Le locataire est parti — ou il va partir — mais la dette reste. Loyers impayés, charges, indemnités d’occupation, dégradations : tout est récupérable si on agit à temps et contre les bons débiteurs. Et quand le locataire est insolvable, la caution solidaire est souvent le seul recours effectif. Cette page fait partie de la procédure de loyers impayés et expulsion à Paris.
de prescription pour agir en paiement de loyers en bail d’habitation. Chaque mois qui passe, c’est un mois de loyer qui risque de devenir irrécupérable. Ne laissez pas la prescription vous rattraper.
Ce qui est récupérable
Le départ du locataire ou la résiliation du bail n’effacent pas la dette. Le bailleur peut obtenir en justice la condamnation du locataire au paiement de l’ensemble des sommes dues :
Sommes dues par le locataire
Loyers impayés, charges locatives, indemnités d’occupation (pour la période entre la résiliation du bail et le départ effectif), réparations locatives et dégradations constatées à l’état des lieux de sortie, intérêts de retard.
Timing
Le recouvrement peut être engagé en parallèle de la procédure d’expulsion (c’est même recommandé) ou après le départ du locataire. Plus l’action est rapide, plus les chances de recouvrement effectif sont élevées — le locataire peut devenir insolvable avec le temps.
Action contre la caution
Quand le locataire ne paie pas ou est insolvable, la caution est souvent le seul levier effectif. Mais tout repose sur la validité de l’acte de cautionnement — une mention manquante, une durée mal définie, et la caution peut échapper à ses obligations.
Caution solidaire
Le bailleur peut demander le paiement directement à la caution, sans attendre l’échec des poursuites contre le locataire. C’est le type de cautionnement le plus protecteur pour le bailleur et le plus fréquent en pratique.
Caution simple
Le bailleur doit d’abord poursuivre le locataire. Ce n’est qu’après constat de l’insolvabilité que la caution peut être actionnée. La procédure est plus longue.
L’engagement de la caution peut couvrir les loyers, charges, indemnités d’occupation, frais de procédure et réparations locatives. Mais sa durée, son étendue et les formalités d’information annuelle doivent être vérifiées. La réforme du droit des sûretés (2021) a modifié les règles — un cautionnement ancien n’obéit pas aux mêmes conditions qu’un cautionnement récent.
Mesures d’exécution forcée
Une fois la condamnation judiciaire obtenue, le commissaire de justice peut mettre en oeuvre des mesures d’exécution forcée contre le locataire (et/ou la caution) :
La stratégie d’exécution dépend de la solvabilité du débiteur. Si le locataire est salarié, la saisie sur salaire est efficace et automatique. S’il est sans revenus saisissables, le recouvrement est plus difficile — d’où l’importance d’actionner la caution en parallèle quand elle existe.
Le locataire est parti sans payer
Le départ du locataire ne met pas fin aux poursuites. Il est possible de le poursuivre à sa nouvelle adresse, d’engager la caution, d’obtenir un jugement exécutoire et de mettre en oeuvre des saisies. La difficulté est de retrouver le débiteur et de vérifier sa solvabilité — le commissaire de justice dispose d’outils pour cela.
Si le locataire a laissé le logement dégradé, les frais de remise en état peuvent être ajoutés à la dette et réclamés dans la même procédure.
Locataire parti sans payer : quels recours ?Questions fréquentes — Recouvrement
Combien de temps ai-je pour agir en recouvrement de loyers ?
3 ans en bail d’habitation (article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989). Passé ce délai, chaque mois de loyer impayé qui a plus de 3 ans est prescrit. C’est un délai glissant : il faut agir sans attendre pour ne pas perdre les loyers les plus anciens.
La caution peut-elle refuser de payer ?
Oui, si l’acte de cautionnement est irrégulier (mention obligatoire manquante, durée expirée, engagement non conforme). La caution peut aussi invoquer le défaut d’information annuelle par le bailleur (obligation prévue par la loi). Chaque argument doit être analysé au cas par cas.
Peut-on recouvrer les loyers et expulser en même temps ?
Oui, et c’est recommandé. L’assignation devant le tribunal peut demander simultanément la résiliation du bail, l’expulsion et la condamnation au paiement des loyers et charges. La procédure de recouvrement n’est pas distincte de la procédure d’expulsion — les deux avancent en parallèle.
Le locataire est insolvable. Tout est perdu ?
Pas nécessairement. La caution reste mobilisable si elle est solvable. Et même si le locataire est insolvable aujourd’hui, un jugement de condamnation reste exécutoire pendant 10 ans — si sa situation financière évolue, les saisies peuvent être reprises.
Loyers impayés à récupérer ?
Chaque mois qui passe rapproche de la prescription. Le premier échange est gratuit et permet d’évaluer les chances de recouvrement. Consulter les honoraires.