L’article 1719 du Code civil est le texte fondateur des obligations du bailleur. Il s’applique à tous les baux, d’habitation comme commerciaux, et n’a pas besoin d’être reproduit dans le contrat pour s’imposer. C’est sur lui que reposent la plupart des actions d’un locataire contre un propriétaire défaillant.

Le texte de l’article 1719 du Code civil

Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;
2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;
3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

Version en vigueur depuis le 28 mars 2009. Source : Légifrance.

Ce que dit l’article, en clair

Le texte impose quatre obligations, sans qu’aucune clause du bail ne soit nécessaire. La délivrance : remettre un bien conforme à ce qui a été loué et, pour une résidence principale, un logement décent. L’entretien : réaliser les réparations autres que locatives pour que le bien reste utilisable. La jouissance paisible : ne pas troubler le locataire et le garantir contre certains troubles. Et la permanence des plantations pour les biens qui en comportent. Le 1° ajoute une règle protectrice : un bailleur qui loue des locaux impropres à l’habitation ne peut pas invoquer leur nullité pour expulser l’occupant.

Ce que cela change en pratique

Pour le locataire, l’article 1719 est le fondement des recours contre un logement indécent, des réparations qui tardent ou des troubles subis. Pour le bailleur, il fixe la limite de ce qu’il peut mettre à la charge du locataire : une clause transférant au preneur les grosses réparations ou l’obligation de délivrance se heurte à ce texte. En matière de décence énergétique, c’est ce même article, combiné à la loi de 1989, qui rend inopposable la location d’un logement classé G.

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Questions fréquentes

L’article 1719 s’applique-t-il au bail commercial ?

Oui. Il s’applique à tous les baux, et les clauses qui tentent de l’écarter sont appréciées strictement.

Le bailleur peut-il mettre toutes les réparations à la charge du locataire ?

Non. L’obligation d’entretien de l’article 1719 et les grosses réparations restent à sa charge ; seules les réparations locatives incombent au locataire.

Que faire si le logement n’est pas décent ?

Mettre le bailleur en demeure puis saisir le juge, qui peut ordonner les travaux et réduire le loyer. Le locataire ne doit pas cesser de payer de lui-même.

Un article de loi s’applique toujours à des faits précis. Pour savoir ce que l’article 1719 signifie dans votre situation, le premier échange avec un avocat en droit immobilier à Paris permet de faire le point. Contactez le cabinet ou appelez le 06 89 04 74 78.