Quand un locataire squatte, détruit le logement ou crée un climat d’insécurité dans l’immeuble, attendre 12 à 18 mois pour une procédure classique n’est pas toujours tenable. Le référé expulsion permet d’obtenir une décision en quelques semaines — mais le juge ne l’accorde pas facilement. Cette procédure d’urgence reste strictement encadrée. Un référé mal préparé est rejeté, et il faut alors repartir sur une procédure au fond — avec des mois perdus. Si votre situation concerne principalement des impayés de loyers, consultez la page dédiée aux loyers impayés et expulsion.
pour obtenir l’ordonnance du juge des référés — contre 6 à 12 mois pour une procédure au fond.
L’ordonnance peut être exécutée sans attendre le délai d’appel (exécution provisoire).
Condition sine qua non. Sans urgence caractérisée, le juge rejette et renvoie au fond.
Dans quels cas le juge accepte une expulsion rapide par référé ?
Squat / occupation sans droit ni titre
Dégradations graves et continues
Troubles de voisinage graves
Impayés + comportement frauduleux
Manquement grave aux obligations
Cas n°1 : Squat — occupation sans droit ni titre
C’est le cas le plus clair. Une personne occupe votre logement sans contrat, sans bail, sans votre autorisation. Le trouble est manifestement illicite. Il faut prouver trois choses : votre qualité de propriétaire (titre de propriété, acte notarié), l’absence totale de droit de l’occupant, et le caractère récent de l’occupation.
Plus vous agissez vite après la découverte du squat, plus vos chances sont élevées. Au-delà de plusieurs mois sans réaction, le juge peut considérer que l’urgence s’est émoussée. Si l’occupant produit un semblant de bail, même frauduleux, le juge peut renvoyer au fond. Pour les squats de domicile, une procédure administrative accélérée existe aussi depuis la loi du 27 juillet 2023.
Squatteur : procédure accéléréeCas n°2 : Dégradations graves et continues
Les destructions caractérisées peuvent justifier un référé quand elles mettent en péril la conservation du bien : trous dans les murs, installations électriques arrachées, dégâts des eaux volontaires, accumulation d’immondices créant une insalubrité. Une simple négligence d’entretien ne suffit pas. Le juge regarde la gravité objective et le risque d’aggravation — plus le locataire reste, plus les dégâts s’accumulent.
Cas n°3 : Troubles de voisinage graves et répétés
Uniquement dans les manifestations les plus graves : violences ou menaces envers les voisins, tapage nocturne systématique, dégradations des parties communes, activités illégales depuis le logement. Un incident isolé ne suffit pas — il faut plusieurs éléments convergents : mains courantes, PV de police, attestations de voisins, constats de commissaire de justice. La simple gêne sonore ou les conflits de personnes ne suffisent pas.
Cas n°4 : Impayés massifs avec comportement frauduleux
Les impayés seuls ne justifient pas un référé — la procédure classique avec clause résolutoire reste la voie normale. Mais quand les impayés s’accompagnent de fraude — sous-location illégale, occupation sans paiement dès l’entrée avec garanties mensongères, changement de serrures — le référé peut être envisagé. Il faut prouver les impayés ET les éléments de fraude.
Cas n°5 : Manquement grave aux obligations
Transformation du logement sans autorisation (murs abattus, installations dangereuses), usage contraire à la destination des lieux, suroccupation dangereuse, refus d’accès au bailleur pour réparations urgentes. Il faut une violation flagrante et un risque concret d’aggravation. Le simple désaccord sur une clause du bail ne suffit pas.
Les trois conditions pour obtenir le référé
Urgence avérée
Risque de dommage imminent ou d’aggravation rapide. L’urgence s’évanouit avec le temps — il faut agir dans les jours ou semaines. Si vous avez toléré la situation pendant des mois, le juge considérera que l’urgence n’existe pas.
Dossier irréprochable
Le juge statue sur pièces. Chaque affirmation doit être prouvée : constats de commissaire de justice, photos, attestations, mains courantes, décomptes précis. Un dossier décousu ou contradictoire est rejeté.
Droit manifeste
« Manifeste » = évident, incontestable. Si l’occupant soulève un argument sérieux qui nécessite un examen approfondi, le caractère manifeste disparaît et le juge renvoie au fond.
Le dossier doit anticiper la défense adverse. Si l’occupant prétend avoir un accord verbal, qu’avez-vous pour le contredire ? Si l’occupant conteste votre qualité de propriétaire, vos titres sont-ils irréprochables ? Un dossier solide dissuade souvent la contestation.
Délais et coûts d’une procédure en référé
Délais
Ordonnance rendue en 1 à 2 semaines après l’audience. Phase d’exécution : le commissaire de justice doit obtenir le concours de la force publique — comptez 3 à 6 semaines supplémentaires, parfois plus à Paris et en Île-de-France.
Coûts indicatifs
Honoraires d’avocat : 1 500 à 3 000 € HT selon la complexité. Commissaire de justice : constat (200-400 €), signification (100-150 €), expulsion (500-1 000 €). Chaque dossier est différent — ces fourchettes sont indicatives.
Trêve hivernale et référé expulsion
La trêve hivernale (1er novembre au 31 mars) s’applique aussi aux expulsions prononcées en référé. L’exécution sera différée jusqu’au 1er avril.
Exceptions : les squats (occupation sans droit ni titre) et les personnes relogées dans des conditions suffisantes peuvent être expulsés pendant la trêve.
Le calendrier procédural doit être anticipé : un référé engagé en septembre laisse le temps d’exécuter avant novembre. Un référé lancé en octobre risque d’être bloqué jusqu’au printemps.
Questions fréquentes sur le référé expulsion
Quand peut-on utiliser le référé pour une expulsion ?
Deux hypothèses : trouble manifestement illicite nécessitant une cessation immédiate, ou urgence avérée. Concrètement : squats récents, dégradations graves, troubles intolérables, impayés accompagnés de fraude. Les impayés seuls ne justifient pas un référé — la procédure avec clause résolutoire reste la voie normale.
Quelle différence entre commandement de payer et assignation en référé ?
Le commandement de payer est la première étape de la procédure classique pour impayés (il active la clause résolutoire, délai de 2 mois). L’assignation en référé saisit directement le juge des référés, sans commandement préalable, sur le fondement de l’urgence. Les deux peuvent courir en parallèle.
Le juge peut-il refuser une expulsion en référé ?
Oui. Si l’urgence n’est pas caractérisée, si les preuves sont insuffisantes, ou si l’occupant soulève des arguments sérieux, le juge rejette et renvoie au fond. Il peut aussi moduler : accorder un délai au lieu d’une expulsion immédiate, ou refuser les dommages et intérêts provisoires.
Que se passe-t-il après l’ordonnance ?
Signification à l’occupant (délai d’appel : 15 jours). S’il ne part pas, le commissaire de justice sollicite le concours de la force publique auprès du préfet. Une fois accordé, la date d’expulsion est fixée. Les biens laissés par l’occupant sont inventoriés et entreposés.
Quelles erreurs font échouer un référé expulsion ?
Agir trop tard (l’urgence n’est plus démontrable). Dossier incomplet ou mal organisé. Confondre impayés simples et trouble manifestement illicite. Ne pas anticiper la trêve hivernale. Un rejet en référé retarde significativement la récupération — il faut alors engager une procédure au fond.
Besoin d’une expulsion rapide ?
Squat, dégradations, troubles graves — le premier échange est gratuit et permet de déterminer si le référé est la bonne voie. Consulter les honoraires.