L’article 1730 du Code civil donne à l’état des lieux sa portée juridique : lorsqu’il existe, il fixe la référence de l’état dans lequel le locataire doit restituer le logement, vétusté et force majeure exceptées.
Le texte de l’article 1730 du Code civil
S’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.
Version en vigueur depuis le 21 mars 1804. Source : Légifrance.
Ce que dit l’article, en clair
Le principe est simple : on compare l’état des lieux de sortie à celui d’entrée. Les dégradations constatées, non imputables à la vétusté ni à un cas de force majeure, sont à la charge du locataire. À l’inverse, l’usure normale du temps ne peut pas lui être facturée. D’où l’importance d’un état des lieux d’entrée précis : tout ce qui n’y est pas mentionné comme dégradé est présumé en bon état.
Ce que cela change en pratique
Ce texte est au cœur des litiges sur le dépôt de garantie. Un bailleur qui retient des sommes pour des dégradations doit les prouver par comparaison des deux états des lieux, et ne peut pas facturer la vétusté. Un locataire qui a signé un état des lieux d’entrée sommaire aura, lui, du mal à contester. Les grilles de vétusté annexées au bail aident à départager.
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Questions fréquentes
Le locataire doit-il payer l’usure normale ?
Non. La vétusté est expressément exclue par l’article 1730 ; seules les dégradations lui sont imputables.
Comment prouver une dégradation ?
Par comparaison entre l’état des lieux d’entrée et celui de sortie, complétée au besoin par des photos et des devis.
Que vaut un état des lieux d’entrée incomplet ?
Il joue contre celui qui aurait dû le compléter : les éléments non signalés sont présumés en bon état à l’entrée.
Un article de loi s’applique toujours à des faits précis. Pour savoir ce que l’article 1730 signifie dans votre situation, le premier échange avec un avocat en droit immobilier à Paris permet de faire le point. Contactez le cabinet ou appelez le 06 89 04 74 78.