Un copropriétaire abat un mur porteur sans autorisation. Un autre transforme son appartement en Airbnb alors que le règlement interdit la location saisonnière. Un troisième s’approprie un bout de couloir ou refuse de payer ses charges depuis deux ans. Le règlement de copropriété a une valeur contractuelle — il s’impose à tous les copropriétaires et à leurs locataires. Le non-respect engage la responsabilité du copropriétaire fautif. Mais encore faut-il savoir comment réagir. Cette page s’inscrit dans le contentieux de la copropriété à Paris.
Ce que le règlement de copropriété impose
Le règlement de copropriété n’est pas un document décoratif. Il fixe la destination de l’immeuble (habitation, mixte, commercial), l’usage autorisé des parties privatives, les règles d’utilisation des parties communes, la répartition des charges, et les conditions de réalisation de travaux. Tout copropriétaire et tout locataire est tenu de le respecter.
Un copropriétaire qui viole le règlement engage sa responsabilité civile. Le syndicat des copropriétaires ou un copropriétaire individuellement peut agir contre lui pour obtenir la cessation du trouble, la remise en état et des dommages et intérêts.
Manquements les plus fréquents
Changement d’usage
Transformer un lot d’habitation en bureau professionnel, en location saisonnière Airbnb, ou en local commercial sans modification du règlement est une violation grave. Le règlement fixe la destination de chaque lot — la changer suppose un vote en AG à la majorité requise.
Travaux non autorisés
Abattre un mur porteur, modifier la façade, créer une ouverture, s’approprier un bout de couloir ou de comble — tout ce qui touche aux parties communes ou à l’aspect extérieur nécessite l’autorisation de l’AG. Sans cette autorisation, le syndicat peut demander la remise en état.
Comment réagir : les 3 étapes
Mise en demeure
LRAR adressée au copropriétaire fautif par le syndic ou par un avocat. Décrit le manquement, demande la régularisation dans un délai fixé. Parfois suffisant pour régler la situation sans procédure.
Vote en AG
L’assemblée générale autorise le syndic à engager une action en justice au nom du syndicat. Cette autorisation est nécessaire dans la plupart des cas — le syndic ne peut pas agir seul sans mandat.
Action en justice
Saisine du tribunal judiciaire. Le juge peut ordonner la cessation du trouble, la remise en état aux frais du copropriétaire, des dommages et intérêts, et une astreinte par jour de retard.
Ce que le juge peut ordonner
Cessation et remise en état
Arrêt de l’activité non autorisée (Airbnb, bureau, commerce). Démolition des travaux non autorisés aux frais du copropriétaire. Restitution des parties communes appropriées. Le juge fixe un délai — et une astreinte en cas de non-exécution.
Dommages et intérêts
Indemnisation du syndicat ou des copropriétaires ayant subi un préjudice : dépréciation de l’immeuble, troubles de jouissance, frais de procédure. Le montant dépend de la gravité du manquement et de la durée du trouble.
Rôle du syndic et du conseil syndical
Le syndic a l’obligation de faire respecter le règlement de copropriété. C’est sa mission légale. En cas d’infraction constatée, il doit adresser une mise en demeure au copropriétaire fautif. Si le syndic n’agit pas, les copropriétaires peuvent le mettre en demeure d’agir — et si l’inaction persiste, envisager un changement de syndic.
Le conseil syndical joue un rôle d’alerte. C’est souvent lui qui identifie les infractions en premier et qui signale au syndic les manquements à traiter. Un conseil syndical actif fait toute la différence dans la gestion des litiges en copropriété.
Le temps qui passe joue contre le syndicat. Si aucune réaction n’intervient pendant des années, le copropriétaire fautif peut invoquer une tolérance de fait. Les preuves s’effacent, les témoins oublient. Plus le manquement dure, plus la procédure est difficile. Il faut réagir dès la constatation de l’infraction.
Questions fréquentes
Un copropriétaire peut-il agir seul contre un autre copropriétaire ?
Oui. Un copropriétaire individuel peut agir en justice s’il subit un préjudice personnel du fait de la violation du règlement (nuisances, dépréciation de son lot). L’autorisation de l’AG n’est pas nécessaire pour une action individuelle — elle ne l’est que pour les actions du syndicat.
Que faire si le syndic refuse d’agir ?
Mettre le syndic en demeure d’agir par LRAR. Si l’inaction persiste, inscrire à l’ordre du jour de la prochaine AG le vote d’une autorisation d’agir en justice. En parallèle, un copropriétaire peut agir seul pour son préjudice personnel. Le changement de syndic est aussi une option si l’inaction est systématique.
La location Airbnb est-elle toujours interdite en copropriété ?
Ça dépend du règlement de copropriété. Si le règlement prévoit une clause d’habitation bourgeoise exclusive, la location saisonnière est interdite. Si le règlement autorise les activités professionnelles ou ne contient pas de restriction, la location courte durée peut être tolérée — sous réserve du respect de la réglementation municipale (enregistrement, limite de 120 jours à Paris).
Peut-on obtenir la démolition de travaux non autorisés ?
Oui. Le tribunal peut ordonner la remise en état aux frais du copropriétaire fautif. Murs abattus sans autorisation, ouvertures créées, parties communes appropriées — le juge peut imposer la démolition et le retour à l’état antérieur, avec astreinte en cas de non-exécution.
Y a-t-il un délai pour agir ?
L’action en responsabilité pour violation du règlement se prescrit par 5 ans (art. 2224 du Code civil). Mais en pratique, plus on attend, plus le copropriétaire fautif peut invoquer la tolérance. Il faut agir dès la constatation du manquement — ou au minimum adresser une mise en demeure pour interrompre toute ambiguïté.
Copropriétaire qui ne respecte pas le règlement ?
Travaux non autorisés, changement d’usage, nuisances, charges impayées — le premier échange est gratuit. Consulter les honoraires.