La clause résolutoire est le mécanisme qui permet de résilier un bail d’habitation quand le locataire ne paie plus. C’est la pièce centrale de toute procédure d’expulsion pour impayés. Mais elle ne s’active pas automatiquement — il faut respecter un enchaînement précis d’actes et de délais. Une erreur dans le commandement de payer, un montant inexact, un délai mal calculé, et la clause ne peut pas être invoquée. Cette page fait partie de la procédure de loyers impayés et expulsion à Paris.
Délai dont dispose le locataire pour régulariser sa dette après le commandement de payer. S’il ne paie pas dans ce délai, la clause résolutoire est acquise et le bail est résilié de plein droit.
Comment fonctionne la clause résolutoire ?
La clause résolutoire est une stipulation insérée dans la quasi-totalité des baux d’habitation. Elle prévoit que le bail sera résilié de plein droit en cas de manquement du locataire : défaut de paiement des loyers, non-paiement des charges, défaut d’assurance ou troubles graves.
En pratique, « de plein droit » ne veut pas dire « automatiquement ». Le bailleur doit d’abord faire délivrer un commandement de payer par commissaire de justice. Ce commandement doit viser expressément la clause résolutoire, mentionner le montant exact de la dette et informer le locataire du délai de 2 mois pour régulariser. Si le locataire ne paie pas dans ce délai, la clause est « acquise » — mais il faut encore saisir le juge pour le faire constater.
Les étapes de la mise en oeuvre
Commandement de payer
Acte de commissaire de justice visant la clause résolutoire. Montant exact, délai de 2 mois.
DétailDélai de 2 mois
Le locataire peut régulariser intégralement. S’il paie tout, la clause ne produit pas d’effet.
Saisine du tribunal
Référé ou assignation au fond pour faire constater l’acquisition de la clause et obtenir l’expulsion.
Référé expulsionJugement et expulsion
Le juge constate la résiliation, condamne au paiement et ordonne l’expulsion.
Étapes complètesLe juge peut-il bloquer la clause résolutoire ?
Oui. Même quand la clause est techniquement acquise (2 mois écoulés sans paiement), le juge conserve un pouvoir d’appréciation. Il peut accorder des délais de paiement au locataire (jusqu’à 3 ans) et suspendre les effets de la clause pendant la durée du plan de règlement. Si le locataire respecte le plan, la clause est neutralisée et le bail reprend.
C’est pour ça que la qualité du dossier du bailleur est déterminante : un commandement irréprochable, un décompte précis, et une argumentation solide sur le caractère irrémédiable de la situation limitent les chances que le juge accorde des délais longs.
Que faire si le bail ne contient pas de clause résolutoire ?
Avec clause résolutoire
La résiliation est de plein droit après le délai de 2 mois. Le juge constate l’acquisition. La procédure est plus rapide et plus prévisible. C’est le cas standard.
Sans clause résolutoire
La résiliation doit être demandée judiciairement. Le bailleur doit prouver la gravité des manquements et l’impossibilité de poursuivre le bail. La procédure est plus longue et l’issue moins certaine.
Ce qui peut invalider la procédure
Erreur dans le commandement
Montant de la dette inexact, clause résolutoire non visée, formalités manquantes. Le commandement est la pièce fondatrice — la moindre erreur peut être soulevée par le locataire et invalider toute la suite.
Délai non respecté
Assigner avant l’expiration du délai de 2 mois rend la procédure prématurée. Attendre trop longtemps après l’acquisition sans agir peut aussi poser problème (tolérance implicite).
Questions fréquentes — Clause résolutoire
La clause résolutoire s’applique-t-elle aux baux commerciaux ?
Oui, mais avec des règles différentes. Le délai de régularisation est d’un mois (contre 2 en bail d’habitation) et les enjeux économiques sont souvent plus importants. Une analyse distincte est nécessaire selon la nature du bail.
Le locataire peut-il payer partiellement pour bloquer la clause ?
Non. La régularisation doit être intégrale dans le délai de 2 mois. Un paiement partiel ne suspend pas l’acquisition de la clause — sauf si le juge accorde des délais de paiement avec un plan de règlement échelonné.
Peut-on activer la clause résolutoire pour autre chose que des impayés ?
Oui. La clause peut viser le défaut d’assurance habitation ou les troubles graves de voisinage, si ces motifs sont expressément prévus dans le bail. En pratique, c’est presque toujours pour des impayés qu’elle est mise en oeuvre.
Loyers impayés : activer la clause résolutoire
Le commandement de payer est la pièce clé — il doit être irréprochable. Le premier échange est gratuit. Le bailleur peut aussi engager en parallèle une action contre la caution. Consulter les honoraires.