La trêve hivernale suspend les expulsions locatives pendant une période déterminée chaque année. Pour autant, elle ne bloque pas toutes les procédures.
De nombreux propriétaires bailleurs s’interrogent :
- Peut-on engager une procédure pendant la trêve hivernale ?
- Existe-t-il des exceptions ?
- Que faire en cas de loyers impayés pendant cette période ?
En matière d’expulsion locative, une mauvaise compréhension des règles peut entraîner des retards importants.
Qu’est-ce que la trêve hivernale ?
La trêve hivernale est une période de protection qui s’étend chaque année du 1er novembre au 31 mars de l’année suivante. Cette mesure, inscrite dans la loi, vise à protéger les locataires durant les mois d’hiver les plus rigoureux.
Durant cette période :
- L’expulsion matérielle du locataire est suspendue.
- Le commissaire de justice ne peut pas procéder à l’expulsion du logement, sauf exceptions prévues par la loi.
- Les personnes occupant une résidence principale bénéficient d’une protection renforcée contre l’évacuation de leur domicile.
Cette disposition légale vise à éviter que des personnes se retrouvent à la rue en plein hiver, mais elle ne constitue pas une annulation des obligations du locataire envers son propriétaire.
Peut-on engager une procédure d’expulsion pendant la trêve hivernale ?
Oui, absolument.
La trêve hivernale suspend uniquement l’expulsion physique du locataire de son logement, mais elle n’empêche nullement d’engager ou de poursuivre les démarches juridiques. Les propriétaires peuvent ainsi :
- Délivrer un commandement de payer au locataire en situation d’impayés.
- Saisir le tribunal pour obtenir une décision de justice.
- Obtenir un jugement constatant la résiliation du bail.
- Faire signifier un commandement de quitter les lieux.
En pratique, il est souvent stratégique d’engager la procédure d’expulsion pendant la trêve afin que la décision soit prête à être exécutée dès la fin de la période, soit à partir du 1er avril. Cela permet au bailleur de ne pas perdre plusieurs mois supplémentaires une fois la trêve terminée.
Les délais de justice étant parfois longs, notamment dans les grandes villes, anticiper ces démarches durant l’hiver permet d’optimiser le traitement du dossier. Le juge peut ainsi statuer sur la situation pendant la trêve hivernale, même si l’exécution effective de l’expulsion devra attendre la fin de cette période de protection.
👉 Pour comprendre la procédure complète : Voir la page dédiée à l’avocat loyers impayés et expulsion à Paris.
Existe-t-il des exceptions à la trêve hivernale ?
Certaines situations permettent une expulsion pendant la trêve, même entre le 1er novembre et le 31 mars. Ces exceptions à la trêve hivernale concernent des cas particuliers prévus par la loi.
Les principales exceptions sont :
- Occupation sans droit ni titre : lorsqu’une personne occupe un logement sans aucun titre (squatteurs notamment) et qu’une décision définitive a été ordonnée par le juge.
- Relogement adapté proposé : si une solution de relogement correspondant aux besoins et aux capacités de l’occupant est proposée par le propriétaire ou les services sociaux.
- Locaux non destinés à l’habitation : les expulsions concernant des locaux professionnels ou commerciaux ne sont pas soumises à la trêve.
- Arrêté de mise en sécurité : lorsqu’un arrêté ordonne l’évacuation du logement pour des raisons de sécurité (risque d’effondrement, danger imminent).
- Résidence secondaire : la protection s’applique principalement à la résidence principale. Une résidence principale ou secondaire n’offre pas le même niveau de protection, la résidence secondaire pouvant faire l’objet d’une expulsion.
Ces situations nécessitent une analyse juridique précise et doivent être examinées au cas par cas. Le juge aux affaires familiales peut également intervenir dans certains contextes spécifiques, notamment lorsque des questions familiales sont en jeu.
Il est important de noter que ces exceptions demeurent strictement encadrées. Le simple fait qu’un locataire soit en situation d’impayés ne suffit pas à contourner la protection de la trêve.
Que faire en cas de loyers impayés pendant la trêve ?
Face à des loyers impayés durant la trêve hivernale, le propriétaire doit adopter une stratégie proactive pour protéger ses droits et limiter les pertes financières.
Il est recommandé de :
- Délivrer rapidement un commandement de payer dès le constat des impayés, sans attendre la fin de la trêve.
- Engager la procédure judiciaire auprès du tribunal compétent pour obtenir une décision avant la fin de la période de protection.
- Analyser la situation de la caution et engager, si elle existe, des démarches de recouvrement contre celle-ci.
- Sécuriser la preuve de la dette en conservant tous les justificatifs : baux, quittances, relances, courriers recommandés.
Plus la procédure débute tôt, plus les chances de recouvrement sont importantes. Attendre la fin de la trêve pour agir, c’est perdre plusieurs mois précieux et voir la dette s’accroître.
👉 Voir également :
- Clause résolutoire et résiliation de bail
- Recouvrement des loyers impayés et action contre la caution
La trêve hivernale efface-t-elle les loyers impayés ?
Non, absolument pas.
La dette continue à s’accumuler pendant toute la période de la trêve hivernale. Le locataire reste redevable de l’intégralité des loyers, charges et autres sommes dues au titre du bail. La suspension concerne uniquement l’expulsion physique du logement, pas les obligations de paiement.
Le bailleur conserve tous ses droits et peut :
- Réclamer les loyers dus pour chaque mois d’impayé.
- Obtenir une condamnation judiciaire au paiement des sommes réclamées.
- Engager la caution si elle existe au contrat de location.
- Faire valoir ses droits devant la justice pour obtenir une décision constatant la résiliation du bail.
Certains locataires pensent à tort que la trêve hivernale constitue une période d’amnistie durant laquelle ils n’ont pas à payer leur loyer. Cette croyance est fausse et peut aggraver considérablement leur situation. Chaque mois d’impayé s’ajoute à la dette globale, qui devra être réglée tôt ou tard.
Du côté du propriétaire, il est essentiel de bien comprendre que la trêve n’est qu’un report de l’expulsion, non un effacement de la créance. Les démarches entreprises pendant cette période permettront d’accélérer le recouvrement une fois le 31 mars passé.
Stratégie pour le bailleur pendant la trêve
La trêve hivernale ne doit pas être une période d’inaction pour le propriétaire confronté à des impayés ou à une situation conflictuelle avec son locataire.
Une stratégie efficace consiste à :
- Engager sans délai les actes nécessaires : commandement de payer, saisine du tribunal, mise en demeure. Chaque mois compte.
- Préparer un dossier solide : rassembler tous les éléments de preuve (bail, historique des paiements, échanges avec le locataire, constats éventuels).
- Anticiper la fin de la trêve : faire en sorte que la décision judiciaire soit obtenue avant le 31 mars pour pouvoir agir dès le 1er avril.
- Sécuriser la décision judiciaire : s’assurer que le jugement soit définitif et exécutoire, et prévoir les démarches auprès du commissaire de justice.
FAQ – Trêve hivernale et expulsion
Peut-on expulser un locataire en décembre ?
En principe non, sauf exceptions légales spécifiques. Décembre se situe en plein cœur de la trêve hivernale, qui court du 1er novembre au 31 mars. Seules certaines situations particulières (squat, relogement proposé, arrêté de sécurité) permettent de procéder à une expulsion pendant cette période.
Peut-on obtenir un jugement pendant la trêve ?
Oui, la procédure judiciaire peut se poursuivre normalement. Le juge peut rendre une décision ordonnée par le juge pendant la trêve hivernale. Seule l’exécution de l’expulsion est suspendue, pas le cours de la justice. Il est même recommandé d’obtenir un jugement durant cette période pour pouvoir agir immédiatement après le 31 mars.
La trêve s’applique-t-elle aux baux commerciaux ?
Non, elle concerne principalement les locaux d’habitation. Les baux commerciaux et professionnels ne bénéficient pas de cette protection. Les expulsions peuvent donc être réalisées toute l’année dans le cadre de locaux à usage non résidentiel.
Est-ce que la trêve hivernale protège tous les locataires ?
La trêve hivernale protège essentiellement les personnes occupant leur résidence principale. Les occupants d’une résidence secondaire ou les personnes sans droit ni titre (squatteurs) peuvent, sous certaines conditions, faire l’objet d’une expulsion même pendant la trêve. Chaque situation doit être examinée au regard des exceptions prévues par la loi.
Que risque un propriétaire qui expulse pendant la trêve ?
Un propriétaire qui procède à une expulsion en dehors des exceptions légales s’expose à des sanctions, notamment une amende pouvant atteindre plusieurs milliers d’euros. Il est donc impératif de respecter scrupuleusement le cadre légal et de passer par un commissaire de justice pour toute procédure d’expulsion.