Un copropriétaire ne paie pas son appel de fonds du trimestre. Trente jours après une mise en demeure, l’intégralité des provisions de l’année devient exigible, et le syndic peut obtenir sa condamnation rapidement devant le président du tribunal judiciaire. L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 est l’arme principale du recouvrement des charges de copropriété.

Le texte de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965

A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

Lorsque la mesure d’exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d’indemnité d’occupation, cette mesure se poursuit jusqu’à l’extinction de la créance du syndicat résultant de l’ordonnance.

Si l’assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d’un lot d’un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n’est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l’article 22.

Version en vigueur au 14 octobre 2026. Source : Légifrance.

Ce que dit l’article 19-2, en clair

Le mécanisme est en trois temps. Un impayé d’une provision du budget prévisionnel à sa date d’exigibilité ; une mise en demeure restée sans effet pendant trente jours ; la déchéance du terme, qui rend immédiatement exigibles toutes les provisions non encore échues de l’exercice et les sommes dues au titre des exercices précédents après approbation des comptes. Le syndic saisit alors le président du tribunal judiciaire selon la procédure accélérée au fond : le juge vérifie l’approbation du budget ou des comptes et la défaillance, puis condamne. Le texte s’applique aussi au fonds de travaux. Une saisie des loyers du copropriétaire bailleur se poursuit jusqu’à extinction de la dette. Enfin, pour autoriser le syndic à poursuivre la saisie immobilière du lot, le copropriétaire débiteur ne vote pas et ne peut représenter personne.

Ce que cela change en pratique

Pour le syndicat, la procédure est rapide et peu coûteuse à condition que le dossier soit propre : procès-verbaux d’approbation du budget et des comptes, appels de fonds, mise en demeure datée, décompte à jour. Les frais de recouvrement nécessaires sont imputables au seul copropriétaire défaillant (article 10-1). Pour le copropriétaire poursuivi, les moyens de défense sont limités : la contestation du budget ou des comptes aurait dû intervenir dans les deux mois de l’assemblée ; restent la contestation du décompte, l’absence de mise en demeure régulière ou de délai de trente jours, et la demande de délais de paiement sur le fondement de l’article 1343-5 du Code civil. Le président statue au fond, et non en référé : sa décision tranche définitivement la dette.

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Questions fréquentes

Un seul trimestre impayé suffit-il à rendre toute l’année exigible ?

Oui, après une mise en demeure restée trente jours sans effet. C’est l’objet même de la déchéance du terme de l’article 19-2.

Le copropriétaire peut-il contester le montant des charges à cette occasion ?

Il peut discuter le décompte, mais pas le budget ou les comptes approuvés en assemblée s’il ne les a pas contestés dans les deux mois du procès-verbal.

Le syndic peut-il saisir directement les loyers du copropriétaire bailleur ?

Après la décision de condamnation, oui, par saisie attribution entre les mains du locataire, qui se poursuit mois après mois jusqu’à extinction de la dette.

Toutes les fiches de cette série sont réunies dans la loi du 10 juillet 1965 article par article. Un texte s’applique toujours à des faits précis : pour savoir ce que l’article 19-2 signifie dans votre situation, le premier échange avec un avocat en droit immobilier à Paris permet de faire le point. Contactez le cabinet ou appelez le 06 89 04 74 78.