En tant qu’avocat en droit immobilier, je constate quotidiennement que le commandement de payer suscite de nombreuses interrogations, tant chez les créanciers que chez les débiteurs.
Que vous soyez propriétaire confronté à des loyers impayés ou locataire ayant reçu cet acte officiel, comprendre son fonctionnement est crucial pour protéger vos droits.
Qu’est-ce qu’un commandement de payer ? Définition et objectifs
Le commandement de payer est un acte juridique par lequel un créancier, par l’intermédiaire d’un commissaire de justice (anciennement huissier de justice), exige formellement du débiteur le règlement d’une dette. Il s’agit d’un document officiel qui marque généralement le passage d’une démarche amiable à une procédure d’exécution forcée.
Concrètement, cet acte vient après une mise en demeure restée sans suite. Le créancier, qu’il s’agisse d’un bailleur réclamant des loyers impayés ou d’une entreprise cherchant à recouvrer une créance commerciale, utilise cet outil pour signifier clairement sa volonté d’obtenir le paiement de la somme due.
Le rôle du commandement de payer dans le recouvrement de créances
Le commandement de payer joue un rôle central dans la procédure de recouvrement. Il permet au créancier de :
- Formaliser officiellement sa demande de paiement
- Faire courir des délais légaux avant toute mesure d’exécution forcée
- Justifier ultérieurement d’une démarche préalable en cas de saisie
- Déclencher, dans certains cas, la clause résolutoire d’un bail
Pour le débiteur, recevoir un commandement de payer constitue un signal d’alerte sérieux. Cela signifie que le créancier est déterminé à récupérer sa créance et que l’absence de réaction rapide entraînera des conséquences importantes.
Commandement de payer : un acte juridique essentiel
Ce document n’est pas une simple formalité administrative. Il s’agit d’un acte juridique encadré par la loi, qui doit respecter des conditions strictes pour être valable. Son caractère essentiel réside dans le fait qu’il constitue souvent une étape obligatoire avant toute procédure d’expulsion ou de saisie des biens du débiteur.
Dans le cadre d’un bail d’habitation, par exemple, le commandement de payer est une étape incontournable avant de pouvoir engager une procédure d’expulsion pour loyers impayés. Sans ce document, le bailleur ne pourra pas saisir le tribunal pour obtenir l’expulsion du locataire défaillant.
Quand et pourquoi émettre un commandement de payer ?
Les situations où le commandement de payer est nécessaire
Je recommande à mes clients d’envisager un commandement de payer lorsque :
- Les démarches amiables ont échoué. Après plusieurs relances et une mise en demeure restée sans réponse, le commandement devient l’étape suivante logique. Il démontre votre détermination à recouvrer la créance tout en laissant une dernière chance au débiteur de régler sa dette avant l’engagement de mesures plus contraignantes.
- Le montant de la dette justifie l’action. Les frais liés au commandement de payer, qui sont à la charge du débiteur en cas de succès, doivent être proportionnés au montant réclamé. Pour des sommes modestes, d’autres solutions peuvent être préférables.
- Le temps presse. Lorsque la situation financière du débiteur se dégrade rapidement, agir vite devient essentiel. Le commandement permet de figer la situation et de préparer d’éventuelles mesures d’exécution comme une saisie sur compte bancaire.
- La résiliation du bail est envisagée. Dans le cadre locatif, le commandement de payer est la première étape obligatoire pour mettre en œuvre la clause résolutoire et obtenir l’expulsion du locataire en cas de loyers impayés.
Créances concernées : loyers, dettes commerciales, etc.
Le commandement de payer peut concerner différents types de dettes :
- Les loyers et charges locatives impayés, situation la plus fréquente que je rencontre. Dès qu’un locataire accumule plusieurs mois de retard, le bailleur peut engager cette procédure. Le montant réclamé inclut généralement les loyers dus, les charges, et parfois les frais déjà engagés.
- Les créances issues de décisions de justice. Lorsqu’un tribunal a condamné une partie à verser une somme d’argent, le créancier peut faire délivrer un commandement de payer sur la base de cette décision.
La procédure de délivrance d’un commandement de payer
Qui est habilité à délivrer un commandement de payer ? (Commissaire de justice)
Seul un commissaire de justice est habilité à délivrer un commandement de payer. Vous ne pouvez pas envoyer vous-même ce document, même par lettre recommandée. Cette exigence garantit la régularité de la procédure et le respect des droits de la défense.
Le créancier doit donc contacter un commissaire de justice de son choix et lui fournir les pièces justificatives : copie du bail, état des loyers impayés, mise en demeure préalable, etc. Le commissaire vérifiera que les conditions sont réunies avant de procéder à la signification de l’acte.
Mentions obligatoires : ce que le commandement doit contenir
Il doit impérativement comporter certaines mentions obligatoires pour être valable. L’absence ou l’inexactitude de l’une de ces mentions peut entraîner la nullité de l’acte. Voici les éléments essentiels :
- L’identité complète du créancier et du débiteur (nom, prénom, adresse)
- Le montant précis de la dette, décomposé poste par poste (loyers, charges, etc.)
- Le fondement juridique de la créance (bail, jugement, contrat)
- La mention du délai légal de paiement, généralement fixé à six semaines pour les loyers impayés
- Les voies de recours possibles pour le débiteur
- L’indication qu’à défaut de paiement, le créancier pourra faire procéder à la saisie et à la vente des biens du débiteur
- Dans le cadre d’un bail, la clause résolutoire et ses conséquences
La loi exige également que le commandement mentionne la possibilité pour le locataire de saisir le tribunal pour demander des délais de paiement. Cette mention est cruciale car elle informe le débiteur de ses droits.
Les conséquences du non-respect d’un commandement de payer
Les mesures d’exécution forcée : saisie des biens, comptes, salaires
Si vous ne réagissez pas dans les délais impartis, le créancier pourra engager des mesures d’exécution forcée pour recouvrer sa créance. Ces mesures peuvent prendre plusieurs formes :
- La saisie-vente des biens mobiliers. Le commissaire de justice peut se présenter à votre domicile pour dresser un inventaire de vos biens et procéder à leur saisie. Ces biens seront ensuite vendus aux enchères, et le produit de la vente servira à régler votre dette. Certains biens sont toutefois insaisissables : les objets nécessaires à la vie courante, les instruments de travail indispensables, etc.
- La saisie sur compte bancaire. Le commissaire peut bloquer vos comptes bancaires à hauteur de la somme due. Vous conservez néanmoins un solde bancaire insaisissable (actuellement 635,71 euros) pour faire face aux dépenses de première nécessité.
- La saisie sur salaire. Une partie de votre rémunération peut être prélevée directement par votre employeur pour rembourser votre dette. Le montant saisissable dépend de votre niveau de revenus, avec des barèmes protégeant un minimum vital.
La clause résolutoire et ses implications (expulsion)
Dans le cadre d’un bail d’habitation, le commandement de payer a une conséquence particulièrement grave : il peut déclencher la clause résolutoire du bail. Cette clause, présente dans la plupart des contrats de location, prévoit que le bail sera automatiquement résilié en cas de non-paiement des loyers.
Voici comment cela fonctionne : si vous ne réglez pas votre dette dans le délai de deux mois suivant la signification du commandement, la résiliation du bail devient effective de plein droit. Le bailleur peut alors saisir le tribunal pour obtenir votre expulsion du logement.
La procédure d’expulsion se déroule ensuite en plusieurs étapes. Le tribunal rendra un jugement constatant la résiliation du bail et ordonnant votre expulsion. Un nouveau commandement, cette fois de quitter les lieux, vous sera signifié. Vous disposerez alors d’un délai de deux mois supplémentaires avant que l’expulsion puisse être exécutée par le commissaire de justice, avec l’aide des forces de l’ordre si nécessaire.
Il existe toutefois une issue de secours : si vous réglez l’intégralité de votre dette (capital, intérêts et frais) avant que le juge ne rende son jugement d’expulsion, vous pouvez bloquer la procédure. C’est ce qu’on appelle la purge de la clause résolutoire.
Les recours et contestations possibles face à un commandement
Saisir le juge de l’exécution : quand et comment ?
Le juge de l’exécution est votre interlocuteur privilégié pour contester un commandement de payer ou demander des délais. Ce magistrat, rattaché au tribunal judiciaire, est spécialisé dans les questions d’exécution des décisions de justice et des titres exécutoires.
Quand saisir le juge ? Plusieurs situations justifient cette démarche :
- Vous contestez l’existence, le montant ou l’exigibilité de la dette
- Vous demandez des délais de paiement
- Vous invoquez un vice de procédure ou l’irrégularité du commandement
- Vous souhaitez faire suspendre une mesure d’exécution forcée
Comment procéder ? La saisine se fait par assignation, acte d’huissier qui convoque le créancier devant le tribunal. Vous pouvez également utiliser une requête, procédure plus simple mais qui ne permet pas toujours de bénéficier d’un débat contradictoire. Je recommande généralement l’assignation, qui offre plus de garanties.
La demande doit être déposée dans les délais. Pour une contestation du commandement lui-même, agissez rapidement, idéalement dans le délai de deux mois. Pour une demande de délais de paiement, vous pouvez saisir le juge même après l’expiration de ce délai, mais il est préférable de le faire le plus tôt possible.
Questions fréquentes (FAQ) sur le commandement de payer
Quel est le coût d’un commandement de payer ?
Le coût dépend du montant de la créance et se compose de plusieurs éléments : les émoluments proportionnels du commissaire de justice (calculés selon un barème national), les émoluments fixes pour certains actes, et les débours (frais de déplacement, timbres fiscaux). Pour une dette de 2 000 euros, comptez environ 120 à 180 euros. Pour 5 000 euros, les frais peuvent atteindre 200 à 300 euros. Ces frais sont à la charge du débiteur et viennent s’ajouter au montant principal de la dette. Si vous contestez avec succès le commandement, les frais peuvent rester à la charge du créancier.
Quelle est la durée de validité d’un commandement de payer ?
Un commandement de payer n’a pas de durée de validité stricto sensu. Toutefois, il déclenche des délais précis : deux mois pour les loyers impayés dans le cadre d’un bail d’habitation. Passé ce délai, si vous n’avez pas réglé votre dette, le créancier peut engager des mesures d’exécution forcée ou, dans le cas d’un bail, la clause résolutoire prend effet et une procédure d’expulsion peut être engagée. Le commandement reste valable tant que la créance n’est pas prescrite. Pour les loyers, la prescription est de trois ans.
Peut-on recevoir un commandement de payer pour une dette ancienne ?
Oui, mais dans la limite du délai de prescription applicable à la créance. Pour les loyers d’un bail d’habitation, la prescription est de trois ans à compter de l’échéance de chaque terme. Cela signifie que votre bailleur peut vous réclamer des loyers impayés remontant jusqu’à trois ans, pas au-delà. Pour d’autres types de dettes, les délais de prescription varient : cinq ans pour les dettes commerciales entre professionnels, deux ans pour les dettes de consommation. Si vous recevez un commandement pour une dette prescrite, vous pouvez le contester devant le juge de l’exécution en invoquant la prescription.
Le droit immobilier offre des outils pour protéger les intérêts de chacun. Le commandement de payer en fait partie. Utilisé à bon escient, dans le respect des procédures et des droits fondamentaux, il permet de débloquer des situations conflictuelles et de trouver des solutions équilibrées. La clé réside dans la connaissance de vos droits, la réactivité, et la volonté de trouver une issue qui préserve autant que possible les intérêts de toutes les parties.
Me Guillaume PIERRE
Avocat en droit immobilier