La procédure d’expulsion pour loyers impayés suit un enchaînement strict de 5 étapes — commandement de payer, assignation, jugement, commandement de quitter les lieux, force publique. Chaque étape conditionne la suivante. Une erreur à n’importe quel stade (montant erroné, délai non respecté, mention manquante) peut invalider la suite et obliger à tout recommencer. Voici le déroulement complet, étape par étape, avec les délais réels. Cette page complète la page pilier loyers impayés et expulsion.
Durée totale moyenne, du commandement de payer à l’expulsion effective. Variable selon le tribunal et la trêve hivernale.
Commandement de payer → assignation → jugement → commandement de quitter → force publique. Chacune conditionne la suivante.
Délai du commandement de payer. C’est le premier acte — et souvent le plus important. Un commandement mal rédigé invalide tout.
Les 5 étapes de la procédure d’expulsion
Commandement de payer
Commissaire de justice. Vise la clause résolutoire. Délai de 2 mois pour le locataire.
Assignation
Saisine du JCP au tribunal judiciaire. Convocation du locataire à l’audience.
Jugement
Le juge prononce la résiliation du bail et l’expulsion. Peut accorder des délais.
Commandement de quitter
Signifié par commissaire de justice. Délai de 2 mois pour quitter volontairement.
Force publique
Demande au préfet. Intervention police/gendarmerie + commissaire de justice.
Délai commandement
Délai audience
Rendu jugement
Délai quitter
Accord préfet
Étape 1 : le commandement de payer
Acte délivré par commissaire de justice (anciennement huissier). Il liste les sommes dues (loyers, charges, indemnités), vise la clause résolutoire du bail, et donne au locataire 2 mois pour régulariser. Si le locataire ne paie pas dans ce délai, la clause résolutoire est acquise et le bail est résilié de plein droit.
Le commandement doit être irréprochable : un montant erroné, une mention manquante, un destinataire mal identifié peut entraîner la nullité de l’acte — et de toute la suite. C’est le fondement de la procédure entière.
Commandement de payer : détail completÉtape 2 : l’assignation devant le juge
Si le locataire ne régularise pas dans les 2 mois, le bailleur saisit le tribunal judiciaire en assignant le locataire devant le juge des contentieux de la protection (JCP). L’assignation, délivrée par commissaire de justice, convoque le locataire à l’audience, détaille les motifs (impayés, clause résolutoire acquise) et les sommes réclamées.
Délai entre l’assignation et l’audience : 1 à 3 mois selon l’encombrement du tribunal. Au TJ Paris, les délais sont parmi les plus longs de France.
L’assignation doit être notifiée au préfet. Depuis la loi ALUR, le bailleur est tenu de notifier l’assignation au préfet au moins 2 mois avant l’audience. À défaut, le juge peut refuser de constater la résiliation du bail. C’est une formalité souvent oubliée — avec des conséquences lourdes.
Étape 3 : l’audience et le jugement
Le juge entend les deux parties. Le locataire peut demander des délais de paiement (jusqu’à 3 ans en théorie, rare en pratique). Le juge examine la dette, la situation du locataire, les démarches entreprises.
Ce que le juge peut décider
Constater la résiliation du bail par la clause résolutoire. Prononcer l’expulsion. Condamner le locataire au paiement de la dette + indemnité d’occupation. Accorder des délais de paiement si le locataire en fait la demande et est de bonne foi (versements réguliers).
Ce qui renforce le dossier du bailleur
Décompte précis et à jour des sommes dues. Commandement de payer irréprochable. Notification au préfet dans les délais. Preuves que le locataire n’a fait aucune démarche de régularisation. Absence de versements partiels. Historique des relances.
Le jugement est rendu en 2 à 6 semaines après l’audience. Délai d’appel : 1 mois à compter de la signification du jugement. Si pas d’appel, le jugement est exécutoire.
Étape 4 : le commandement de quitter les lieux
Le commissaire de justice signifie au locataire un commandement de quitter les lieux. Délai : 2 mois pour partir volontairement. Ce délai ne peut pas être raccourci (sauf en référé avec exécution provisoire).
Si le locataire quitte les lieux dans ce délai, la procédure s’arrête là. Sinon, on passe à la dernière étape.
Commandement de quitter les lieux : détailÉtape 5 : le concours de la force publique
Le locataire refuse de partir malgré le commandement. Le commissaire de justice se présente — le locataire ne coopère pas. Il dresse un PV de tentative infructueuse et demande le concours de la force publique au préfet.
Le préfet a 2 mois pour répondre. S’il autorise, les forces de l’ordre interviennent avec le commissaire. S’il refuse (motifs sociaux, enfants en bas âge, trêve hivernale), le bailleur a droit à une indemnisation par l’État.
Concours de la force publique : détailTrêve hivernale : 5 mois de gel
Du 1er novembre au 31 mars, aucune expulsion avec le concours de la force publique ne peut être exécutée (sauf exceptions : squatteurs, relogement effectif). Mais la procédure judiciaire, elle, peut continuer pendant la trêve — assignation, audience, jugement, commandement de quitter. C’est le meilleur moment pour préparer le dossier et avancer sur les étapes 1 à 4, pour être prêt à exécuter dès le 1er avril.
Trêve hivernale : règles et exceptionsLes motifs d’expulsion
Loyers impayés
Le motif le plus fréquent. La procédure passe par la clause résolutoire du bail (commandement de payer → 2 mois → résiliation). Même un seul mois d’impayé peut théoriquement justifier l’engagement, mais le juge apprécie la situation globale.
Clause résolutoireAutres motifs
Défaut d’assurance habitation malgré mise en demeure. Troubles de voisinage graves et répétés (preuves nécessaires : constats, témoignages, PV police). Dégradations du logement. Usage contraire à la destination. Sous-location non autorisée.
Questions fréquentes — Procédure d’expulsion
Combien de temps dure la procédure complète ?
6 à 18 mois en moyenne. Variable selon le tribunal (TJ Paris est le plus lent), les délais accordés par le juge au locataire, et la trêve hivernale. Si le locataire fait appel, ajoutez 6 à 12 mois. Si le préfet refuse le concours de la force publique, ajoutez encore plusieurs mois. La réactivité dès le premier impayé est le meilleur moyen de limiter la durée.
Le juge peut-il accorder des délais au locataire ?
Oui. Délais de paiement (jusqu’à 3 ans en théorie, rare). Délai pour quitter les lieux. Le juge apprécie la situation du locataire (bonne foi, versements partiels, recherche de relogement). Un dossier solide côté bailleur (décompte précis, relances, absence de régularisation) limite les chances que des délais soient accordés.
Peut-on expulser sans avocat ?
La représentation par avocat n’est pas obligatoire devant le JCP. Mais la procédure est technique — un commandement mal rédigé, une assignation irrégulière, une notification au préfet oubliée peut tout invalider. Le coût de l’erreur (recommencer à zéro, plusieurs mois perdus) dépasse largement les honoraires d’avocat.
Que faire si le locataire est insolvable ?
L’insolvabilité ne change rien à la procédure d’expulsion — l’objectif principal est de récupérer le logement. Le jugement constitue un titre exécutoire valable 10 ans. Si une caution existe, elle peut être actionnée en parallèle. Locataire insolvable : que faire
Le recouvrement peut-il être mené en parallèle ?
Oui. L’expulsion et le recouvrement avancent en parallèle. Dès le jugement, le bailleur peut engager des saisies (compte bancaire, salaire) et actionner la caution. La prescription est de 3 ans en bail d’habitation. Recouvrement et caution
Loyers impayés ? Procédure d’expulsion à engager ?
Chaque mois de retard aggrave la dette. Le premier échange est gratuit. Consulter les honoraires.