La procédure d’expulsion est l’une des procédures civiles les plus encadrées en droit français. Chaque étape conditionne la suivante — une erreur à n’importe quel stade peut invalider toute la suite et faire perdre des mois. Cette page détaille l’enchaînement complet, du premier impayé jusqu’à la récupération effective du logement. Elle fait partie du contentieux des loyers impayés à Paris.
Les 5 étapes de la procédure d’expulsion
Commandement de payer
Acte de commissaire de justice visant la clause résolutoire. Le locataire a 2 mois pour régulariser.
détailAssignation au tribunal
Saisine du TJ Paris. Résiliation du bail, condamnation au paiement, expulsion demandée.
référé expulsionJugement
Le juge constate la résiliation, ordonne l’expulsion. Peut accorder des délais au locataire (jusqu’à 3 ans).
Commandement de quitter
Signification de la décision. Le locataire a 2 mois pour partir volontairement.
détailExpulsion / force publique
Si le locataire reste : demande de concours de la force publique au préfet.
détailCombien de temps en pratique ?
Entre 6 et 18 mois du premier commandement de payer à la récupération effective du logement. La fourchette est large parce que tout dépend de la situation : le juge peut accorder des délais au locataire, la trêve hivernale suspend l’expulsion physique 5 mois par an, et le préfet peut tarder à accorder la force publique.
Ce qui raccourcit les délais : agir dès le premier impayé non régularisé, avoir un dossier complet et irréprochable, choisir la bonne voie procédurale (le référé est plus rapide que l’assignation au fond), et préparer le dossier pendant la trêve hivernale pour exécuter dès le 1er avril.
Avec ou sans clause résolutoire
Avec clause résolutoire
C’est le cas standard. La résiliation est de plein droit après le délai de 2 mois du commandement. Le juge constate l’acquisition. La procédure est plus rapide et plus prévisible.
Clause résolutoire : procédureSans clause résolutoire
La résiliation doit être demandée au juge sur le fondement de la gravité des manquements. La procédure est plus longue et l’issue moins certaine. Le bailleur doit prouver que les impayés rendent impossible la poursuite du bail.
Occupation sans droit ni titre et squatteurs
Occupant sans bail
Locataire qui reste après la fin du bail, après un congé régulier ou après une décision de justice. La procédure vise la reconnaissance de l’occupation sans droit ni titre et l’expulsion. La stratégie diffère d’un dossier classique d’impayés.
Squatteurs
Occupation par effraction ou ruse, sans aucun contrat. Une procédure administrative accélérée existe depuis la loi du 27 juillet 2023. Le propriétaire ne doit en aucun cas tenter d’expulser lui-même.
Squatteur : que faire ?Trêve hivernale
Du 1er novembre au 31 mars, l’expulsion physique est suspendue. Mais la procédure judiciaire continue : commandement de payer, assignation, jugement — tout ça peut être fait pendant la trêve. C’est d’ailleurs le meilleur moment pour préparer le dossier et obtenir la décision, afin d’exécuter dès la fin de la trêve.
Exceptions à la trêve : occupation de domicile par un squatteur, locaux non destinés à l’habitation, et certaines situations prévues par la loi. Trêve hivernale : détail et exceptions
L’expulsion et le recouvrement des loyers impayés sont deux actions distinctes qui avancent en parallèle. La condamnation au paiement est obtenue dans le même jugement que l’expulsion. Les mesures d’exécution (saisie sur compte, saisie sur salaire) et l’action contre la caution peuvent être engagées dès la décision rendue.
Questions fréquentes — Procédure d’expulsion
Puis-je expulser mon locataire moi-même ?
Non. Toute expulsion sans décision de justice et sans intervention d’un commissaire de justice est strictement interdite et pénalement sanctionnée. Couper l’eau, l’électricité ou changer les serrures est une voie de fait — vous risquez des poursuites pénales et des dommages et intérêts.
Le juge peut-il refuser l’expulsion ?
Il ne peut pas refuser si la clause résolutoire est acquise, mais il peut accorder des délais de paiement (jusqu’à 3 ans) qui suspendent l’expulsion. Un dossier bien préparé — commandement irréprochable, décompte précis, argumentation solide — limite les chances que le juge accorde des délais longs.
Une erreur procédurale peut-elle tout remettre à zéro ?
Oui. Un commandement de payer mal rédigé, un montant inexact, un délai non respecté — la moindre irrégularité peut être soulevée par le locataire et invalider la procédure. Il faut alors recommencer depuis l’étape défaillante, ce qui représente des mois perdus et des frais supplémentaires.
Procédure d’expulsion à engager ?
Chaque mois de retard aggrave la perte. Le premier échange est gratuit et permet de déterminer la voie la plus rapide. Consulter les honoraires.