L’article 1728 du Code civil est le pendant de l’article 1719 : il fixe les deux obligations fondamentales du locataire. Sa rédaction a été modernisée en 2014, le « bon père de famille » laissant place à un usage « raisonnable ».
Le texte de l’article 1728 du Code civil
Le preneur est tenu de deux obligations principales :
1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;
2° De payer le prix du bail aux termes convenus.
Version en vigueur depuis le 6 août 2014. Source : Légifrance.
Ce que dit l’article, en clair
Première obligation : user de la chose raisonnablement et conformément à sa destination. Un logement d’habitation ne peut pas être transformé en local commercial, ni dégradé par un usage anormal. Deuxième obligation : payer le loyer aux termes convenus. Ces deux manquements sont les causes les plus courantes de résiliation du bail, l’article 1729 permettant au bailleur de faire résilier en cas d’usage non conforme.
Ce que cela change en pratique
Le défaut de paiement du loyer ouvre la voie du commandement de payer puis de la clause résolutoire. L’usage non conforme, lui, vise aussi bien la sous-location non autorisée que la transformation des lieux ou les troubles causés au voisinage. Le texte sert de fondement aux actions du bailleur comme de limite : hors ces obligations et celles du bail, le locataire jouit librement du bien.
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Questions fréquentes
Que signifie user raisonnablement de la chose louée ?
Utiliser le bien sans le dégrader et conformément à sa destination, par exemple habiter un logement et non y exercer un commerce.
Que risque le locataire qui ne paie pas ?
Un commandement de payer, puis la résiliation du bail par la clause résolutoire ou le juge, et l’expulsion.
La sous-location est-elle un manquement à l’article 1728 ?
Sans autorisation du bailleur, oui : c’est un usage non conforme qui peut justifier la résiliation.
Un article de loi s’applique toujours à des faits précis. Pour savoir ce que l’article 1728 signifie dans votre situation, le premier échange avec un avocat en droit immobilier à Paris permet de faire le point. Contactez le cabinet ou appelez le 06 89 04 74 78.