FAQ – Droit immobilier : vos questions fréquentes

Mon bailleur me donne congé pour vendre. Peut-il le faire ?

Oui, mais sous conditions strictes. Le congé pour vente doit respecter un préavis de 6 mois avant l’échéance du bail, contenir des mentions obligatoires (prix, description du bien) et constituer une offre de vente prioritaire au locataire. Un congé qui ne respecte pas ces formes est nul et le bail se poursuit.

Mon propriétaire ne me rend pas mon dépôt de garantie. Que faire ?

Le bailleur a un mois pour restituer le dépôt de garantie si l’état des lieux de sortie est conforme, deux mois en cas de retenues justifiées. Passé ce délai, une pénalité de 10% du loyer mensuel par mois de retard s’applique automatiquement. Une mise en demeure suivie d’une saisine du tribunal permet d’obtenir la restitution et les pénalités.

Qu’est-ce qu’un locataire protégé ?

Un locataire de plus de 65 ans dont les ressources sont inférieures à un certain plafond bénéficie d’une protection renforcée. Le bailleur ne peut pas lui donner congé (pour vente ou reprise) sans lui proposer un relogement correspondant à ses besoins et à proximité. Les conditions sont strictes et une erreur dans la procédure rend le congé nul.

Quel est le délai pour contester une décision d’assemblée générale ?

Deux mois à compter de la notification du procès-verbal pour les copropriétaires opposants ou défaillants. C’est un délai de forclusion : une fois dépassé, aucun recours n’est possible, même si la décision est manifestement irrégulière. Si vous avez un doute sur une décision votée, faites analyser le PV sans attendre.

Le syndic ne fait pas son travail. Quels recours ?

Plusieurs actions sont possibles selon la situation : mise en demeure du syndic, demande de convocation d’une assemblée générale extraordinaire, action en responsabilité pour faute de gestion, ou demande de désignation d’un administrateur provisoire en cas de carence grave. Le choix dépend de la gravité des manquements constatés.

Mon bailleur refuse de renouveler mon bail commercial. Ai-je droit à une indemnité ?

En principe, oui. Le locataire commercial qui se voit refuser le renouvellement de son bail a droit à une indemnité d’éviction, sauf si le bailleur justifie d’un motif grave et légitime (manquements du locataire à ses obligations). L’indemnité d’éviction peut représenter la valeur du fonds de commerce plus les frais de déménagement et de réinstallation. À Paris, les montants sont souvent très élevés.

Mon loyer commercial peut-il être augmenté au-delà de l’indice ?

Oui, dans certains cas. Lors du renouvellement du bail, le bailleur peut demander un déplafonnement du loyer si des modifications matérielles des facteurs locaux de commercialité ont eu lieu pendant la durée du bail (travaux d’urbanisme, ouverture d’une ligne de métro, transformation du quartier). Le déplafonnement est encadré et se fait progressivement par paliers.

Des malfaçons apparaissent après les travaux. Quelles garanties puis-je invoquer ?

Tout dépend du moment et de la gravité. La garantie de parfait achèvement couvre tous les désordres signalés dans l’année suivant la réception. La garantie biennale couvre les équipements dissociables pendant 2 ans. La garantie décennale couvre pendant 10 ans les dommages qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination. La qualification du désordre détermine la garantie applicable.

Mon artisan a abandonné le chantier. Que puis-je faire ?

Commencez par une mise en demeure de reprendre les travaux dans un délai raisonnable. Si l’entreprise ne réagit pas, vous pouvez résilier le contrat à ses torts et engager sa responsabilité pour obtenir l’indemnisation du préjudice (coût de reprise par un autre artisan, retard, préjudice de jouissance). Si l’entreprise a disparu ou est en liquidation, il faut vérifier si son assurance peut être actionnée.

Quelle différence entre un avocat mandataire et un agent immobilier ?

L’avocat mandataire est soumis à des obligations déontologiques strictes (secret professionnel, indépendance, loyauté), dispose d’une assurance responsabilité civile professionnelle et peut rédiger le compromis de vente lui-même. Ses honoraires sont libres et négociables. Il n’est pas soumis à la loi Hoguet (qui régit les agents immobiliers) mais aux règles du Barreau. Pour le vendeur, c’est une garantie de sécurité juridique renforcée.