Du 1er novembre au 31 mars, les expulsions locatives sont suspendues. Mais la trêve hivernale ne suspend que l’expulsion physique — pas la procédure judiciaire, pas les obligations de paiement, pas l’action contre la caution. Le bailleur qui attend la fin de la trêve pour agir perd 5 mois. Le bailleur qui lance la procédure pendant la trêve est prêt à exécuter dès le 1er avril. Cette page complète la page loyers impayés et expulsion.
5 mois de suspension de l’expulsion physique. La procédure judiciaire, elle, continue normalement.
Le locataire reste redevable de chaque mois de loyer pendant la trêve. La dette s’accumule.
Squatteurs, relogement proposé, locaux non habitables, arrêté de sécurité. Expulsion possible même en hiver.
Ce que la trêve suspend — et ce qu’elle ne suspend pas
Suspendu
L’expulsion physique du locataire de son logement. Le commissaire de justice ne peut pas procéder à l’évacuation du logement entre le 1er novembre et le 31 mars. Un bailleur qui expulse en dehors des exceptions légales s’expose à des sanctions (amende pouvant atteindre 30 000 €).
Pas suspendu
Tout le reste. Commandement de payer, assignation devant le tribunal, jugement de résiliation, commandement de quitter les lieux, action contre la caution, saisies sur salaire ou compte bancaire. La procédure judiciaire continue normalement pendant la trêve — et c’est précisément le bon moment pour la lancer.
Stratégie : lancer la procédure pendant la trêve. Les délais de justice sont longs (1 à 3 mois entre l’assignation et l’audience). En lançant la procédure en novembre-décembre, le jugement peut être obtenu en février-mars. Le commandement de quitter les lieux est signifié avant le 31 mars. Dès le 1er avril, l’exécution peut commencer sans attendre.
Les exceptions : quand l’expulsion est possible pendant la trêve
Squatteurs
Depuis la loi Kasbarian-Bergé du 27 juillet 2023, la trêve ne s’applique plus aux personnes introduites illicitement dans un logement. La procédure administrative d’évacuation fonctionne toute l’année.
Squatteur : procédureBaux commerciaux
La trêve concerne les locaux d’habitation. Les baux commerciaux et professionnels ne sont pas protégés — l’expulsion peut être exécutée toute l’année pour les locaux à usage non résidentiel.
Impayés bail commercialCes exceptions sont strictement encadrées. Le simple fait d’avoir des impayés ne suffit pas à contourner la trêve. Chaque situation doit être analysée au cas par cas.
Que faire en cas de loyers impayés pendant la trêve ?
Agir immédiatement
Délivrer le commandement de payer dès le constat des impayés, même en pleine trêve. Saisir le tribunal pour obtenir une décision avant le 31 mars. Chaque mois d’attente alourdit la dette et retarde la récupération du logement.
Actionner la caution
La caution peut être actionnée pendant la trêve sans aucune restriction. Le bailleur peut obtenir une condamnation en paiement et la faire exécuter immédiatement (saisie sur salaire, saisie bancaire). Pas besoin d’attendre le 1er avril.
La trêve n’efface pas la dette
Certains locataires pensent que la trêve hivernale est une période d’amnistie. C’est faux. Le locataire reste redevable de chaque mois de loyer et de charges. La dette s’accumule pendant toute la trêve. Le bailleur conserve tous ses droits : condamnation judiciaire, action contre la caution, saisies.
La trêve est un report de l’expulsion physique — pas un effacement de la créance. Les démarches engagées pendant cette période permettent d’accélérer le recouvrement dès le 1er avril.
Clause résolutoire et résiliation du bail Recouvrement et cautionQuestions fréquentes — Trêve hivernale
Peut-on expulser un locataire en décembre ?
En principe non — décembre est en pleine trêve. Seules les exceptions légales le permettent : squatteurs, relogement proposé, arrêté de sécurité, locaux non résidentiels. Un locataire en impayé de loyer dans sa résidence principale ne peut pas être expulsé physiquement entre le 1er novembre et le 31 mars.
Peut-on obtenir un jugement d’expulsion pendant la trêve ?
Oui. La procédure judiciaire continue normalement. Le juge peut rendre un jugement de résiliation du bail et d’expulsion en pleine trêve. Seule l’exécution de l’expulsion est reportée au 1er avril. Obtenir le jugement pendant la trêve permet d’agir immédiatement après.
La trêve s’applique-t-elle aux baux commerciaux ?
Non. La trêve concerne les locaux d’habitation (résidence principale). Les baux commerciaux et professionnels ne bénéficient pas de cette protection. Les expulsions peuvent être exécutées toute l’année.
La trêve protège-t-elle les squatteurs ?
Non, depuis la loi Kasbarian-Bergé de 2023. Les squatteurs peuvent être expulsés toute l’année, y compris pendant la trêve. La procédure administrative d’évacuation forcée fonctionne aussi en hiver.
Que risque un propriétaire qui expulse pendant la trêve ?
Un propriétaire qui expulse lui-même ou fait expulser en dehors des exceptions légales s’expose à une amende pouvant atteindre 30 000 €. L’expulsion doit passer par le commissaire de justice et le concours de la force publique — jamais par le propriétaire lui-même.
Loyers impayés pendant la trêve ?
C’est le meilleur moment pour lancer la procédure — pas pour attendre. Le premier échange est gratuit. Consulter les honoraires.