Un squatteur occupe votre logement. Pas un locataire en impayé — une personne qui s’est introduite sans aucun droit, sans bail, sans votre autorisation. La réponse juridique n’est pas la même. Depuis la loi Kasbarian-Bergé du 27 juillet 2023, une procédure administrative accélérée permet d’obtenir l’évacuation forcée sans passer par le tribunal. Mais il faut agir vite et constituer un dossier solide. Chaque jour de retard fragilise la procédure. Pour les situations de loyers impayés avec locataire sous bail, la procédure est différente.
Délai d’évacuation après mise en demeure du préfet — quand la procédure administrative fonctionne.
Peines encourues pour violation de domicile (art. 226-4 C. pénal). Triplées par la loi Kasbarian-Bergé.
La trêve hivernale ne s’applique pas aux squatteurs. Évacuation possible toute l’année.
Squatteur ou locataire en impayé : pourquoi c’est différent
Locataire en impayé
Il avait un bail. Il a cessé de payer. Il bénéficie des protections de la loi du 6 juillet 1989 : commandement de payer, clause résolutoire, assignation, trêve hivernale. Procédure longue (6 à 18 mois). C’est le contentieux classique des loyers impayés.
Squatteur
Il n’a jamais eu de bail. Son occupation est illicite dès l’origine. Pas de protection locative. Accès à la procédure administrative accélérée (sans tribunal). Pas de trêve hivernale. Sanctions pénales aggravées. Le dossier et la rapidité de réaction sont déterminants.
Ce que dit la loi contre les squatteurs
La loi Kasbarian-Bergé du 27 juillet 2023 a renforcé le dispositif sur deux plans.
Plan pénal
Violation de domicile (art. 226-4 C. pénal) : 3 ans d’emprisonnement et 45 000 € d’amende (contre 1 an et 15 000 € avant). Les peines s’appliquent aussi à ceux qui aident les squatteurs à s’installer ou à se maintenir dans les lieux.
Plan administratif
Le propriétaire peut saisir directement le préfet pour obtenir l’évacuation forcée sans jugement. Applicable à la résidence principale, secondaire, et aux logements vacants destinés à l’habitation. Évacuation possible même pendant la trêve hivernale.
Procédure administrative : les 3 étapes
Porter plainte
Violation de domicile ou introduction illicite. Au commissariat ou à la gendarmerie. Demander le récépissé.
Faire constater
Constat d’occupation illicite par commissaire de justice. Photos, description, identité des occupants si possible. Plus c’est rapide, plus c’est solide.
Saisir le préfet
Courrier avec titre de propriété, constat, plainte, mise en demeure. Si le dossier est complet, le préfet met en demeure les squatteurs (évacuation sous 24 à 48h).
Ne faites jamais justice vous-même. Expulser les squatteurs, couper l’eau ou l’électricité, changer les serrures — tout ça constitue une voie de fait. Le propriétaire qui agit seul s’expose à des poursuites pénales et compromet sa procédure. C’est le commissaire de justice et les forces de l’ordre qui procèdent à l’évacuation.
Quand la procédure administrative ne suffit pas
La procédure préfectorale ne fonctionne pas toujours. Le préfet peut refuser si le dossier est incomplet, si la qualification juridique est incertaine, ou si l’occupant produit un document qui ressemble à un titre d’occupation (même contestable).
Quand ça bloque
Dossier de preuves insuffisant. L’occupant prétend avoir un bail ou un accord verbal. Le préfet estime que la situation n’est pas suffisamment claire. Les squatteurs contestent devant le juge administratif — ce qui peut suspendre l’évacuation.
Alternative : le référé expulsion
Quand la voie administrative échoue, il faut saisir le juge des référés du tribunal judiciaire. Délai : 3 à 8 semaines pour obtenir l’ordonnance. Le trouble manifestement illicite (occupation sans aucun titre) justifie l’urgence.
Référé expulsion : dans quels casTrêve hivernale et squat
Squatteurs : pas de trêve
Depuis la loi Kasbarian-Bergé, la trêve hivernale ne s’applique plus aux squatteurs introduits illicitement dans un logement. La procédure administrative d’évacuation fonctionne toute l’année, y compris entre le 1er novembre et le 31 mars.
Locataires : trêve applicable
Pour les occupants qui avaient un titre initial (bail expiré, résilié), la trêve s’applique. Aucune expulsion avec la force publique entre le 1er novembre et le 31 mars, sauf exceptions limitées.
Délais réels pour expulser un squatteur à Paris
Procédure administrative
Si le dossier est complet et les conditions réunies : quelques jours à quelques semaines. Temps de constitution du dossier + instruction par la préfecture + 24 à 48h après mise en demeure. C’est le scénario rapide.
Procédure judiciaire (référé)
3 à 8 semaines pour l’ordonnance du juge des référés au TJ Paris. S’ajoutent la signification et, si refus de partir, la demande de concours de la force publique.
Ce qui accélère : réaction immédiate du propriétaire, constat de commissaire de justice dès la découverte, dossier complet dès le dépôt. Ce qui ralentit : retard dans la plainte, dossier incomplet, occupant qui conteste.
Pourquoi agir dans les premières heures
Plus le squat dure, plus la situation se complique. Les preuves de l’intrusion s’effacent (témoignages, traces d’effraction). Un constat de commissaire de justice réalisé le jour même est beaucoup plus solide qu’un constat établi trois semaines plus tard. Les squatteurs qui s’installent dans la durée développent des arguments procéduraux qui compliquent l’expulsion.
Et surtout : le préfet apprécie la réactivité du propriétaire. Un propriétaire qui saisit la préfecture dans les jours suivant la découverte a bien plus de chances d’obtenir l’évacuation qu’un propriétaire qui attend des semaines.
Questions fréquentes — Squatteur
Peut-on expulser un squatteur sans jugement ?
Oui, via la procédure administrative (plainte + constat + saisine du préfet). Si les conditions sont remplies, le préfet ordonne l’évacuation forcée sans passer par le tribunal. Sinon, il faut le référé expulsion.
La trêve hivernale protège-t-elle les squatteurs ?
Non. Depuis la loi Kasbarian-Bergé, la trêve hivernale ne s’applique plus aux squatteurs. Évacuation possible toute l’année.
Le propriétaire peut-il agir seul contre les squatteurs ?
Non. Expulser soi-même, couper l’eau ou l’électricité, changer les serrures — c’est une voie de fait, pénalement sanctionnée. Seules les forces de l’ordre, sollicitées par le commissaire de justice ou le préfet, peuvent procéder à l’évacuation.
Que faire si le préfet refuse l’évacuation ?
Saisir le juge des référés du tribunal judiciaire pour obtenir une ordonnance d’expulsion. Le trouble manifestement illicite (occupation sans titre) justifie l’urgence. Comptez 3 à 8 semaines au TJ Paris.
Cette procédure s’applique-t-elle aux résidences secondaires ?
Oui. Depuis la loi Kasbarian-Bergé, la procédure administrative accélérée s’applique à la résidence principale, à la résidence secondaire et aux logements vacants destinés à l’habitation.
Squatteur dans votre logement ?
Chaque jour compte. Le premier échange est gratuit et permet de lancer la procédure immédiatement. Consulter les honoraires.