Le locataire ne paie plus — mais vous avez une caution solidaire dans le dossier. C’est souvent le seul levier de recouvrement effectif, surtout quand le locataire est insolvable. Encore faut-il que l’acte de cautionnement soit valide, que les mentions obligatoires y figurent, et que l’action soit engagée dans les délais. Un acte mal rédigé est inopposable — et le bailleur se retrouve sans garantie. Cette page complète la page loyers impayés et expulsion.
Le bailleur peut agir directement contre la caution solidaire dès le premier impayé — sans attendre de poursuivre le locataire.
Prescription de l’action contre la caution. Passé ce délai, le droit au recouvrement est perdu — même si la dette est réelle.
La trêve hivernale suspend l’expulsion du locataire — pas l’action contre la caution. Agissez sans attendre.
Caution simple ou caution solidaire : la différence change tout
Caution simple
Le bailleur doit d’abord poursuivre le locataire, démontrer l’échec du recouvrement, puis se retourner contre le garant. La caution peut invoquer le bénéfice de discussion : « poursuivez d’abord le locataire, prouvez qu’il ne peut pas payer, et revenez ensuite vers moi. » Procédure plus lente et plus contraignante pour le bailleur.
Caution solidaire
Le bailleur peut agir directement contre le garant dès le premier impayé, sans poursuivre d’abord le locataire. Pas de bénéfice de discussion. C’est la forme la plus courante en bail d’habitation — et la plus protectrice pour le bailleur. L’analyse de l’acte de cautionnement est indispensable pour savoir de quel type il s’agit.
Quand engager la responsabilité de la caution ?
En cas de caution solidaire, l’action est possible dès le premier impayé. Pas besoin d’attendre un jugement contre le locataire, pas besoin d’attendre la résiliation du bail, pas besoin d’attendre la fin de la trêve hivernale.
En pratique, il faut notifier la caution rapidement — même si l’action en justice n’est pas immédiatement engagée. La mise en demeure par LRAR interrompt la prescription et constitue une preuve. Chaque mois d’attente alourdit la dette et réduit les chances de recouvrement effectif. Les tribunaux apprécient la diligence du bailleur.
Prescription : 5 ans. L’action contre la caution se prescrit par 5 ans à compter du moment où le bailleur pouvait agir (premier impayé pour une caution solidaire). Passé ce délai, le droit est perdu. La mise en demeure et l’assignation sont des actes interruptifs — ils font repartir le délai à zéro.
Procédure pour agir contre la caution
Mise en demeure
LRAR à la caution. Montant exact de la dette (loyers + charges). Rappel de l’engagement. Délai pour régulariser.
Tentative amiable
Négociation d’un échéancier si la caution est de bonne foi. Formalisez l’accord par écrit. Évite les frais de justice.
Assignation
Si la phase amiable échoue : assignation devant le tribunal. Peut être jointe à la procédure contre le locataire pour gagner du temps.
Exécution
Condamnation = titre exécutoire. Saisie sur salaire, saisie bancaire, saisie mobilière via le commissaire de justice.
Comment la caution peut-elle contester ?
La caution n’est pas sans défense. Le juge vérifie systématiquement la validité de l’acte avant de condamner. Les moyens de contestation les plus fréquents :
Nullité de l’acte
Mentions manuscrites obligatoires absentes ou incomplètes (montant en chiffres et en lettres, durée de l’engagement). La loi du 6 juillet 1989 (art. 22-1) impose une formule précise. La jurisprudence est très stricte — aucune approximation tolérée. Un acte nul = pas de garantie.
Expiration de l’engagement
Si le cautionnement est à durée déterminée et que le bail a été renouvelé sans renouvellement de l’engagement, la caution peut invoquer qu’elle n’est plus tenue. Certains actes prévoient un renouvellement automatique — mais la clause doit être explicite.
Disproportion
Si les ressources de la caution au moment de la signature étaient manifestement insuffisantes pour assumer l’engagement, le juge peut limiter ou annuler le cautionnement. C’est un moyen de défense courant — mais rarement accueilli en pratique.
Contestation du montant
Certaines sommes ne sont pas couvertes par l’engagement (frais de procédure, indemnités d’occupation). La caution peut aussi faire valoir que le bailleur n’a pas respecté ses propres obligations (entretien, quittances). Chaque contestation dépend de la rédaction de l’acte.
Réforme des sûretés de 2021. Les mentions manuscrites obligatoires ont changé pour les actes signés après le 1er janvier 2022. Les anciens actes restent soumis à l’ancien régime. Vérifiez la date de signature avant toute action — les règles applicables ne sont pas les mêmes.
Trêve hivernale : aucun obstacle contre la caution
La trêve hivernale (1er novembre au 31 mars) suspend l’expulsion physique du locataire. Elle ne suspend ni l’obligation de payer le loyer, ni l’action contre la caution. Le bailleur peut obtenir une condamnation en paiement contre le garant en pleine trêve et faire exécuter cette condamnation immédiatement (saisie sur salaire, saisie bancaire).
Il est même recommandé de ne pas attendre la fin de la trêve — chaque mois d’attente augmente la dette et réduit les chances de recouvrement.
Questions fréquentes — Caution et loyers impayés
Peut-on poursuivre la caution sans jugement contre le locataire ?
Oui, si la caution est solidaire. Le bailleur peut actionner directement le garant sans avoir à justifier d’une action préalable contre le locataire. Pour une caution simple, il faut d’abord avoir poursuivi le locataire et démontré l’impossibilité d’obtenir le paiement.
La caution est-elle engagée en cas de renouvellement du bail ?
Ça dépend de l’acte. Si le cautionnement est à durée déterminée (durée du bail initial), le renouvellement nécessite un renouvellement explicite de la caution. Certains actes prévoient un engagement pour la durée du bail et de ses renouvellements — mais cette clause doit être clairement rédigée. En cas de doute, la caution peut contester.
La caution peut-elle invoquer la trêve hivernale ?
Non. La trêve concerne exclusivement l’expulsion physique du locataire. L’obligation de paiement de la caution reste intacte pendant toute la trêve. Le bailleur peut obtenir une condamnation et faire saisir les biens ou revenus de la caution même entre le 1er novembre et le 31 mars.
Quel est le délai de prescription ?
5 ans à compter du moment où le bailleur pouvait agir (premier impayé pour une caution solidaire). Passé ce délai, l’action est prescrite et le droit au recouvrement est perdu. La mise en demeure et l’assignation interrompent la prescription et font repartir un nouveau délai de 5 ans.
L’acte de cautionnement est mal rédigé — que faire ?
Si les mentions obligatoires sont absentes ou incomplètes, l’acte peut être déclaré nul. Avant d’engager des frais de procédure, il faut vérifier la validité de l’acte. Un acte nul prive le bailleur de toute possibilité de recouvrement auprès de la caution. La réforme de 2021 a modifié les mentions obligatoires — les règles dépendent de la date de signature.
Caution et loyers impayés ?
Vérification de l’acte, mise en demeure, action en justice — le premier échange est gratuit. Consulter les honoraires.