Lorsqu’une situation locative dégénère et menace vos droits de propriétaire, attendre plusieurs mois pour récupérer votre bien n’est pas toujours envisageable.
Le référé expulsion existe précisément pour ces cas d’urgence où le maintien dans les lieux cause un préjudice manifeste. Mais attention : cette procédure rapide reste encadrée par des conditions strictes que le juge examine avec rigueur.
Je constate que beaucoup ignorent dans quels cas précis le référé expulsion peut être utilisé, et surtout comment convaincre le juge d’intervenir rapidement.
En tant qu‘Avocat intervenant pour des expulsions de locataire, je vous explique concrètement quand cette procédure d’urgence est envisageable, et comment maximiser vos chances d’obtenir une décision favorable.
Qu’est-ce qu’un référé expulsion ?
Le référé expulsion constitue une procédure judiciaire accélérée permettant d’obtenir rapidement l’éviction d’un occupant sans attendre les délais d’une procédure classique.
Cette voie d’urgence s’adresse au juge des référés du tribunal judiciaire, qui peut statuer dans des délais très courts, parfois en quelques semaines.
Cette procédure repose sur un principe fondamental : l’urgence. Le juge des référés n’intervient que lorsque la situation nécessite une décision immédiate pour éviter un dommage imminent ou faire cesser un trouble manifestement illicite.
Il ne s’agit pas d’une procédure de confort, mais d’une mesure exceptionnelle réservée aux cas où l’attente serait préjudiciable.
Le référé expulsion se distingue par sa rapidité d’exécution. Une fois l’ordonnance rendue, elle peut être mise en œuvre sans attendre l’expiration des délais d’appel, sauf si le juge en décide autrement.
Cette exécution provisoire constitue l’un des atouts majeurs de cette procédure pour les propriétaires confrontés à des situations critiques.
Dans quels cas le juge accepte une expulsion rapide par référé ?
Cas n°1 : Occupation sans droit ni titre manifeste (squat)
L’occupation sans droit ni titre représente le cas le plus évident pour obtenir une expulsion en référé.
Lorsqu’une personne occupe votre logement sans aucun contrat de location, sans bail, et sans votre autorisation, cette situation constitue un trouble manifestement illicite.
Le juge des référés peut ordonner l’expulsion rapidement car le droit est évident : nul ne peut occuper le bien d’autrui sans son accord.
Pour réussir votre référé dans ce cas, vous devez prouver trois éléments :
- votre qualité de propriétaire (titre de propriété, acte notarié),
- l’absence totale de droit de l’occupant (aucun bail, aucun accord même verbal),
- le caractère récent de l’occupation.
Plus vous agissez vite après la découverte du squat, meilleures sont vos chances. Un délai de quelques jours à quelques semaines est idéal. Au-delà de plusieurs mois, le juge pourrait considérer que l’urgence s’est émoussée.
Attention toutefois : si l’occupant produit un semblant de bail, même frauduleux, ou invoque un accord verbal, la situation devient plus complexe.
Le caractère manifeste du trouble peut être contesté, et le juge pourrait renvoyer l’affaire à une procédure au fond pour examiner ces allégations plus en détail.
Cas n°2 : Dégradations graves et continues du logement
Les dégradations importantes du logement peuvent justifier une expulsion en référé lorsqu’elles sont graves, continues, et mettent en péril la conservation du bien.
Il ne s’agit pas ici de l’usure normale ou de menus désordres, mais de destructions caractérisées :
- trous dans les murs,
- installations électriques arrachées,
- dégâts des eaux volontaires,
- destruction d’équipements,
- accumulation d’immondices créant une insalubrité.
Le juge examine la gravité objective des dégâts et leur impact sur la valeur du bien. Une simple négligence dans l’entretien ne suffit pas.
En revanche, des dégradations qui menacent la structure du bâtiment, créent des risques pour les voisins ou nécessitent des travaux coûteux constituent un motif recevable.
L’urgence découle ici du risque d’aggravation : plus le locataire reste, plus les dégâts s’accumulent.
En revanche, pour des dégâts limités, même répétés, le juge préférera une procédure au fond permettant une évaluation complète du préjudice.
Cas n°3 : Troubles de voisinage graves et répétés
Les troubles de voisinage peuvent exceptionnellement justifier une expulsion en référé, mais uniquement dans leurs manifestations les plus graves.
Il faut que ces troubles dépassent les simples nuisances du quotidien pour constituer un danger ou une atteinte insupportable à la tranquillité du voisinage.
Les cas admis concernent :
- les violences ou menaces envers les voisins,
- les troubles nocturnes systématiques avec tapage intense,
- les dégradations des parties communes,
- les activités manifestement illégales menées depuis le logement.
Le caractère répété et documenté des troubles est crucial. Un incident isolé, même grave, ne suffit généralement pas.
Le juge doit constater une situation installée, qui perdure malgré les interventions. Dans ma pratique, les dossiers qui aboutissent comportent toujours plusieurs éléments de preuve : mains courantes déposées par les voisins, procès-verbaux de police ou de gendarmerie, attestations de voisins détaillées et concordantes, constats d’huissier réalisés sur place.
L’urgence réside ici dans la protection de l’ordre public et de la sécurité des autres occupants. Lorsque la présence du locataire crée un climat de peur ou d’insécurité dans l’immeuble, que d’autres locataires menacent de partir, ou que des risques physiques existent, le juge peut considérer qu’une intervention rapide s’impose.
Attention cependant : la simple gêne sonore, même régulière, ou les conflits de personnes ne suffisent pas. Le juge des référés n’est pas là pour régler les incompatibilités d’humeur entre voisins. Il intervient uniquement face à des comportements objectivement insupportables et dangereux pour la communauté des occupants.
Cas n°4 : Impayés massifs avec comportement frauduleux
Les impayés de loyers seuls ne justifient généralement pas une expulsion en référé. La procédure classique avec clause résolutoire du bail reste la voie normale. Cependant, lorsque ces impayés s’accompagnent d’un comportement manifestement frauduleux, le référé peut être envisagé.
Qu’entend-on par comportement frauduleux ?
Il s’agit de situations où le locataire a manifestement organisé son insolvabilité :
- sous-location illégale avec perception de loyers,
- occupation sans aucun paiement dès l’entrée dans les lieux malgré des garanties mensongères,
- départ du logement en y laissant des tiers sans titre,
- changement de serrures pour empêcher l’accès du bailleur.
Dans ces cas, l’urgence provient du risque de perte financière croissante et de la situation manifestement abusive.
Un locataire qui ne paie rien depuis six mois, accumule une dette locative importante, et continue d’occuper le bien sans intention de régulariser cause un préjudice évident qui s’aggrave chaque mois.
Pour obtenir gain de cause en référé sur ce fondement, vous devez prouver non seulement les impayés (décompte précis, relances), mais surtout les éléments de fraude : preuves de sous-location (annonces en ligne, témoignages), constats d’huissier établissant la présence de tiers, correspondances démontrant la mauvaise foi.
Cas n°5 : Manquement grave aux obligations du locataire
Au-delà des cas précédents, certains manquements graves aux obligations contractuelles peuvent justifier un référé expulsion.
Il s’agit de violations si sérieuses du contrat de location qu’elles rendent impossible la poursuite de la relation locative et créent une urgence :
- la transformation complète du logement sans autorisation (murs abattus, installations dangereuses),
- l’usage contraire à la destination des lieux (transformer un logement en entrepôt commercial, en atelier bruyant),
- l’hébergement d’un nombre excessif de personnes créant une suroccupation dangereuse,
- le refus systématique de laisser accès au bailleur pour les réparations urgentes malgré les obligations légales.
Le juge évalue si le maintien du locataire dans les lieux causerait un préjudice important au propriétaire ou mettrait en danger la sécurité ou la salubrité du bâtiment.
Dans ma pratique, j’observe que ces cas aboutissent en référé lorsque deux conditions sont réunies : une violation flagrante et documentée du bail ou de la loi, et un risque concret d’aggravation rapide. Le simple désaccord sur l’interprétation des clauses du bail ne suffit pas. Il faut une violation évidente, que tout observateur raisonnable constaterait immédiatement.
Les conditions pour obtenir une expulsion rapide
L’urgence avérée : le critère essentiel
L’urgence constitue la clé de voûte de toute procédure de référé. Sans urgence caractérisée, le juge refusera votre demande et vous renverra vers une procédure au fond. Mais qu’est-ce qu’une urgence juridiquement valable ?
L’urgence s’apprécie objectivement : il doit exister un risque de dommage imminent ou d’aggravation rapide de la situation. Ce n’est pas votre perception subjective qui compte, mais la réalité factuelle du danger. Un squat qui s’installe, des dégradations qui se multiplient, des troubles qui s’intensifient : voilà des situations d’urgence authentique.
À l’inverse, certaines situations ne constituent pas des urgences au sens juridique :
- Des impayés de loyer, même importants, qui durent depuis plusieurs mois sans que vous ayez engagé de démarche pendant cette période : l’urgence est difficilement caractérisable.
- si vous avez toléré une situation pendant longtemps avant de réagir, le juge pourra considérer que l’urgence n’existe pas vraiment.
L’urgence s’évanouit avec le temps. Plus vous attendez après avoir découvert le problème, plus il devient difficile de justifier une intervention en urgence. Dans ma pratique, je conseille toujours d’agir dans les jours ou semaines qui suivent la découverte du trouble. Au-delà de quelques mois, sauf aggravation manifeste, l’urgence devient contestable.
Le juge examine également si d’autres solutions moins radicales existent. Si le problème peut être résolu autrement que par une expulsion immédiate, il privilégiera cette voie.
C’est pourquoi votre dossier doit montrer que vous avez tenté des démarches préalables (mises en demeure, contacts avec l’occupant) et que seule l’expulsion peut résoudre la situation.
La demande justifiée et étayée
La qualité de votre argumentation et de vos preuves détermine largement l’issue de la procédure. Le juge des référés statue sur pièces : il ne mène pas d’enquête approfondie. Votre dossier doit donc être immédiatement convaincant, sans zones d’ombre ni approximations.
Chaque affirmation doit être étayée par une pièce justificative.
Vous invoquez des dégradations ? Produisez un constat d’huissier avec photographies.
Vous évoquez des troubles de voisinage ? Joignez les attestations détaillées de témoins, les mains courantes, les courriers de plainte.
Vous prétendez que l’occupant n’a aucun droit ? Démontrez votre titre de propriété et l’absence totale de bail ou d’accord.
La cohérence du dossier compte également. Les dates, les faits, les démarches doivent s’enchaîner logiquement. Un dossier décousu ou contenant des contradictions éveille les doutes du juge. Organisez chronologiquement vos pièces, numérotez les, établissez un bordereau récapitulatif clair.
N’oubliez pas que l’occupant peut contester vos allégations. Anticipez ses arguments possibles et préparez les réponses.
- S’il prétend avoir un accord verbal, qu’avez-vous pour le contredire ?
- S’il invoque des difficultés financières, en quoi cela est-il pertinent face à un squat ou des dégradations graves ?
Votre avocat doit préparer une argumentation offensive mais aussi défensive.
Le caractère manifeste du droit
Le troisième pilier du référé expulsion est le caractère manifeste de votre droit. « Manifeste » signifie évident, incontestable, qui ne nécessite pas un examen approfondi pour être établi. Le juge des référés ne tranche pas les litiges complexes : il intervient quand le droit est clair.
Ce caractère manifeste s’apprécie différemment selon les situations.
Pour un squat, il suffit généralement de prouver votre propriété et l’absence de tout titre de l’occupant.
Pour des dégradations ou troubles, il faut établir non seulement les faits eux-mêmes, mais aussi leur caractère suffisamment grave pour justifier une expulsion.
La contestation sérieuse fait échouer le référé. Si l’occupant soulève un argument juridiquement recevable qui nécessite un examen approfondi, le juge renverra l’affaire au fond. Par exemple, si l’occupant produit un document qui pourrait constituer un bail (même douteux), ou invoque une prescription acquisitive, ou conteste votre qualité de propriétaire avec des éléments crédibles, le caractère manifeste disparaît.
C’est pourquoi votre dossier doit être blindé juridiquement. Vérifiez tous vos titres, assurez-vous qu’aucune ambiguïté n’existe sur votre droit, anticipez les arguments que l’occupant pourrait invoquer. Un dossier manifestement solide dissuade souvent l’occupant de contester, ce qui facilite l’obtention de l’ordonnance.
Les délais et coûts d’une procédure en référé
Délais moyens d’une procédure de référé expulsion
Après l’audience, l’ordonnance est rendue soit immédiatement, soit sous une à deux semaines. Si elle vous est favorable, commence alors la phase d’exécution. L’huissier doit obtenir le concours de la force publique pour procéder à l’expulsion, démarche qui prend généralement trois à six semaines supplémentaires, parfois plus dans les grandes agglomérations où les demandes sont nombreuses.
Estimation des coûts associés
Le référé expulsion génère des frais substantiels qu’il convient d’anticiper. En tant qu’avocat en loyers impayés/expulsion, je me dois d’être transparent sur ces aspects financiers qui influencent souvent la décision d’agir.
Les honoraires d’avocat constituent le premier poste de dépense. Pour une procédure de référé expulsion, comptez généralement entre 1 500 et 3 000 euros HT selon la complexité du dossier. Ce montant couvre la constitution du dossier, la rédaction de l’assignation, la présentation à l’audience, et le suivi jusqu’à l’ordonnance.
Les frais d’huissier s’ajoutent : constat initial (entre 200 et 400 euros), signification de l’assignation (environ 100 à 150 euros), puis expulsion effective avec concours de la force publique (entre 500 et 1 000 euros selon la complexité). Si plusieurs constats sont nécessaires pour documenter des dégradations évolutives, multipliez ces montants.
Foire aux questions sur le référé expulsion
Quand peut-on utiliser la procédure de référé pour une expulsion ?
Le référé expulsion s’utilise uniquement dans deux hypothèses :
- lorsqu’il existe un trouble manifestement illicite qui nécessite une cessation immédiate,
- lorsqu’il existe une urgence avérée à statuer. Concrètement, cela concerne les squats récents, les dégradations graves du logement, les troubles de voisinage intolérables, ou certains cas d’impayés accompagnés de comportements frauduleux.
La simple existence d’impayés de loyer, même importants, ne justifie pas à elle seule un référé. La procédure normale avec clause résolutoire reste la voie appropriée. Le référé ne peut être utilisé pour contourner les protections légales du locataire ou accélérer artificiellement une procédure qui devrait suivre son cours normal.
Vous ne pouvez pas non plus utiliser le référé pour régler des différends contractuels complexes, des litiges sur le montant du loyer, ou des désaccords sur les charges. Ces questions nécessitent un examen approfondi qui relève de la compétence du juge du fond, pas du juge des référés.
Quelle est la différence entre un commandement de payer et une assignation en référé ?
Le commandement de payer constitue la première étape de la procédure classique d’expulsion pour impayés. Délivré par huissier, il met en demeure le locataire de payer les loyers dus dans un délai de deux mois et l’informe que, à défaut, le bail pourra être résilié. Ce commandement active la clause résolutoire du bail et constitue un préalable obligatoire à toute procédure judiciaire d’expulsion pour défaut de paiement.
L’assignation en référé, elle, saisit directement le juge des référés sans passer par un commandement préalable. Elle se fonde sur l’urgence ou le trouble manifestement illicite, non sur les impayés de loyer. L’assignation expose les faits, les arguments juridiques, et demande au juge d’ordonner l’expulsion rapide.
Ces deux procédures peuvent parfois se combiner : vous pouvez avoir délivré un commandement de payer qui n’a pas abouti, puis découvrir des dégradations ou troubles qui justifient une assignation en référé parallèle. Dans ce cas, vous avez deux procédures qui courent simultanément, chacune avec son fondement propre.
Le juge peut-il refuser une expulsion en référé ?
Absolument. Le juge des référés n’est pas tenu d’ordonner l’expulsion simplement parce que vous la demandez. Il examine si les conditions légales sont remplies : urgence, trouble manifestement illicite ou droit manifestement établi, absence de contestation sérieuse.
Si l’une de ces conditions manque, le juge rejettera votre demande. Par exemple, si l’urgence n’est pas caractérisée car vous avez attendu plusieurs mois avant d’agir, si les preuves sont insuffisantes ou contradictoires, si l’occupant soulève des arguments juridiques sérieux qui nécessitent un examen approfondi, le juge refusera le référé et vous renverra vers une procédure au fond.
Le juge peut également moduler sa décision. Au lieu d’ordonner une expulsion immédiate, il peut accorder un délai à l’occupant pour quitter les lieux, ou conditionner l’expulsion à certaines circonstances. Il peut aussi ordonner seulement une partie de ce que vous demandez, par exemple prononcer l’expulsion mais refuser les dommages et intérêts provisoires.
Enfin, le juge des référés peut constater qu’une procédure au fond est déjà en cours sur le même litige, et refuser de statuer pour éviter des décisions contradictoires. C’est pourquoi la coordination entre les différentes procédures doit être soigneusement gérée avec votre avocat.
Que se passe-t-il après l’ordonnance de référé ?
Après l’obtention d’une ordonnance de référé favorable, plusieurs étapes se succèdent. D’abord, l’ordonnance doit être signifiée à l’occupant par huissier. Cette signification fait courir le délai d’appel de quinze jours et informe officiellement l’occupant de la décision.
Si l’occupant ne quitte pas volontairement les lieux dans le délai fixé par l’ordonnance, vous mandatez votre huissier pour procéder à l’expulsion. L’huissier sollicite le concours de la force publique auprès de la préfecture. Cette demande doit être accompagnée de l’ordonnance et d’un procès-verbal de tentative infructueuse de mise en œuvre.
Une fois le concours de la force publique accordé, une date d’expulsion est fixée. L’huissier, accompagné des forces de l’ordre, se présente au logement et procède à l’évacuation de l’occupant et de ses biens. Un procès-verbal détaillé est dressé, décrivant les opérations et l’état du logement.
Après l’expulsion, vous récupérez la possession de votre bien. Vous pouvez alors procéder aux éventuelles réparations et remettre le logement en location. Si l’occupant a laissé des biens dans le logement, ceux-ci sont inventoriés et entreposés selon une procédure spécifique, et l’occupant dispose d’un délai pour les récupérer.
La trêve hivernale s’applique-t-elle en référé ?
La trêve hivernale, période allant du 1er novembre au 31 mars durant laquelle les expulsions locatives sont généralement interdites, s’applique également aux expulsions prononcées en référé, mais avec des exceptions importantes.
Cette protection vise à éviter que des personnes se retrouvent à la rue pendant la période froide. Elle concerne principalement les expulsions de locataires pour impayés de loyer. Durant cette période, même si vous avez obtenu une ordonnance d’expulsion favorable, l’exécution effective de cette décision sera différée jusqu’au 1er avril.
Cependant, plusieurs situations échappent à la trêve hivernale. Les squats, c’est-à-dire l’occupation sans droit ni titre, ne bénéficient pas de cette protection : une personne qui occupe illégalement votre bien peut être expulsée même pendant la trêve. De même, les personnes relogées dans des conditions suffisantes peuvent être expulsées durant cette période.
Si votre référé aboutit juste avant le début de la trêve hivernale, l’expulsion pourrait être reportée de plusieurs mois, sauf si vous entrez dans une des exceptions. C’est pourquoi le calendrier procédural doit être soigneusement anticipé : engager un référé en septembre donne généralement le temps de l’exécuter avant novembre, alors qu’un référé lancé en octobre risque de voir son exécution bloquée jusqu’au printemps.
Le référé expulsion constitue un outil juridique puissant mais encadré, réservé aux situations d’urgence caractérisée.
Son efficacité repose sur trois piliers :
- une urgence réelle,
- un trouble manifestement illicite ou un droit manifestement établi,
- un dossier parfaitement constitué.
En tant qu’avocat spécialisé en droit immobilier, j’accompagne mes clients dans l’évaluation de leur situation pour déterminer si le référé est approprié, et dans la construction d’un dossier solide maximisant les chances de succès.
Face à une situation locative dégradée, n’attendez pas que les dommages s’aggravent. Une consultation rapide et gratuite permet d’identifier la stratégie la plus adaptée, qu’il s’agisse d’un référé expulsion ou d’une procédure classique. Le temps joue souvent contre le propriétaire : plus vous attendez, plus l’urgence devient difficile à caractériser et plus les pertes s’accumulent.