Un locataire qui sous-loue sans autorisation. Un appartement qui apparaît sur Airbnb sans déclaration ni changement d’usage. À Paris, les deux sont sanctionnés — par le bailleur, par la mairie, et parfois par les deux en même temps. Le bailleur peut obtenir la résiliation du bail. La Ville de Paris peut infliger des amendes lourdes. Cette page fait partie du contentieux des baux d’habitation.
du bail pour sous-location non autorisée. Le bailleur peut demander la résiliation judiciaire et l’expulsion.
d’amende maximale par la Ville de Paris pour location touristique sans autorisation de changement d’usage.
maximum par an pour louer sa résidence principale en meublé de tourisme à Paris. Au-delà, c’est une infraction.
La sous-location en bail d’habitation
En bail d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989, la sous-location est interdite sauf accord écrit du bailleur. L’accord doit être exprès — un silence ne vaut pas acceptation. Le bailleur doit donner son accord sur le principe de la sous-location et sur le montant du sous-loyer, qui ne peut pas dépasser le loyer principal.
Conséquences pour le locataire
Sous-louer sans l’accord écrit du bailleur constitue un manquement grave aux obligations du bail. Le bailleur peut demander la résiliation judiciaire du bail et l’expulsion. Le locataire peut aussi être condamné à reverser au bailleur les sous-loyers perçus — la jurisprudence est constante sur ce point.
Comment le bailleur peut agir
Constater la sous-location (annonces en ligne, témoignages, constat de commissaire de justice). Mettre en demeure le locataire de cesser. En cas de persistance, assigner en résiliation du bail devant le tribunal judiciaire.
Location Airbnb à Paris : ce qui est autorisé et ce qui ne l’est pas
Résidence principale
Le propriétaire occupant peut louer sa résidence principale en meublé de tourisme 120 jours maximum par an. Au-delà, c’est une infraction. Le logement doit être déclaré en mairie et disposer d’un numéro d’enregistrement à 13 chiffres, visible sur l’annonce.
Résidence secondaire
À Paris, la location touristique d’une résidence secondaire nécessite une autorisation de changement d’usage délivrée par la mairie. Cette autorisation est soumise à compensation : le propriétaire doit transformer un local commercial en logement dans le même arrondissement. En pratique, c’est très coûteux et rarement obtenu.
Locataire sur Airbnb
Un locataire ne peut pas sous-louer sur Airbnb sans l’accord écrit du bailleur. Même avec l’accord, les règles de la Ville de Paris s’appliquent (120 jours, déclaration). Le bailleur peut demander la résiliation du bail s’il découvre une sous-location non autorisée.
La Ville de Paris contrôle activement. Des agents assermentés vérifient les annonces sur les plateformes, croisent les données avec le fichier des déclarations et les compteurs de nuitées. Les poursuites sont réelles et les amendes sont effectivement prononcées.
Les sanctions
Sanctions du bailleur
Résiliation judiciaire du bail pour manquement grave (sous-location non autorisée). Condamnation du locataire à reverser les sous-loyers perçus. Expulsion du locataire et du sous-locataire. Dommages et intérêts si le bailleur démontre un préjudice (dégradations, troubles de voisinage).
Loyers impayés et expulsionSanctions de la Ville de Paris
Amende civile jusqu’à 50 000 € pour location touristique sans autorisation de changement d’usage. Amende jusqu’à 10 000 € pour absence de numéro d’enregistrement sur l’annonce. Astreinte de 1 000 € par jour et par m² en cas de non-conformité persistante. Ces sanctions se cumulent avec celles du bailleur.
Sous-location et copropriété
Le règlement de copropriété peut interdire les locations meublées de courte durée, ou les soumettre à des conditions (clause d’habitation bourgeoise exclusive). Si le règlement l’interdit et que le copropriétaire ou son locataire passe outre, le syndicat des copropriétaires peut agir en justice pour faire cesser l’activité.
Les troubles de voisinage liés aux locations touristiques (bruit, passage d’inconnus, dégradations des parties communes) sont un motif supplémentaire d’action pour le syndicat.
Avocat copropriété à ParisVous êtes bailleur : que faire ?
1. Constater
Captures d’écran de l’annonce (Airbnb, Booking, LeBonCoin). Constat de commissaire de justice si possible. Témoignages de voisins ou du gardien. Vérification du numéro d’enregistrement auprès de la mairie.
2. Mettre en demeure
Courrier RAR au locataire lui demandant de cesser immédiatement la sous-location. Rappel de l’interdiction contractuelle. Avertissement sur les conséquences (résiliation du bail, expulsion).
3. Assigner
Si le locataire persiste : assignation devant le tribunal judiciaire en résiliation du bail, expulsion et restitution des sous-loyers. La procédure peut être engagée en référé si l’urgence est démontrée.
Questions fréquentes
Le locataire peut-il sous-louer une chambre si c’est sa résidence principale ?
Pas sans l’accord écrit du bailleur. Même si le locataire continue d’habiter dans le logement et ne sous-loue qu’une chambre, l’autorisation du bailleur est nécessaire. Le sous-loyer ne peut pas dépasser le loyer principal au prorata de la surface sous-louée.
Le bailleur peut-il résilier le bail même si le locataire a cessé la sous-location ?
Oui. La jurisprudence admet que la résiliation peut être prononcée même si la sous-location a cessé, dès lors que le manquement est caractérisé. Le fait d’avoir cessé est un élément que le juge prend en compte, mais il ne suffit pas à empêcher la résiliation.
Que risque le sous-locataire ?
Le sous-locataire n’a aucun droit au maintien dans les lieux. Il n’est pas partie au bail principal. Si le bail est résilié, il doit quitter les lieux — il n’a de recours que contre le locataire principal qui lui a sous-loué sans en avoir le droit.
Je suis propriétaire et je veux louer sur Airbnb. Que dois-je faire ?
Si c’est votre résidence principale : déclarez-la en mairie, obtenez un numéro d’enregistrement, respectez la limite de 120 jours par an. Si c’est une résidence secondaire à Paris : vous devez obtenir une autorisation de changement d’usage avec compensation — une démarche longue et coûteuse. Consultez un avocat avant de vous lancer.
Sous-location illicite ou Airbnb non autorisé ?
Bailleur ou locataire — les enjeux sont importants. Le premier échange est gratuit. Consulter les honoraires.