Le loyer d’un logement mis en location est libre. C’est ce que dit l’article 17 de la loi du 6 juillet 1989, avant d’énoncer deux limites : la définition des zones tendues, qui déclenchent le préavis réduit, l’encadrement de l’évolution des loyers et, à Paris, l’encadrement par plafonds, et le gel du loyer des logements classés F ou G lors d’une nouvelle location.

Le texte de l’article 17 de la loi du 6 juillet 1989

I.-Les zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement sur l’ensemble du parc résidentiel existant, qui se caractérisent notamment par le niveau élevé des loyers, le niveau élevé des prix d’acquisition des logements anciens ou le nombre élevé de demandes de logement par rapport au nombre d’emménagements annuels dans le parc locatif social, sont dotées d’un observatoire local des loyers mentionné à l’article 16. Un décret fixe la liste des communes comprises dans ces zones.

II.-La fixation du loyer des logements mis en location est libre. Toutefois, lorsqu’un logement de la classe F ou de la classe G, au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation, fait l’objet d’une nouvelle location, le loyer du nouveau contrat de location ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire.

Version en vigueur au 14 octobre 2026. Source : Légifrance.

Ce que dit l’article 17, en clair

Le I définit les zones tendues : agglomérations de plus de 50 000 habitants où l’offre de logements est insuffisante, dont la liste est fixée par décret. Paris et sa petite couronne en font partie. Cette définition irrigue toute la loi : préavis d’un mois du locataire (article 15), observatoires des loyers (article 16), encadrement annuel de l’évolution des loyers à la relocation (décret pris en application de l’article 18) et, pour les communes volontaires comme Paris, encadrement par loyer de référence majoré (article 140 de la loi ELAN). Le II pose la liberté du loyer initial, puis le gel pour les logements F et G : à la relocation, le loyer ne peut pas dépasser celui du précédent locataire.

Ce que cela change en pratique

À Paris, « loyer libre » ne signifie plus grand chose : le loyer d’un nouveau bail est plafonné par le loyer de référence majoré fixé chaque année par arrêté préfectoral, et un complément de loyer n’est possible que pour des caractéristiques exceptionnelles et jamais pour un logement F ou G. Le bailleur doit en outre respecter le décret d’encadrement de l’évolution des loyers : à la relocation, le nouveau loyer ne peut dépasser l’ancien loyer révisé, sauf travaux importants ou loyer manifestement sous-évalué. Le locataire qui constate un dépassement peut agir en diminution du loyer et en remboursement du trop perçu. Pour une passoire thermique, la combinaison des articles 17, 17-1 et 17-2 revient à geler le loyer tant que le logement n’est pas rénové.

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Questions fréquentes

Paris est-elle en zone tendue ?

Oui. Paris et les communes de l’agglomération parisienne figurent dans le décret listant les zones tendues, ce qui entraîne préavis d’un mois pour le locataire, encadrement de l’évolution des loyers et, pour Paris, encadrement par plafonds.

Peut-on augmenter le loyer d’un logement classé F lors d’une relocation ?

Non. Le loyer du nouveau bail ne peut pas excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire, même après vacance prolongée.

Le loyer est-il vraiment libre pour un premier bail à Paris ?

Entre les parties, oui, mais dans la limite du loyer de référence majoré de l’encadrement parisien et des règles du décret d’encadrement de l’évolution des loyers. Le dépassement se conteste devant la commission de conciliation puis le juge.

Toutes les fiches de cette série sont réunies dans la loi du 6 juillet 1989 article par article. Un texte s’applique toujours à des faits précis : pour savoir ce que l’article 17 signifie dans votre situation, le premier échange avec un avocat en droit immobilier à Paris permet de faire le point. Contactez le cabinet ou appelez le 06 89 04 74 78.