L’INSEE a publié le 15 octobre 2026 l’indice de référence des loyers du troisième trimestre 2026 : 148,06, soit une hausse de 1,57 % sur un an, après +1,15 % au deuxième trimestre. C’est cet indice qui plafonne la révision annuelle des loyers d’habitation dont la clause de révision tombe entre cette publication et la prochaine, mi janvier 2027. Concrètement, un loyer de 1 200 euros hors charges révisé sur cet indice peut augmenter au maximum de 18,85 euros par mois. L’indice est légèrement inférieur à celui du deuxième trimestre (148,37), mais c’est la variation sur un an, trimestre contre trimestre, qui compte pour la révision. Encore faut-il que le bail contienne une clause de révision, que le bailleur la réclame dans l’année, et que le logement ne soit pas classé F ou G.
Le calcul, avec un exemple parisien
La formule est fixe : loyer actuel multiplié par le nouvel indice, divisé par l’indice du même trimestre de l’année précédente. Pour un bail dont le trimestre de référence est le troisième trimestre, le calcul 2026 s’écrit : loyer x 148,06 / 145,77. Sur un loyer de 1 200 euros, cela donne 1 218,85 euros, soit une hausse de 18,85 euros par mois. Le bailleur ne peut jamais appliquer plus que la variation de l’indice, même si le bail prévoit un pourcentage supérieur ; une clause de ce type est réputée non écrite. Le trimestre de référence est celui indiqué au bail ou, à défaut, le dernier indice publié à la date de signature.
Le délai d’un an, que beaucoup de bailleurs laissent passer
La révision n’est pas automatique. Le bailleur doit la demander, par écrit, et il dispose d’un an à compter de la date de révision prévue au bail pour le faire. Passé ce délai, il est réputé y avoir renoncé pour l’année écoulée : aucun rattrapage rétroactif n’est possible. S’il la demande dans l’année mais après la date anniversaire, la révision ne prend effet qu’au jour de sa demande. Le texte est l’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989, que nous expliquons en détail.
Logements F et G : aucune révision possible
Depuis le 24 août 2022, les logements classés F ou G au diagnostic de performance énergétique ne peuvent plus voir leur loyer révisé, ni majoré pour travaux, ni réévalué au renouvellement. Un bailleur qui applique l’IRL à une passoire thermique perçoit un trop payé que le locataire peut réclamer sur trois ans. Depuis le 1er janvier 2025, les logements G ne répondent d’ailleurs plus au critère de décence, et les F suivront au 1er janvier 2028.
À Paris, deux plafonds se superposent
La révision par l’IRL s’applique au loyer en cours. Mais à Paris, le loyer révisé ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré de l’encadrement des loyers, fixé chaque année par arrêté préfectoral pour chaque quartier et chaque type de logement. Un loyer déjà au plafond ne peut donc pas être révisé au delà, même si l’IRL le permettrait. À la relocation, le décret d’encadrement de l’évolution des loyers limite le nouveau loyer à l’ancien loyer révisé, sauf travaux importants ou loyer manifestement sous-évalué (article 17).
Ce que le locataire peut vérifier
Trois points : la présence d’une clause de révision dans le bail, l’indice de référence utilisé (il doit correspondre au trimestre indiqué au bail), et l’absence de double révision sur une même année. Un courrier de révision qui applique un indice erroné, ou qui réclame plusieurs années d’un coup, peut être contesté. En cas de désaccord persistant, la commission départementale de conciliation puis le juge des contentieux de la protection tranchent.
Questions fréquentes
Mon bailleur ne m’a jamais révisé le loyer depuis trois ans, peut-il tout rattraper ?
Non. Il ne peut réviser que l’année en cours, à compter de sa demande. Les années passées sont perdues pour lui.
Le bail ne mentionne pas de trimestre de référence, lequel s’applique ?
Le dernier indice publié à la date de signature du bail, et la révision intervient à chaque date anniversaire du contrat.
Peut-on refuser la révision ?
Pas si elle est régulière : clause prévue au bail, demande dans l’année, bon indice, logement classé A à E, plafond parisien respecté. Si l’une de ces conditions manque, le locataire peut refuser et demander le remboursement du trop payé sur trois ans.
Sources : INSEE, indice de référence des loyers du troisième trimestre 2026 ; loi du 6 juillet 1989, articles 17 et 17-1 ; loi du 22 août 2021. Pour un litige sur une révision ou un complément de loyer, le cabinet intervient en bail d’habitation à Paris : contactez-nous ou appelez le 06 89 04 74 78.