Le commandement de payer est la première étape obligatoire de la procédure d’expulsion pour loyers impayés. C’est un acte de commissaire de justice (anciennement huissier) qui met formellement le locataire en demeure de régler sa dette dans un délai de 2 mois. Si le locataire ne paie pas dans ce délai, la clause résolutoire du bail s’active et la résiliation devient automatique. Un commandement mal rédigé — montant erroné, mention manquante — invalide toute la suite de la procédure. Cette page fait partie de la procédure complète des loyers impayés et expulsion.
Délai pour le locataire pour régulariser après signification du commandement. Passé ce délai, la clause résolutoire est acquise.
Seul un commissaire de justice peut délivrer le commandement. Pas de LRAR, pas d’email — un acte signifié en bonne et due forme.
Le commandement active la clause. Sans paiement dans les 2 mois, le bail est résilié de plein droit. C’est l’objectif principal.
À quoi sert le commandement de payer ?
Pour le bailleur
Formaliser la demande de paiement. Déclencher le délai de 2 mois de la clause résolutoire. Constituer un préalable obligatoire à toute procédure d’expulsion. Interrompre la prescription de la créance (3 ans en bail d’habitation). Sans commandement de payer, pas d’assignation, pas d’expulsion.
Pour le locataire
Dernière chance de régulariser avant la résiliation automatique du bail. Possibilité de saisir le juge pour demander des délais de paiement. Le commandement doit mentionner cette possibilité — c’est une mention obligatoire. Le locataire qui paie l’intégralité de la dette dans les 2 mois bloque la procédure.
Le commandement dans la procédure d’expulsion
Commandement de payer
Signifié par commissaire de justice. Délai de 2 mois. Active la clause résolutoire.
Assignation au tribunal
Si pas de paiement dans les 2 mois. Saisine du JCP du TJ. Audience 1 à 3 mois plus tard.
Jugement d’expulsion
Résiliation du bail, condamnation aux impayés, expulsion ordonnée. Titre exécutoire.
Exécution
Commandement de quitter (2 mois). Force publique si le locataire ne part pas.
Mentions obligatoires du commandement
Le commandement de payer doit contenir des mentions précises. L’absence ou l’inexactitude d’une seule peut entraîner la nullité de l’acte — et il faut tout recommencer.
Ce qui doit figurer
Identité complète du bailleur et du locataire. Montant exact de la dette, décomposé mois par mois (loyers + charges). Fondement juridique (bail, clause résolutoire). Délai de 2 mois pour régulariser. Mention que le locataire peut saisir le tribunal pour obtenir des délais. Conséquences en cas de non-paiement (résiliation du bail, expulsion).
Ce qui fait tomber l’acte
Erreur sur le montant de la dette (un mois compté en trop ou en moins). Oubli de la mention du droit du locataire à saisir le juge. Défaut de décompte détaillé. Mauvaise adresse de signification. Le locataire ou son avocat peut invoquer la nullité devant le juge — et toute la procédure est à recommencer.
Le décompte doit être irréprochable. Chaque mois de loyer, chaque charge, chaque paiement partiel doit apparaître. Le commissaire de justice rédige l’acte, mais c’est le bailleur (ou son avocat) qui fournit le décompte. Un décompte erroné est la cause de nullité la plus fréquente.
Clause résolutoire : ce qui se passe après les 2 mois
Si le locataire ne paie pas dans les 2 mois, la clause résolutoire est acquise — le bail est résilié de plein droit. Le bailleur peut alors assigner le locataire devant le tribunal pour faire constater la résiliation et obtenir l’expulsion.
Le juge peut toutefois accorder des délais de paiement au locataire (jusqu’à 3 ans dans des cas exceptionnels) s’il estime que la situation le justifie. C’est pourquoi un dossier solide — décompte précis, historique des relances, mise en demeure préalable — est déterminant pour limiter ce risque.
Si le locataire paie l’intégralité de la dette (capital + intérêts + frais) avant le jugement, il purge la clause résolutoire — le bail reprend. C’est la dernière sortie de secours.
Clause résolutoire : délai et procédureRecours du locataire
Payer dans les 2 mois
Le paiement intégral de la dette dans le délai de 2 mois bloque tout. La clause résolutoire n’est pas acquise, le bail continue. C’est la solution la plus simple — quand le locataire en a les moyens.
Demander des délais au juge
Le locataire peut saisir le juge pour obtenir des délais de paiement (échelonnement de la dette). Le juge apprécie la situation : revenus, bonne foi, capacité de remboursement. Si les délais sont accordés et respectés, le bail est maintenu.
Contester le commandement
Nullité pour vice de forme (mentions manquantes, montant erroné). Contestation du montant de la dette. Le locataire saisit le juge — si la nullité est prononcée, le bailleur doit reprendre la procédure depuis le début.
Purger la clause résolutoire
Même après l’expiration du délai de 2 mois, le locataire peut encore purger la clause en payant l’intégralité de la dette avant que le juge ne rende son jugement. C’est la dernière chance.
Questions fréquentes — Commandement de payer
Combien coûte un commandement de payer ?
Les frais du commissaire de justice varient selon le montant de la dette : environ 120 à 180 € pour une dette de 2 000 €, 200 à 300 € pour 5 000 €. Ces frais sont à la charge du locataire et s’ajoutent à la dette. Si le commandement est annulé pour vice de forme, les frais restent à la charge du bailleur.
Peut-on recevoir un commandement pour des loyers anciens ?
Oui, dans la limite de la prescription de 3 ans. Le bailleur peut réclamer les loyers impayés des 3 dernières années à compter de l’échéance de chaque terme. Au-delà de 3 ans, la dette est prescrite et le commandement peut être contesté.
Le commandement est-il obligatoire avant l’expulsion ?
Oui, pour les impayés de loyers. Sans commandement de payer visant la clause résolutoire, pas d’assignation, pas de jugement d’expulsion. C’est un préalable légal obligatoire. Pour les autres motifs d’expulsion (troubles, dégradations), la procédure est différente — voir le référé expulsion.
Le locataire peut-il payer partiellement ?
Un paiement partiel n’empêche pas la clause résolutoire de jouer si l’intégralité n’est pas réglée dans les 2 mois. Mais le juge en tiendra compte pour évaluer la bonne foi du locataire et décider d’accorder ou non des délais. Un locataire qui a commencé à payer a plus de chances d’obtenir des délais qu’un locataire qui n’a rien fait.
Le bailleur peut-il agir contre la caution en même temps ?
Oui. Si une caution solidaire existe, elle peut être mise en demeure en parallèle du commandement de payer. Les deux actions ne s’excluent pas. Le recouvrement contre la caution peut avancer en même temps que la procédure d’expulsion.
Loyers impayés ? Le commandement de payer est la première étape.
Un commandement mal rédigé invalide toute la suite. Le premier échange est gratuit. Consulter les honoraires.