L’état des lieux est le document qui conditionne tout le reste : restitution du dépôt de garantie, retenues pour dégradations, responsabilité du locataire ou du bailleur. Quand il est mal fait, incomplet, ou contesté par l’une des parties, le litige est quasi inévitable. Cette page fait partie du contentieux des baux d’habitation.
pour le locataire pour demander la modification de l’état des lieux d’entrée après la remise des clés. Pendant la période de chauffe, ce délai est étendu au premier mois de chauffage.
L’état des lieux doit être établi en présence des deux parties. Un état des lieux réalisé unilatéralement par le bailleur n’est pas opposable au locataire.
État des lieux d’entrée et état des lieux de sortie
Ce sont deux documents distincts, établis à deux moments différents. Tout le contentieux repose sur leur comparaison. Si le logement est dans le même état à la sortie qu’à l’entrée, le bailleur ne peut rien retenir sur le dépôt de garantie. Si des dégradations apparaissent, le bailleur peut retenir les frais de remise en état — à condition de le prouver.
État des lieux d’entrée
Établi le jour de la remise des clés. Il décrit l’état du logement pièce par pièce : murs, sols, plafonds, menuiseries, équipements, compteurs. C’est le document de référence. S’il est incomplet ou bâclé, le locataire en subira les conséquences à la sortie.
État des lieux de sortie
Établi le jour de la restitution des clés. Il est comparé à l’état des lieux d’entrée pour déterminer ce qui relève de la dégradation imputable au locataire et ce qui relève de l’usure normale (vétusté).
Quand l’état des lieux devient-il litigieux ?
Dégradation ou vétusté ?
Le litige le plus fréquent. Le bailleur qualifie de « dégradation » ce que le locataire considère comme de l’usure normale. La grille de vétusté, si elle est annexée au bail, tranche. Sans grille, c’est le juge qui apprécie.
État des lieux incomplet
Un état des lieux d’entrée qui ne mentionne pas l’état d’un élément (ex : « sol : RAS ») est un problème. À la sortie, si le sol est abîmé, le bailleur dira qu’il était en bon état ; le locataire dira que le défaut existait déjà.
Refus de signer
Le locataire ou le bailleur refuse de signer l’état des lieux de sortie. L’autre partie peut alors faire appel à un commissaire de justice pour établir un constat contradictoire. Les frais sont partagés par moitié.
Absence d’état des lieux : les conséquences
Pas d’état des lieux d’entrée
Le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état (article 1731 du Code civil). À la sortie, c’est lui qui devra prouver que les dégradations existaient déjà — ce qui est très difficile sans document. Situation défavorable pour le locataire.
Pas d’état des lieux de sortie
Le bailleur ne peut pas prouver les dégradations imputables au locataire. Il lui sera très difficile de justifier une retenue sur le dépôt de garantie. Situation défavorable pour le bailleur. D’où l’importance de toujours réaliser l’état des lieux de sortie.
Le locataire quitte les lieux sans prévenir. Si le locataire part sans rendre les clés ni participer à l’état des lieux, le bailleur doit le mettre en demeure par courrier RAR, puis faire établir un constat par commissaire de justice. Ne jamais rester sans état des lieux de sortie.
Le recours au commissaire de justice
Quand les parties ne parviennent pas à établir un état des lieux amiable (refus de signer, désaccord sur les constatations, absence d’une partie), chacune peut demander à un commissaire de justice d’établir un constat. C’est la solution la plus sécurisante juridiquement.
Frais
Les frais du commissaire de justice sont partagés par moitié entre bailleur et locataire. Le tarif est fixé réglementairement et dépend de la surface du logement (environ 130 à 230 € selon la taille, à diviser par deux).
Valeur probante
Le constat du commissaire de justice est un acte authentique. Il a une valeur probante supérieure à un état des lieux amiable signé entre les parties. En cas de litige devant le tribunal, c’est la pièce la plus forte.
Contester un état des lieux
Locataire : contester l’EDL d’entrée
Le locataire a 10 jours après la remise des clés pour demander la modification de l’état des lieux d’entrée (courrier RAR). Si le bailleur refuse, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation. Pendant le premier mois de chauffe, il peut aussi signaler les défauts de chauffage non visibles à l’entrée.
Contester l’EDL de sortie
Si le locataire a signé l’état des lieux de sortie mais conteste ensuite les constatations, c’est plus difficile. Le document signé contradictoirement fait foi. Il faudra prouver un vice du consentement (pression, erreur) — ce qui est rarement admis. D’où l’importance de ne pas signer un état des lieux de sortie avec lequel on n’est pas d’accord.
Quand le désaccord sur l’état des lieux aboutit à une retenue contestée sur le dépôt de garantie, le litige se résout devant le juge des contentieux de la protection. Pour les litiges liés aux loyers impayés, la procédure est distincte.
Questions fréquentes — État des lieux litigieux
Le bailleur peut-il facturer l’état des lieux au locataire ?
Seulement pour l’état des lieux d’entrée, et uniquement si un professionnel est mandaté (agent immobilier). Le coût est plafonné à 3 €/m² et partagé par moitié. L’état des lieux de sortie est toujours gratuit pour le locataire, sauf recours à un commissaire de justice (frais partagés).
Le bailleur peut-il faire l’état des lieux seul ?
Non. L’état des lieux doit être contradictoire — établi en présence des deux parties ou de leurs représentants. Un état des lieux réalisé unilatéralement par le bailleur n’est pas opposable au locataire.
Les photos ont-elles une valeur juridique ?
Les photos jointes à l’état des lieux constituent des éléments de preuve complémentaires — elles ne remplacent pas la description écrite mais la renforcent. En cas de litige, des photos datées et détaillées peuvent faire la différence. Prenez-en systématiquement à l’entrée et à la sortie.
L’état des lieux dématérialisé est-il valable ?
Oui. Depuis la loi ALUR, l’état des lieux peut être établi sur support électronique (tablette, application). Il doit être remis ou envoyé à chaque partie par voie dématérialisée ou papier. Sa valeur probante est la même qu’un document papier, à condition qu’il soit signé par les deux parties.
Litige sur l’état des lieux ?
Dégradation contestée, vétusté invoquée, état des lieux absent — le premier échange est gratuit. Consulter les honoraires.