Arnaque à la location : faux bail, faux propriétaire, comment réagir

Un studio bien placé, un loyer raisonnable, un propriétaire « en déplacement à l’étranger » qui propose d’envoyer le bail et les clés après un virement du dépôt de garantie. Le schéma est connu, il fonctionne encore, et il se décline désormais avec de faux baux signés, de fausses pièces d’identité et des annonces copiées sur de vrais logements. Cet article décrit les montages les plus courants, les vérifications qui les déjouent et les recours de chacun, locataire trompé comme propriétaire dont l’identité ou le logement a été utilisé.

Les montages les plus fréquents

Le premier est l’annonce fantôme : un logement qui n’existe pas ou qui n’est pas à louer, photographié à partir d’une autre annonce, proposé sous le prix du marché. Le prétendu bailleur ne peut pas faire visiter, mais envoie un bail à signer et réclame un dépôt de garantie, parfois un premier loyer, par virement ou par mandat. Une fois la somme reçue, il disparaît.

Le deuxième est l’usurpation du vrai propriétaire : l’escroc dispose des clés, par exemple parce qu’il loue lui-même le logement, ou l’occupe via une location de courte durée, et le fait visiter à plusieurs candidats dans la même semaine. Chacun signe un bail, verse dépôt et loyer, et découvre le jour de l’emménagement qu’il n’est pas seul. Le propriétaire réel, lui, découvre des occupants qu’il n’a jamais choisis.

Le troisième est la sous-location déguisée : un locataire en place présente le logement comme le sien et signe un bail à son nom, sans aucun droit pour le faire. Le sous-locataire n’a aucun titre opposable au bailleur et peut être expulsé avec le locataire principal.

Les signaux qui doivent arrêter net

Un loyer nettement inférieur au marché parisien. Un bailleur injoignable par téléphone, qui n’écrit que par messagerie. Un refus ou une impossibilité de visiter. Une demande de paiement avant la signature du bail en présence des deux parties et la remise des clés. Un paiement demandé par mandat cash, carte prépayée, cryptomonnaie ou virement vers un compte à l’étranger. Un bail au nom d’une personne différente de celle qui fait visiter. Des documents de propriété ou d’identité flous, recadrés ou refusés. Aucun de ces signes ne prouve l’escroquerie, mais deux d’entre eux réunis justifient de ne rien payer.

Les vérifications avant de signer et de payer

Demander une pièce d’identité et un justificatif de propriété au nom du bailleur : taxe foncière, attestation notariée ou titre de propriété, dont les noms doivent correspondre. Vérifier que l’adresse existe et que le logement est bien celui des photos, en visitant. Exiger que le bail soit signé en présence du bailleur ou de son mandataire muni d’un mandat, et que le dépôt de garantie soit versé à la signature, contre remise des clés et d’un état des lieux d’entrée. Préférer un paiement traçable au nom du bailleur figurant au bail. Un bailleur honnête n’a aucune raison de refuser ces précautions ; un bailleur qui s’en offusque n’en est probablement pas un.

Vous avez payé : que faire

Agir vite auprès de la banque pour tenter un rappel du virement, qui n’aboutit que si les fonds n’ont pas encore été retirés. Rassembler toutes les pièces : annonce, échanges, bail, justificatif de paiement, identité présentée. Déposer plainte pour escroquerie, infraction prévue à l’article 313-1 du Code pénal et punie de cinq ans d’emprisonnement et de 375 000 euros d’amende. La plainte peut être déposée au commissariat ou adressée au procureur de la République ; elle est indispensable pour tout recours contre la banque réceptrice et pour une éventuelle indemnisation. Signaler l’annonce à la plateforme qui l’a diffusée pour la faire retirer.

Vous êtes le propriétaire dont le logement ou l’identité a servi

Deux situations. Si l’annonce utilise vos photos ou votre nom sans qu’aucun occupant ne se soit installé, il faut faire retirer l’annonce auprès de la plateforme et déposer plainte pour usurpation d’identité, prévue à l’article 226-4-1 du Code pénal, en conservant les captures d’écran. Si des personnes occupent le logement sur la foi d’un faux bail, elles n’ont aucun titre opposable à votre égard, même si elles sont de bonne foi et ont payé un dépôt à l’escroc. Leur départ passe par une procédure d’expulsion, dont la forme dépend des circonstances de l’entrée : procédure administrative contre les squatteurs si l’introduction a été frauduleuse, ou référé expulsion devant le juge dans les autres cas. Ne tentez pas de changer les serrures ou de faire sortir les occupants vous-même : l’expulsion par la force est une infraction, quelle que soit l’illégitimité de l’occupation.

Le vrai locataire pris entre deux feux

Le candidat qui a signé un faux bail et s’est installé n’est pas locataire au sens de la loi du 6 juillet 1989 : le contrat n’a pas été conclu avec le propriétaire. Il ne bénéficie ni du maintien dans les lieux, ni du préavis, ni de la trêve hivernale dans le cas d’une entrée par voie de fait. Son recours est contre l’escroc, au pénal et au civil. Un accord avec le vrai propriétaire pour régulariser par un bail véritable est parfois possible, mais rien ne l’y oblige.

Questions fréquentes

Un bail signé électroniquement avec un faux propriétaire a-t-il une valeur ?

Non à l’égard du vrai propriétaire, qui n’y est pas partie. Il ne vaut que comme preuve dans la plainte contre celui qui l’a signé.

La plateforme d’annonces est-elle responsable ?

En principe non pour le contenu publié par ses utilisateurs, tant qu’elle retire promptement une annonce signalée comme frauduleuse. Le signalement écrit, daté, est donc utile à double titre.

Peut-on récupérer un dépôt de garantie versé à un escroc ?

Rarement, sauf rappel bancaire immédiat ou identification de l’auteur et condamnation avec indemnisation. D’où l’importance de ne jamais payer avant la signature en présence du bailleur et la remise des clés.

Textes utiles : article 1719 du Code civil sur les obligations du bailleur et nos explications sur le dépôt de garantie. Pour un litige sur la validité d’un bail ou une occupation sans titre, le cabinet d’avocat en droit immobilier à Paris vous reçoit : contactez-nous ou appelez le 06 89 04 74 78.

Crédit photo : advokatsmart.no, CC BY, via Wikimedia Commons.