Chez soi, en copropriété, on fait ce qu’on veut, mais pas tout à fait. L’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 pose la liberté d’usage des parties privatives et ses deux limites, les droits des autres copropriétaires et la destination de l’immeuble, puis règle les travaux d’intérêt collectif que le syndicat peut faire passer par un appartement, et l’indemnité due au copropriétaire qui en souffre.

Le texte de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965

I.-Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

Lorsque la modification de la destination de parties privatives à usage autre que d’habitation, à l’exception des locaux commerciaux, en locaux d’habitation contrevient à la destination de l’immeuble, elle est soumise à l’approbation de l’assemblée générale, qui statue à la majorité prévue à l’article 24.

Les travaux supposant un accès aux parties privatives doivent être notifiés aux copropriétaires concernés au moins huit jours avant le début de leur réalisation, sauf impératif de sécurité ou de conservation des biens.

II.-Un copropriétaire ne peut faire obstacle à l’exécution, même sur ses parties privatives, de travaux d’intérêt collectif régulièrement décidés par l’assemblée générale des copropriétaires, dès lors que l’affectation, la consistance ou la jouissance des parties privatives n’en sont pas altérées de manière durable. La réalisation de tels travaux sur une partie privative, lorsqu’il existe une autre solution n’affectant pas cette partie, ne peut être imposée au copropriétaire concerné que si les circonstances le justifient.

Pour la réalisation de travaux d’intérêt collectif sur des parties privatives, le syndicat exerce les pouvoirs du maître d’ouvrage jusqu’à la réception des travaux.

III.-Les copropriétaires qui subissent un préjudice par suite de l’exécution des travaux, en raison soit d’une diminution définitive de la valeur de leur lot, soit d’un trouble de jouissance grave, même s’il est temporaire, soit de dégradations, ont droit à une indemnité. En cas de privation totale temporaire de jouissance du lot, l’assemblée générale accorde au copropriétaire qui en fait la demande une indemnité provisionnelle à valoir sur le montant de l’indemnité définitive.

L’indemnité provisionnelle ou définitive due à la suite de la réalisation de travaux d’intérêt collectif est à la charge du syndicat des copropriétaires. Elle est répartie en proportion de la participation de chacun des copropriétaires au coût des travaux.

Version en vigueur au 14 octobre 2026. Source : Légifrance.

Ce que dit l’article 9, en clair

Le I pose le principe : libre usage et jouissance des parties privatives et communes, sous réserve de ne pas porter atteinte aux droits des autres ni à la destination de l’immeuble, notion définie par le règlement de copropriété (immeuble bourgeois, mixte, commercial). La transformation de locaux non habités en logements, lorsqu’elle contrevient à la destination, est soumise au vote de l’assemblée à la majorité de l’article 24. Les travaux nécessitant d’entrer chez un copropriétaire sont notifiés huit jours avant. Le II oblige chaque copropriétaire à laisser exécuter dans ses parties privatives les travaux d’intérêt collectif votés (colonnes, réseaux, isolation), dès lors que l’affectation, la consistance ou la jouissance du lot ne sont pas durablement altérées ; le syndicat est maître d’ouvrage. Le III ouvre une indemnité, à la charge du syndicat, pour perte de valeur, trouble de jouissance grave ou dégradations, avec provision en cas de privation totale de jouissance.

Ce que cela change en pratique

Les litiges typiques à Paris : location meublée touristique dans un immeuble à destination bourgeoise, activité professionnelle bruyante, transformation d’une chambre de service en studio, percement d’un mur porteur, climatiseur en façade. Le syndicat ou tout copropriétaire peut agir pour faire cesser l’atteinte à la destination ou aux droits des autres, sur le fondement de l’article 9 et du règlement. À l’inverse, le copropriétaire qui refuse l’accès pour des travaux votés s’expose à une condamnation sous astreinte. Celui dont l’appartement est traversé par des travaux doit documenter le trouble (durée, surfaces inutilisables, dégradations) pour chiffrer son indemnité, qui n’est pas automatique et doit être demandée.

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Questions fréquentes

Qu’est-ce que la destination de l’immeuble ?

L’usage auquel l’immeuble est affecté par le règlement de copropriété et ses caractéristiques (habitation, mixte, standing). Elle limite l’usage de chaque lot et encadre les décisions de l’assemblée.

Puis-je refuser que le syndic fasse passer une colonne d’eau dans mon appartement ?

Non si les travaux sont d’intérêt collectif, régulièrement votés, et n’altèrent pas durablement votre lot. Vous avez droit à une indemnité pour le trouble subi.

Un copropriétaire peut-il agir seul contre un voisin qui viole le règlement ?

Oui. Chaque copropriétaire peut demander au juge le respect du règlement et la cessation du trouble, sans attendre le syndicat.

Toutes les fiches de cette série sont réunies dans la loi du 10 juillet 1965 article par article. Un texte s’applique toujours à des faits précis : pour savoir ce que l’article 9 signifie dans votre situation, le premier échange avec un avocat en droit immobilier à Paris permet de faire le point. Contactez le cabinet ou appelez le 06 89 04 74 78.