Vendre sa place de parking ou son box en copropriété ne se résume pas à trouver un acheteur. Dans de nombreux immeubles, les autres copropriétaires disposent d’un droit de priorité, et le règlement de copropriété peut restreindre la vente à des personnes extérieures. Oublier ces règles expose le vendeur à une contestation de la vente.
Un lot comme un autre, avec ses particularités
Une place de parking est le plus souvent un lot privatif, avec ses tantièmes de parties communes. Elle se vend seule, indépendamment de l’appartement, par acte notarié. Elle peut aussi n’être qu’un droit de jouissance exclusive sur une partie commune : dans ce cas, il n’y a pas de lot à vendre et le droit suit l’appartement auquel il est rattaché. La lecture du règlement et de l’état descriptif de division est le point de départ.
Le droit de priorité des copropriétaires
L’article 8-1 de la loi du 10 juillet 1965 permet au règlement de copropriété de prévoir un droit de priorité au profit des copropriétaires lors de la vente de lots exclusivement à usage de stationnement, dans les immeubles dont le permis de construire a été délivré sous un plan local d’urbanisme imposant des aires de stationnement. Quand cette clause existe, le vendeur doit, avant toute vente, notifier au syndic par lettre recommandée avec avis de réception son intention de vendre, avec le prix et les conditions. Le syndic transmet sans délai à chaque copropriétaire, par lettre recommandée, aux frais du vendeur. Cette information vaut offre de vente pendant deux mois à compter de sa notification.
Concrètement, un copropriétaire qui accepte dans le délai achète la place aux conditions notifiées, et l’acquéreur extérieur pressenti est écarté. Vendre à un tiers sans avoir purgé ce droit expose à une action des copropriétaires lésés. La clause ne s’applique qu’aux ventes, pas aux donations ni aux successions.
Les clauses qui réservent les places aux occupants
Certains règlements vont plus loin et interdisent de vendre une place à une personne qui ne possède pas de logement dans l’immeuble. Une telle restriction au droit de disposer n’est valable que si elle est justifiée par la destination de l’immeuble, par exemple la sécurité d’un parking fermé ou la volonté de réserver le stationnement aux résidents. Avant de signer un compromis avec un acquéreur extérieur, il faut vérifier la présence d’une clause de ce type et, le cas échéant, apprécier sa validité.
Les formalités de la vente
Le vendeur fournit le pré-état daté puis, pour l’acte, l’état daté établi par le syndic, qui récapitule les charges et les procédures en cours. Les charges impayées sur le lot font l’objet d’une opposition du syndic sur le prix de vente. Le compromis obéit aux règles ordinaires de la promesse de vente : dès l’accord sur la chose et le prix, la vente est formée (article 1589 du Code civil), sous réserve des conditions suspensives et du droit de priorité. Aucun diagnostic de performance énergétique n’est requis pour un parking, mais l’état des risques et pollutions reste dû.
Litiges fréquents
Vente conclue sans purge du droit de priorité, place vendue qui s’avère être un simple droit de jouissance, charges impayées non réglées, stationnement gênant ou usage abusif d’une place par un autre copropriétaire, refus du syndic de délivrer l’état daté. La plupart se traitent en amont par une lecture attentive du règlement et une notification correctement faite.
Questions fréquentes
Le droit de priorité s’applique-t-il à toutes les copropriétés ?
Non. Il faut que le règlement de copropriété contienne la clause et que l’immeuble ait été construit sous un document d’urbanisme imposant des aires de stationnement. Sans clause, la vente est libre, sous réserve des autres stipulations du règlement.
Combien de temps dure l’offre faite aux copropriétaires ?
Deux mois à compter de la notification par le syndic. Passé ce délai sans acceptation, le vendeur peut vendre à l’acquéreur de son choix, aux conditions notifiées.
Texte de référence : article 8-1 de la loi du 10 juillet 1965. Nos séries expliquent chaque texte : Code civil, loi du 6 juillet 1989 et loi du 10 juillet 1965.
Puis-je vendre ma place à un voisin d’un autre immeuble ?
Oui, si le règlement ne réserve pas les places aux occupants et si le droit de priorité, lorsqu’il existe, a été purgé. Une clause d’interdiction n’est opposable que si elle est justifiée par la destination de l’immeuble.
Pour les autres questions de copropriété, consultez notre page avocat copropriété à Paris et nos fiches sur les charges de copropriété.
Une vente de parking contestée coûte plus que la notification qui l’aurait sécurisée. Avocat en droit immobilier à Paris, le cabinet reçoit sur rendez-vous : contactez-nous ou appelez le 06 89 04 74 78.