Si vous louez un appartement parisien sur Airbnb ou que vous envisagez de le faire, les règles ne sont plus celles d’il y a deux ans. La loi du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur, a sérieusement encadré la location meublée de courte durée. Plusieurs mesures montent en puissance en 2026, à commencer par un numéro d’enregistrement obligatoire et une fiscalité nettement moins favorable.
Voici ce qui change concrètement pour les propriétaires, et les points où un litige peut vite arriver.
L’essentiel à retenir
Un numéro d’enregistrement national devient obligatoire pour tout meublé de tourisme, résidence principale comprise, sous peine d’une amende pouvant atteindre 10 000 euros. La performance énergétique entre dans la danse : dans les zones tendues comme Paris, un meublé de tourisme doit afficher un DPE compris entre A et E. En copropriété, l’assemblée générale peut désormais interdire ce type de location à la majorité des deux tiers. Et côté impôts, l’abattement du régime micro-BIC fond, surtout pour les logements non classés.
La loi Le Meur, qu’est-ce que c’est ?
La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 vise à mieux réguler les meublés de tourisme. Son objectif n’est pas d’interdire la location saisonnière, mais de réduire l’écart de traitement avec la location classique et de rendre des logements au marché de la résidence principale, en particulier dans les villes tendues.
Elle agit sur quatre leviers : l’enregistrement, l’énergie, la copropriété et la fiscalité. Pour un propriétaire parisien, les quatre comptent.
Le numéro d’enregistrement : la grande nouveauté de 2026
C’est le changement le plus visible. Tout meublé de tourisme devra être déclaré sur un téléservice national unique, qui délivrera un numéro d’enregistrement à treize chiffres. Ce numéro devra figurer sur chaque annonce, y compris pour une résidence principale louée quelques semaines par an.
Le calendrier a glissé. L’entrée en vigueur du téléservice, d’abord annoncée pour le 20 mai 2026, a été repoussée au dernier trimestre 2026, sans date ferme communiquée à ce jour. L’obligation, elle, ne disparaît pas. Une location sans enregistrement expose à une amende administrative pouvant aller jusqu’à 10 000 euros.
Mon conseil : préparez dès maintenant votre dossier de déclaration et surveillez l’ouverture du service. À Paris, les contrôles sur les meublés de tourisme sont déjà nombreux.
Le DPE s’invite dans la location saisonnière
Jusqu’ici, le diagnostic de performance énergétique ne conditionnait pas la location de courte durée. La loi Le Meur change cela. Dans les zones tendues, un meublé de tourisme mis en location doit présenter un DPE compris entre A et E. À l’horizon 2034, l’exigence se durcit encore, avec une classe minimale D pour l’ensemble des meublés de tourisme.
Autrement dit, une passoire thermique ne pourra pas être recyclée en location Airbnb pour échapper aux règles de la location classique. C’est précisément ce que le législateur a voulu empêcher.
En copropriété, l’assemblée générale reprend la main
Avant la loi, interdire les meublés de tourisme dans un immeuble supposait souvent l’unanimité, autant dire l’impossible. Désormais, une copropriété peut modifier son règlement pour interdire la location de courte durée à la majorité des deux tiers.
S’ajoute une obligation d’information : le copropriétaire ou le locataire qui veut louer en meublé de tourisme doit prévenir le syndic. Concrètement, un investisseur peut acheter un bien pour le louer en saisonnier, puis se retrouver bloqué par un vote de l’assemblée générale. Avant d’acheter, mieux vaut lire le règlement de copropriété et mesurer le rapport de force dans l’immeuble. C’est le genre de point qui se règle plus facilement en amont qu’au contentieux.
Une fiscalité beaucoup moins intéressante
Le régime micro-BIC, longtemps l’atout des locations saisonnières, perd de sa superbe. Pour un meublé de tourisme classé, l’abattement forfaitaire tombe à 50 %, avec un plafond de recettes de 83 600 euros. Pour un meublé non classé, c’est plus sévère encore : abattement de 30 % et plafond ramené à 15 000 euros. Au-delà, le passage au régime réel devient obligatoire.
La différence entre logement classé et non classé devient donc un vrai sujet d’arbitrage fiscal, à étudier au cas par cas.
Et la fameuse limite de nuitées ?
Pour une résidence principale, la location en meublé de tourisme reste plafonnée. La loi permet désormais aux communes d’abaisser ce plafond de 120 à 90 nuits par an. Paris fait partie des villes qui surveillent ce point de près. Dépasser le seuil expose à des sanctions, et la mairie dispose des moyens de vérifier.
Que faire si vous louez ou voulez louer en meublé de tourisme
Trois réflexes utiles. D’abord, vérifiez la situation de votre logement : DPE, règlement de copropriété, zone d’application des règles parisiennes. Ensuite, anticipez l’enregistrement et la mise en conformité de vos annonces. Enfin, si vous êtes déjà en litige, avec votre copropriété, avec la mairie ou avec un acquéreur, ne laissez pas la procédure s’installer.
À noter : si c’est votre locataire qui sous-loue votre bien sur Airbnb sans votre accord, il s’agit d’une autre problématique, celle de la sous-location illicite. Pour sécuriser un projet de location en meublé de tourisme, l’appui d’un avocat en droit immobilier à Paris permet d’éviter qu’un point négligé au départ ne se transforme en dossier.
Questions fréquentes
La loi Le Meur interdit-elle Airbnb à Paris ?
Non. Elle n’interdit pas la location de courte durée, elle l’encadre plus strictement : enregistrement, DPE, pouvoir accru de la copropriété et fiscalité moins avantageuse.
Le numéro d’enregistrement est-il déjà obligatoire ?
L’obligation est posée par la loi, mais le téléservice national qui délivrera le numéro à treize chiffres a vu son lancement repoussé au dernier trimestre 2026. Mieux vaut préparer sa déclaration sans attendre.
Ma copropriété peut-elle m’interdire de louer en meublé de tourisme ?
Oui. L’assemblée générale peut modifier le règlement pour interdire ce type de location à la majorité des deux tiers. Le propriétaire qui loue doit aussi en informer le syndic.
Quel DPE faut-il pour louer en meublé de tourisme à Paris ?
Dans les zones tendues, le logement doit présenter un DPE compris entre A et E. À partir de 2034, la classe minimale exigée sera D.
Quels risques en cas de non-respect des règles ?
Une location sans enregistrement peut être sanctionnée par une amende pouvant atteindre 10 000 euros, sans compter les sanctions liées au dépassement du plafond de nuitées ou à une interdiction décidée en copropriété.