acte conditionne le suivant — une erreur à une étape peut invalider toute la suite.
Commandement de payer
Acte de commissaire de justice. Lance le délai de 2 mois de la clause résolutoire.
En savoir plusClause résolutoire
Si le locataire ne régularise pas en 2 mois, le bail est résilié de plein droit.
En savoir plusAudience au tribunal
Référé ou assignation au fond. Condamnation au paiement + expulsion.
En savoir plusTrêve hivernale
1er nov. au 31 mars : expulsion suspendue, mais procédure judiciaire possible.
En savoir plusRecouvrement
Saisie sur comptes, salaires. Action contre la caution si elle existe.
En savoir plusCombien de temps dure une procédure à Paris ?
Il faut être honnête : une procédure d’expulsion complète prend entre 6 et 18 mois. Le commandement de payer impose un délai incompressible de 2 mois. L’audience au TJ Paris intervient généralement 2 à 4 mois après l’assignation. Ensuite, il faut signifier la décision, délivrer le commandement de quitter les lieux, et éventuellement solliciter le concours de la force publique.
La trêve hivernale (1er novembre au 31 mars) suspend l’expulsion physique mais pas la procédure judiciaire. C’est d’ailleurs le meilleur moment pour préparer le dossier et obtenir le jugement, afin d’être prêt à exécuter dès le 1er avril.
Ce qui raccourcit les délais : agir tôt, avoir un dossier complet, et choisir la bonne voie procédurale (référé vs assignation au fond).
Caution et recouvrement des loyers
Action contre la caution
Si le bail prévoit une caution solidaire, le bailleur peut demander directement le paiement à la caution sans attendre l’échec des poursuites contre le locataire. L’acte de cautionnement doit être vérifié — une mention manquante peut le rendre nul.
Caution et loyers impayésLocataire parti sans payer
Le départ du locataire n’éteint pas la dette. Les loyers impayés, les charges et les dégradations restent dues. Une procédure de recouvrement (saisie sur compte, saisie sur salaire) peut être engagée, y compris contre la caution.
Locataire parti sans payer : recoursOccupation sans droit ni titre et squatteurs
Occupant sans bail
Un occupant qui reste après la fin du bail, après un congé régulier ou après une décision judiciaire n’a plus de droit au maintien dans les lieux. La procédure vise la reconnaissance de l’occupation sans droit ni titre, l’expulsion et l’indemnité d’occupation.
Avocat expulsion locataire ParisSquatteurs
Le squat est une occupation par effraction ou ruse, sans aucun contrat. La procédure diffère de l’expulsion classique — une voie administrative accélérée existe depuis la loi du 27 juillet 2023. Le propriétaire ne doit en aucun cas tenter d’expulser lui-même.
Squatteur : que faire ?Tribunal judiciaire de Paris et procédure d’expulsion
À Paris, les procédures d’expulsion sont portées devant le TJ Paris. L’encombrement des chambres fait varier les délais, mais la qualité du dossier influence directement la rapidité du traitement. Un dossier complet, bien argumenté, avec des pièces organisées évite les renvois et les demandes de complément.
En cas d’urgence caractérisée (dégradations, sous-location illicite, troubles graves), une procédure accélérée en référé permet d’obtenir une décision en quelques semaines.
Les règles applicables aux impayés en bail commercial sont différentes de celles des baux d’habitation (délais, clause résolutoire, procédure). Consultez la page dédiée aux baux commerciaux.
Questions fréquentes
Puis-je couper l’eau ou l’électricité à mon locataire ?
Non. C’est une voie de fait, strictement interdite et pénalement sanctionnée. Même chose pour le changement de serrures. Toute expulsion doit passer par une décision de justice et un commissaire de justice.
Mon assurance loyers impayés refuse de prendre en charge. Que faire ?
Les assurances GLI ont des conditions strictes (délais de déclaration, obligations du bailleur). Si vous êtes hors délai ou qu’une condition n’est pas remplie, l’assureur peut refuser. Un avocat peut intervenir en parallèle de l’assurance ou à sa place pour engager la procédure.
La procédure coûte-t-elle plus cher que les loyers perdus ?
Rarement. Le coût d’une procédure d’expulsion en référé est généralement inférieur à quelques mois de loyers impayés. Et plus vous attendez, plus la dette augmente. Le tribunal condamne le locataire aux dépens et parfois aux frais d’avocat.
Votre locataire ne paie plus ?
Plus vous attendez, plus la situation se dégrade. Le premier échange est gratuit — il permet de faire le point et de déterminer la meilleure procédure à engager.