Un compromis de vente n’est pas un brouillon. C’est un engagement qui vaut vente dès accord sur la chose et le prix. Si l’une des parties se rétracte hors délai légal ou refuse de signer l’acte définitif, les conséquences sont immédiates : perte du dépôt de garantie, action en exécution forcée, dommages et intérêts.
Délai de rétractation : 10 jours. L’acquéreur dispose de 10 jours à compter de la notification du compromis pour se rétracter sans motif et sans pénalité. Passé ce délai, il est engagé. Le vendeur, lui, n’a pas de droit de rétractation — il est engagé dès la signature.
Sécuriser le compromis avant signature
La plupart des litiges sur les compromis de vente trouvent leur origine dans des clauses mal rédigées ou des points non anticipés. Les modèles standardisés des notaires et agences ne sont pas toujours adaptés à votre situation.
L’avocat peut relire le compromis proposé, identifier les clauses déséquilibrées, ou rédiger un compromis sur mesure. Les points critiques à vérifier : la destination du bien et ses caractéristiques exactes, les conditions suspensives (financement, urbanisme, copropriété), les clauses pénales et le dépôt de garantie, la répartition des charges et des frais, et le calendrier de signature.
Clause de financement
Principale source de contentieux. Le montant du prêt, le taux maximum et le délai doivent être réalistes. Une clause mal calibrée peut être contestée par le vendeur.
Bien en copropriété
Vérifier l’état des charges, les travaux votés ou à prévoir, les litiges en cours. Prévoir une clause suspensive si nécessaire.
Bien occupé
Examiner le bail en cours, le congé, les droits du locataire. Préciser si la vente est conclue libre ou avec maintien du bail.
Litige après signature : les situations fréquentes
L’acquéreur se désiste
En dehors du délai de rétractation, le désistement sans motif légitime entraîne la perte du dépôt de garantie au profit du vendeur. Le vendeur peut aussi engager une action en exécution forcée pour contraindre la vente.
Le vendeur refuse de signer
Le vendeur n’a pas de droit de rétractation. S’il refuse de signer l’acte définitif sans cause légitime, l’acquéreur peut obtenir un jugement qui vaut vente et des dommages et intérêts.
Condition suspensive non réalisée
Si le financement est refusé ou si une autre condition prévue au compromis ne se réalise pas, le compromis devient caduc et le dépôt est restitué. Encore faut-il que l’acquéreur ait effectué les démarches de bonne foi.
Dépôt de garantie bloqué
En cas de désaccord, le séquestre reste bloqué chez le notaire. La restitution ou l’attribution nécessite soit un accord amiable, soit une décision judiciaire. L’attente peut durer des mois sans intervention.
Annulation du compromis : dans quels cas ?
Un compromis de vente peut être annulé ou devenir caduc dans plusieurs situations : exercice du droit de rétractation dans les 10 jours, non-réalisation d’une condition suspensive, vice du consentement (erreur, dol, violence), ou irrégularité substantielle dans le contrat.
En revanche, une rupture injustifiée n’est pas une annulation — c’est un manquement contractuel qui expose la partie défaillante à la perte du dépôt de garantie, à des dommages et intérêts, et potentiellement à une exécution forcée de la vente.
La distinction entre annulation légitime et rupture fautive est le point central de tout litige sur un compromis. C’est là que l’analyse juridique fait la différence.
Que peut faire l’avocat concrètement ?
En amont
Relecture ou rédaction du compromis sur mesure, sécurisation des clauses suspensives, vérification des mentions légales, conseil sur les points à négocier.
Négociation
Mise en demeure, échanges encadrés avec la partie adverse, recherche d’un accord amiable (modification du prix, report de date, indemnité transactionnelle).
Contentieux
Action en exécution forcée de la vente, demande de résolution du compromis, action en dommages et intérêts, contestation de la validité du compromis.
Dépôt de garantie
Procédure de restitution ou d’attribution du séquestre. Négociation avec le notaire et la partie adverse, action judiciaire si nécessaire.
Questions fréquentes — Compromis de vente
Peut-on se rétracter après un compromis de vente ?
L’acquéreur dispose de 10 jours pour se rétracter sans motif et sans pénalité. Passé ce délai, il est engagé. Le vendeur n’a pas de droit de rétractation. Seule la non-réalisation d’une condition suspensive ou un vice du consentement peut libérer l’une des parties après le délai.
Qui garde le dépôt de garantie en cas de rupture ?
Si l’acquéreur se rétracte dans les 10 jours ou si une condition suspensive n’est pas réalisée : restitution intégrale. Si l’acquéreur se désiste sans motif légitime : le vendeur conserve le dépôt. Si le vendeur refuse de signer : il doit restituer le dépôt et peut être condamné à des dommages et intérêts.
L’acquéreur n’a pas obtenu son prêt. Le compromis est-il caduc ?
Oui, si la clause suspensive de financement est prévue et si l’acquéreur a effectué ses démarches de bonne foi (demandes effectives auprès de plusieurs banques, dans les délais, aux conditions prévues). Si le vendeur conteste la bonne foi, le litige porte sur la preuve des démarches effectuées.
Litige sur un compromis de vente ?
Vendeur ou acquéreur, vous êtes confronté à une difficulté avant ou après la signature. Le premier échange est gratuit.