Changer de syndic, autoriser un copropriétaire à percer la façade, voter une rénovation énergétique ou des travaux d’amélioration : ces décisions exigent la majorité des voix de tous les copropriétaires, présents ou non. L’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 en dresse la liste. C’est la majorité la plus souvent en jeu dans les assemblées parisiennes, et celle qui se manque le plus souvent faute de participants.

Le texte de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965

Ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant :

a) Toute délégation du pouvoir donnée au syndic, au conseil syndical ou à toute personne de prendre un acte ou une décision mentionné à l’article 24. Lorsque l’assemblée autorise le délégataire à décider de dépenses, elle fixe le montant maximum des sommes allouées à ce titre ;

b) L’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ;

c) La désignation ou la révocation du ou des syndics et des membres du conseil syndical ;

d) Les conditions auxquelles sont réalisés les actes de disposition sur les parties communes ou sur des droits accessoires à ces parties communes, lorsque ces actes résultent d’obligations légales ou réglementaires telles que celles relatives à l’établissement de cours communes, d’autres servitudes ou à la cession de droits de mitoyenneté ;

e) La modification de la répartition des charges visées à l’alinéa 1er de l’article 10 ci-dessus rendue nécessaire par un changement de l’usage d’une ou plusieurs parties privatives, à l’exception du changement de la destination d’une ou de plusieurs parties privatives mentionné au l du II de l’article 24 ;

f) Les travaux d’économies d’énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre. Ces travaux peuvent comprendre des travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives et aux frais du copropriétaire du lot concerné, sauf dans le cas où ce dernier est en mesure de produire la preuve de la réalisation de travaux équivalents dans les dix années précédentes.

Un décret en Conseil d’Etat précise les conditions d’application du présent f.

g) Les modalités d’ouverture des portes d’accès aux immeubles. En cas de fermeture totale de l’immeuble, celle-ci doit être compatible avec l’exercice d’une activité autorisée par le règlement de copropriété ;

h) L’installation d’une station radioélectrique nécessaire au déploiement d’un réseau radioélectrique ouvert au public ou l’installation ou la modification d’une antenne collective ou d’un réseau de communications électroniques interne à l’immeuble dès lors qu’elles portent sur des parties communes ;

i) La délégation de pouvoir au président du conseil syndical d’introduire une action judiciaire contre le syndic en réparation du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires ;

j) L’installation ou la modification des installations électriques intérieures ou extérieures permettant l’alimentation des emplacements de stationnement d’accès sécurisé à usage privatif pour permettre la recharge des véhicules électriques ou hybrides rechargeables, ainsi que la réalisation des installations de recharge électrique permettant un comptage individuel pour ces mêmes véhicules ;

k) L’installation de compteurs d’eau froide divisionnaires.

l) L’installation de compteurs d’énergie thermique ou de répartiteurs de frais de chauffage ;

m) L’autorisation de transmettre aux services chargés du maintien de l’ordre les images réalisées en vue de la protection des parties communes, dans les conditions prévues à l’article L. 272-2 du code de la sécurité intérieure ;

n) L’ensemble des travaux comportant transformation, addition ou amélioration ;

o) La demande d’individualisation des contrats de fourniture d’eau et la réalisation des études et travaux nécessaires à cette individualisation.

Version en vigueur au 14 octobre 2026. Source : Légifrance.

Ce que dit l’article 25, en clair

La majorité de l’article 25 se calcule sur l’ensemble des voix du syndicat, et non sur les seules voix exprimées : les absents et les abstentions pèsent comme des votes contre. Les décisions concernées vont de la gouvernance (désignation et révocation du syndic et du conseil syndical, délégations de pouvoir, action contre le syndic) aux travaux (autorisation de travaux privatifs affectant les parties communes ou l’aspect extérieur, économies d’énergie, transformation, addition ou amélioration, bornes de recharge, compteurs, antennes) et à la vie de l’immeuble (modalités d’ouverture des portes, vidéosurveillance, individualisation de l’eau). L’article 25-1 prévoit une passerelle : si la décision recueille au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires sans atteindre la majorité, la même assemblée peut immédiatement procéder à un second vote à la majorité de l’article 24.

Ce que cela change en pratique

Le point b est le plus contentieux : tout copropriétaire qui veut poser une climatisation, créer une fenêtre, fermer un balcon ou réunir deux lots en touchant à un mur porteur doit obtenir cette autorisation avant les travaux. Des travaux faits sans vote exposent à une action en remise en état, imprescriptible tant que l’atteinte aux parties communes dure, et l’assemblée ne peut pas refuser abusivement une autorisation conforme à la destination : le juge peut alors l’accorder (article 30). Pour le changement de syndic, la révocation en cours de mandat exige cette majorité et un motif suffisamment grave, à défaut de quoi le syndic révoqué peut réclamer des dommages et intérêts. La passerelle de l’article 25-1 doit être utilisée séance tenante ; elle est souvent oubliée par les syndics.

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Questions fréquentes

Comment se calcule la majorité de l’article 25 ?

Sur la totalité des voix de tous les copropriétaires de l’immeuble, qu’ils soient présents, représentés, absents ou abstentionnistes. Il faut plus de la moitié de l’ensemble des tantièmes de vote.

Que se passe-t-il si la majorité n’est pas atteinte ?

Si le projet a obtenu au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires, l’assemblée procède immédiatement à un second vote à la majorité de l’article 24 (article 25-1). Sinon, une nouvelle assemblée peut être convoquée.

Puis-je installer une climatisation en façade sans vote ?

Non. C’est un travail affectant l’aspect extérieur de l’immeuble, soumis à autorisation à la majorité de l’article 25. Sans vote, le syndicat peut exiger la dépose.

Toutes les fiches de cette série sont réunies dans la loi du 10 juillet 1965 article par article. Un texte s’applique toujours à des faits précis : pour savoir ce que l’article 25 signifie dans votre situation, le premier échange avec un avocat en droit immobilier à Paris permet de faire le point. Contactez le cabinet ou appelez le 06 89 04 74 78.