Le dépôt de garantie est la source de litige la plus fréquente entre bailleurs et locataires à Paris. Le bailleur retient tout ou partie du dépôt pour des dégradations contestées, ou le locataire attend des mois sans être remboursé. Dans les deux cas, les délais et les justificatifs sont strictement encadrés par la loi du 6 juillet 1989. Cette page fait partie du contentieux des baux d’habitation.
de loyer hors charges maximum pour un bail vide. 2 mois pour un meublé. Pas de dépôt exigible pour un bail mobilité.
pour restituer le dépôt après remise des clés. 1 mois si l’état des lieux de sortie est conforme. 2 mois s’il y a des dégradations.
de pénalité par mois de retard sur le montant du dépôt, au profit du locataire, en cas de restitution tardive.
Délais de restitution du dépôt de garantie
Le délai court à compter de la remise des clés par le locataire — pas de la fin du bail, pas de la réception du recommandé, pas de la réalisation de l’état des lieux. La remise effective des clés.
État des lieux conforme → 1 mois
Si l’état des lieux de sortie est identique à celui d’entrée (pas de dégradation), le bailleur a 1 mois pour restituer l’intégralité du dépôt. Passé ce délai, la pénalité de 10% par mois commence à courir automatiquement.
Dégradations constatées → 2 mois
Si l’état des lieux de sortie révèle des dégradations par rapport à l’entrée, le bailleur dispose de 2 mois pour restituer le dépôt, déduction faite des sommes justifiées. Il doit fournir les justificatifs (devis ou factures).
Retenue sur le dépôt : ce qui est légitime et ce qui ne l’est pas
Le bailleur peut retenir pour
Réparations locatives dues par le locataire (trous dans les murs, moquette brûlée, sanitaires cassés). Loyers ou charges impayés. Régularisation de charges annuelle en attente. Mais chaque retenue doit être justifiée par un document : état des lieux comparatif, devis ou facture, décompte de charges.
Le bailleur ne peut pas retenir pour
Vétusté normale (peinture jaunie, moquette usée par le temps, joints vieillis). Travaux de remise aux normes ou d’amélioration. Frais d’agence ou de remise en location. Retenue forfaitaire sans justificatif. La distinction entre dégradation et vétusté est le coeur de la plupart des litiges.
La grille de vétusté change tout. Si une grille de vétusté a été annexée au bail (recommandé par la loi ALUR), elle s’applique pour déterminer ce qui relève de l’usure normale. Sans grille, c’est le juge qui apprécie — et les décisions sont imprévisibles.
L’état des lieux : pièce centrale du litige
Tout le contentieux du dépôt de garantie repose sur la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie. Si les deux sont identiques, le bailleur ne peut rien retenir. Si le logement est dégradé par rapport à l’entrée, le bailleur peut retenir les frais de remise en état — mais il doit le prouver.
Pas d’état des lieux d’entrée
Si aucun état des lieux d’entrée n’a été réalisé, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état. C’est lui qui devra prouver que les dégradations existaient déjà. Situation très défavorable pour le locataire.
Pas d’état des lieux de sortie
Si le bailleur n’a pas fait d’état des lieux de sortie, il ne peut pas prouver les dégradations et ne peut rien retenir sur le dépôt. Situation très défavorable pour le bailleur.
État des lieux contesté
Si le locataire conteste l’état des lieux de sortie, il peut demander un constat par commissaire de justice. Les frais sont partagés par moitié. C’est souvent la meilleure option pour sécuriser la preuve.
État des lieux litigieuxLocataire : comment récupérer votre dépôt ?
1. Mise en demeure
Courrier RAR au bailleur rappelant le délai légal (1 ou 2 mois) et demandant la restitution sous 8 jours. Mentionnez la pénalité de 10% par mois de retard.
2. Conciliation
Saisine gratuite de la commission départementale de conciliation. Option recommandée avant le tribunal — elle règle beaucoup de litiges sans frais.
3. Tribunal
Si le bailleur ne restitue toujours pas : saisine du tribunal judiciaire (juge des contentieux de la protection). Pour les litiges inférieurs à 5 000 €, la procédure est simplifiée.
Bailleur : comment justifier une retenue ?
Si vous retenez tout ou partie du dépôt, vous devez fournir au locataire un décompte précis accompagné des justificatifs : état des lieux comparatif (entrée vs sortie), photos datées, devis ou factures des réparations, décompte de charges.
Une retenue forfaitaire sans justificatif est illégale. Le locataire peut contester et obtenir la restitution intégrale plus la pénalité de 10% par mois de retard. En copropriété, le bailleur peut retenir jusqu’à 20% du dépôt en attendant la régularisation annuelle des charges — il doit alors solder le compte dans le mois suivant l’approbation des comptes en AG.
Loyers impayés et recouvrementVente du logement et dépôt de garantie
En cas de vente du bien loué, le dépôt de garantie est transféré au nouveau propriétaire. C’est l’acquéreur — pas le vendeur — qui devra restituer le dépôt au locataire à la fin du bail. Ce transfert doit être mentionné dans l’acte de vente. Si ce n’est pas fait, le locataire peut demander la restitution à l’ancien propriétaire, qui devra se retourner contre l’acquéreur.
Vente d’un bien occupéQuestions fréquentes — Dépôt de garantie
Le bailleur peut-il exiger plus d’un mois de dépôt ?
Non pour un bail vide (1 mois maximum). Oui pour un meublé (2 mois maximum). Pour un bail mobilité, aucun dépôt de garantie ne peut être exigé. Toute clause du bail prévoyant un montant supérieur est réputée non écrite.
La pénalité de 10% s’applique-t-elle automatiquement ?
Oui. Dès que le délai de restitution est dépassé (1 ou 2 mois selon les cas), le locataire a droit à 10% du loyer mensuel hors charges pour chaque mois de retard commencé. Le locataire n’a pas besoin de prouver un préjudice — c’est automatique.
Le bailleur peut-il retenir le dépôt pour des loyers impayés ?
Oui. Les loyers et charges impayés peuvent être déduits du dépôt de garantie. C’est d’ailleurs l’une des raisons d’être du dépôt. Le bailleur doit fournir le décompte précis des sommes retenues.
Que se passe-t-il si le locataire part sans faire d’état des lieux ?
Si le locataire quitte les lieux sans participer à l’état des lieux de sortie, le bailleur peut faire établir un constat par commissaire de justice (aux frais du locataire). Sans aucun état des lieux de sortie, le bailleur aura du mal à justifier une retenue.
Litige sur le dépôt de garantie ?
Retenue injustifiée ou restitution en retard — le premier échange est gratuit. Consulter les honoraires.