Pourquoi le rez-de-chaussée paie-t-il l’ascenseur ? Pourquoi un studio paie-t-il moins de charges de toiture qu’un cinq pièces ? L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 distingue deux catégories de charges et deux clés de répartition : l’utilité objective pour les services et équipements, les tantièmes pour la conservation et l’administration de l’immeuble. C’est le texte de toutes les contestations de charges.

Le texte de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965

Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.

Version en vigueur au 14 octobre 2026. Source : Légifrance.

Ce que dit l’article 10, en clair

Première catégorie : les charges des services collectifs et éléments d’équipement commun (ascenseur, chauffage collectif, gardiennage, antenne), réparties selon l’utilité objective que chaque lot peut en retirer, indépendamment de l’usage réel. Un lot au rez-de-chaussée sans accès à l’ascenseur n’en paie pas ; un lot au premier en paie peu. Deuxième catégorie : les charges de conservation, d’entretien et d’administration des parties communes, et la cotisation au fonds de travaux, réparties aux tantièmes de parties communes, eux mêmes fixés selon la valeur relative des lots (article 5). Le règlement fixe les quotes-parts et doit indiquer la méthode de calcul. Des charges spéciales peuvent être réservées à certains copropriétaires, qui votent alors seuls sur ces dépenses.

Ce que cela change en pratique

Une répartition contraire à l’article 10 est réputée non écrite (article 43) : tout copropriétaire peut la faire écarter par le juge, sans délai de prescription, et obtenir une nouvelle répartition pour l’avenir. Une répartition conforme mais inéquitable de plus d’un quart peut être révisée par action en justice dans les cinq ans de la publication du règlement, ou dans les deux ans de la première vente du lot (article 12). En pratique, la contestation des charges porte souvent sur des clés d’ascenseur ou de chauffage mal conçues, ou sur une absence totale de grille pour certains équipements. Le copropriétaire doit continuer à payer les appels de fonds pendant la contestation : l’exception d’inexécution n’existe pas en copropriété.

Pages pratiques liées

Questions fréquentes

Un copropriétaire du rez-de-chaussée doit-il payer l’ascenseur ?

Seulement si l’ascenseur lui est objectivement utile, par exemple pour accéder à une cave ou un parking en sous-sol. Sinon il n’en paie pas, quelle que soit la clause du règlement.

Peut-on refuser de payer des charges que l’on conteste ?

Non. Les appels de fonds restent exigibles et le syndic peut poursuivre le recouvrement. La contestation se fait en parallèle devant le tribunal judiciaire.

Quel délai pour faire modifier une répartition injuste ?

Aucun délai si la répartition est contraire à l’article 10 (clause réputée non écrite). Cinq ans après la publication du règlement, ou deux ans après la première vente du lot, si elle est seulement inéquitable de plus d’un quart.

Toutes les fiches de cette série sont réunies dans la loi du 10 juillet 1965 article par article. Un texte s’applique toujours à des faits précis : pour savoir ce que l’article 10 signifie dans votre situation, le premier échange avec un avocat en droit immobilier à Paris permet de faire le point. Contactez le cabinet ou appelez le 06 89 04 74 78.