Le 1er novembre 2026 marque le début de la trêve hivernale, qui court jusqu’au 31 mars 2027. Pendant cinq mois, les expulsions de locataires sont en principe suspendues. Pour un bailleur confronté à des loyers impayés, ce calendrier n’est pas un détail : ce qui n’est pas engagé avant le 1er novembre sera, en pratique, reporté au printemps. Voici ce qu’il faut savoir et faire dans les semaines qui viennent.
Ce que la trêve change concrètement à partir du 1er novembre
La trêve ne suspend pas la procédure, elle suspend son exécution. Un bailleur peut toujours délivrer un commandement de payer, assigner son locataire et obtenir un jugement pendant l’hiver. Ce qui est interdit, c’est l’expulsion physique avec le concours de la force publique entre le 1er novembre et le 31 mars, sauf exceptions limitées, notamment lorsque le relogement est assuré ou que l’occupant est entré par voie de fait. Le fonctionnement détaillé de la trêve et ses exceptions sont expliqués dans notre guide sur la trêve hivernale et l’expulsion d’un locataire.
Pourquoi il faut agir avant la fin octobre
Un dossier de loyers impayés engagé maintenant permet d’obtenir un jugement d’expulsion au cours de l’hiver, et donc d’être prêt à faire exécuter dès le 1er avril 2027. Un dossier qui attend novembre pour démarrer n’aboutira, lui, qu’à l’été, voire à l’automne suivant. Entre les deux, ce sont des mois de loyers perdus. La trêve n’est pas une parenthèse à subir, c’est une période à mettre à profit pour avancer la procédure.
La check-list du bailleur avant le 1er novembre
Première étape, le commandement de payer. Depuis la loi du 27 juillet 2023, il ouvre au locataire un délai de six semaines pour régulariser, et non plus deux mois. Un commandement délivré mi-octobre expire donc fin novembre, en pleine trêve, ce qui n’empêche pas de poursuivre. Attention à ses mentions obligatoires, à peine de nullité : le détail est sur notre page consacrée au commandement de payer au locataire.
Deuxième étape, l’assignation devant le juge, qui doit être notifiée au préfet au moins deux mois avant l’audience. Ce délai incompressible explique qu’une assignation de novembre ne donne pas d’audience avant janvier ou février. Plus on s’y prend tôt, plus le jugement tombe tôt. Les étapes et délais complets sont détaillés dans notre guide de la procédure d’expulsion.
Troisième étape, le jugement puis le commandement de quitter les lieux. Si le jugement intervient pendant l’hiver, le commandement peut être délivré, et le délai de deux mois laissé au locataire pour partir court. Le concours de la force publique, lui, ne sera sollicité qu’à la sortie de la trêve. Voir la page sur le concours de la force publique.
Le référé, pour les situations d’urgence
Lorsque l’impayé s’accompagne de troubles graves ou que l’occupant n’a aucun titre, le référé expulsion permet d’obtenir une décision rapide. Le juge peut aussi, dans certaines situations, réduire ou supprimer le bénéfice de la trêve, par exemple pour un occupant entré sans droit ni titre. Ces hypothèses restent encadrées et s’apprécient au cas par cas.
Et la dette pendant ce temps ?
La trêve n’efface rien. Les loyers continuent de courir et la dette s’accumule. Le bailleur a intérêt à activer dès maintenant ses garanties, caution, assurance loyers impayés ou garantie Visale, et à engager le recouvrement des sommes dues, y compris contre la caution. Côté locataire, la trêve est aussi le moment de solliciter des délais de paiement auprès du juge et les aides disponibles, pour sortir de l’impayé avant le printemps.
En résumé
La trêve hivernale 2026-2027 s’étend du 1er novembre 2026 au 31 mars 2027. Elle suspend les expulsions, pas les procédures. Le bailleur qui engage son dossier avant la fin octobre arrive au 1er avril avec un jugement en main ; celui qui attend repart pour de longs mois. Face à un impayé, chaque semaine compte : un avocat en droit immobilier à Paris vous aide à respecter le calendrier et les formes, pour ne pas perdre une saison.