Un copropriétaire ne paie plus ses charges. Le syndic relance, le copropriétaire ne régularise pas. Les mois passent, la dette s’accumule, et c’est l’ensemble de la copropriété qui en souffre — entretien reporté, fournisseurs impayés, budget déséquilibré. Le syndicat dispose de leviers puissants pour recouvrer les charges impayées : mise en demeure, référé, action au fond, et surtout un privilège immobilier qui lui donne la priorité sur les autres créanciers en cas de vente du lot. Mais il faut agir dans les délais — la prescription est de 5 ans. Cette page s’inscrit dans le contentieux de la copropriété à Paris.
Prescription de l’action en recouvrement des charges. À compter de l’exigibilité de chaque appel de fonds.
Le syndicat a un privilège immobilier spécial sur le lot du débiteur. Priorité de paiement en cas de vente.
Si la dette n’est pas sérieusement contestable, le référé permet d’obtenir une condamnation en quelques semaines.
Procédure de recouvrement : les 3 étapes
Mise en demeure
LRAR par le syndic ou l’avocat. Montant exact de la dette, détail par appel de fonds, délai de régularisation. Interrompt la prescription. Souvent suffisante pour obtenir le paiement.
Référé ou action au fond
Référé si la dette n’est pas sérieusement contestable (décision en quelques semaines). Action au fond si le débiteur conteste la validité des charges ou des décisions d’AG. Le syndic agit au nom du syndicat.
Exécution forcée
Saisie bancaire, saisie des loyers (si le lot est loué), hypothèque légale sur le lot. En dernier recours : saisie immobilière (vente forcée du lot). Le privilège du syndicat garantit la priorité de paiement.
Les armes du syndicat
Le droit de la copropriété confère au syndicat des outils de recouvrement que les créanciers ordinaires n’ont pas. Ces garanties rendent le recouvrement des charges plus efficace que le recouvrement d’une créance classique.
Privilège immobilier
Priorité sur le lot du débiteur. Le syndicat est payé avant les autres créanciers en cas de vente.
Hypothèque légale
Inscription sur le lot. Rend la créance opposable aux tiers. Empêche la vente sans régularisation.
Saisie des loyers
Si le lot est loué, les loyers sont versés directement au syndicat jusqu’à extinction de la dette.
Saisie immobilière
Vente forcée du lot. Exceptionnelle mais possible quand les sommes sont importantes et le débiteur refuse de payer.
Quand le débiteur conteste
Le copropriétaire débiteur peut tenter de bloquer le recouvrement en contestant les charges. Certaines contestations sont recevables, d’autres sont dilatoires.
Contestations recevables
Erreur de calcul dans les appels de fonds — le syndic doit rectifier. Irrégularité de la convocation ou du vote en AG — mais le délai pour contester est de 2 mois après notification du PV (art. 42). Répartition des charges non conforme au règlement de copropriété. Travaux non réalisés conformément à la décision votée.
Contestations dilatoires
Contestation de l’AG plus de 2 mois après notification du PV — irrecevable. Remise en cause générale de la gestion du syndic sans lien avec les charges réclamées. Invocation de travaux non réalisés alors que la décision d’AG est définitive. Le rôle de l’avocat est de démontrer le caractère infondé ou tardif de ces contestations.
Délai de 2 mois pour contester une AG. Passé ce délai, les décisions sont définitives — même irrégulières. Le copropriétaire débiteur qui invoque une irrégularité de l’AG après ce délai sera débouté. C’est un argument de défense fréquent en recouvrement, mais rarement recevable.
Quelles charges sont récupérables ?
Récupérable
Charges générales (entretien, administration, assurances). Charges spéciales liées aux équipements communs (ascenseur, chauffage). Appels de fonds votés en AG. Provisions et régularisations. Intérêts de retard prévus au règlement. Frais de recouvrement (mise en demeure, assignation) si autorisés par l’AG.
Conditions
Les charges doivent être régulièrement votées en AG, conformes au règlement de copropriété, et exigibles (appel de fonds envoyé). Des charges non votées ou des appels de fonds irréguliers fragilisent la procédure de recouvrement. L’analyse préalable de la régularité des AG et des appels est indispensable.
Questions fréquentes — Recouvrement charges de copropriété
Peut-on utiliser le référé pour recouvrer des charges ?
Oui, si la dette n’est pas sérieusement contestable — charges votées en AG, appels de fonds réguliers, mise en demeure restée sans effet. Le juge peut ordonner le paiement sous astreinte en quelques semaines. Si le copropriétaire soulève une contestation sérieuse (irrégularité de l’AG, erreur de répartition), le référé sera rejeté et il faudra passer par une action au fond.
Le syndicat est-il prioritaire en cas de vente du lot ?
Oui. Le privilège immobilier spécial donne au syndicat la priorité sur les autres créanciers. En pratique, le notaire chargé de la vente vérifie la situation du lot auprès du syndic et retient les charges dues sur le prix de vente. L’inscription d’une hypothèque légale renforce encore cette position.
Le copropriétaire peut-il bloquer le recouvrement en contestant l’AG ?
Seulement s’il a contesté dans les 2 mois suivant la notification du PV (art. 42 de la loi de 1965). Passé ce délai, la contestation de l’AG est irrecevable et ne peut plus bloquer le recouvrement.
Peut-on saisir les loyers si le lot est loué ?
Oui. La saisie des loyers permet au commissaire de justice de faire verser les loyers directement au syndicat jusqu’à extinction de la dette. C’est l’un des moyens de recouvrement les plus efficaces — le locataire du débiteur paie le syndicat au lieu de payer son propriétaire.
Quel est le délai de prescription ?
5 ans à compter de l’exigibilité de chaque appel de fonds (art. 42 de la loi de 1965). Les appels de fonds les plus anciens se prescrivent en premier. La mise en demeure interrompt la prescription — d’où l’importance de l’envoyer rapidement.
Charges de copropriété impayées ?
Mise en demeure, référé, hypothèque, saisie des loyers — le premier échange est gratuit. Consulter les honoraires.