À Paris, le loyer d’un bail d’habitation ne se fixe pas librement. Depuis le 1er juillet 2019, un dispositif d’encadrement impose un plafond au mètre carré, variable selon le quartier, le type de logement et l’époque de construction. Pour le bailleur, un loyer trop élevé expose à une amende et au remboursement du trop-perçu. Pour le locataire, un loyer supérieur au plafond peut être contesté. Cette page fait partie du contentieux des baux d’habitation.
LOYER DE RÉFÉRENCE MINORÉ
En dessous de ce seuil, le bailleur peut réévaluer le loyer au renouvellement
LOYER DE RÉFÉRENCE MÉDIAN
Valeur médiane fixée par arrêté préfectoral selon quartier, type et époque
LOYER DE RÉFÉRENCE MAJORÉ
Le plafond légal — le loyer hors charges ne peut pas le dépasser
Comment fonctionne l’encadrement des loyers à Paris ?
L’encadrement repose sur trois valeurs de référence publiées chaque année par arrêté préfectoral. Ces valeurs varient selon 4 critères : le secteur géographique (Paris est découpé en 80 quartiers), le type de location (vide ou meublé), le nombre de pièces, et l’époque de construction du bâtiment.
Le loyer hors charges ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré (LR + 20%). Un dépassement n’est possible que par un complément de loyer, strictement encadré et justifié par des caractéristiques exceptionnelles du logement (vue remarquable, terrasse de grande taille, prestations haut de gamme).
Le bail doit obligatoirement mentionner le loyer de référence médian et le loyer de référence majoré applicables. Leur absence constitue un vice de forme — le locataire dispose d’un mois après la prise d’effet du bail pour exiger la mention manquante.
Quels logements sont concernés ?
Concernés
Locations vides et meublées à usage de résidence principale du locataire. Baux soumis à la loi du 6 juillet 1989, y compris les baux mobilité et les colocations à baux multiples. Tous les baux signés ou renouvelés depuis le 1er juillet 2019.
Exclus
Logements sociaux (HLM, conventionnés APL). Locations saisonnières. Résidences-services (étudiantes, jeunes actifs). Logements soumis à la loi de 1948. Les baux commerciaux ne sont pas concernés par ce dispositif.
Le complément de loyer : quand est-il justifié ?
Le complément de loyer permet de dépasser le plafond, mais uniquement si le logement présente des caractéristiques exceptionnelles non prises en compte dans le loyer de référence. En pratique, il est rarement justifiable.
Peut justifier un complément
Vue remarquable sur un monument. Grande terrasse ou jardin privatif. Prestations haut de gamme (matériaux nobles, hauteur sous plafond exceptionnelle). Le bailleur doit le justifier par écrit dans le bail.
Ne justifie jamais un complément
Étage élevé sans ascenseur. Surface inférieure à 9 m². Micro-balcon. Mezzanine non conforme. Depuis le 18 août 2022, le complément est interdit si le logement présente certains défauts (sanitaires sur palier, signes d’humidité, fenêtres laissant anormalement passer l’air).
Contestation par le locataire
Le locataire peut contester le complément de loyer dans les 3 mois suivant la signature du bail, en saisissant la commission départementale de conciliation. Si la conciliation échoue, il peut saisir le tribunal.
Sanctions en cas de dépassement
Pour le bailleur
La Ville de Paris peut adresser une mise en demeure de régulariser le loyer et de rembourser le trop-perçu (jusqu’à 3 ans en arrière). En cas de refus, amende de 5 000 € pour une personne physique, jusqu’à 15 000 € pour une personne morale.
Pour le locataire
Le locataire peut signaler un dépassement directement à la Ville de Paris. Il peut aussi saisir la commission de conciliation pour demander une réduction du loyer. En cas d’échec, le tribunal judiciaire peut ordonner la baisse du loyer et le remboursement du trop-perçu.
Les signalements sont en hausse. Depuis que la Ville de Paris assure le recueil des signalements (auparavant géré par le Préfet), le nombre de procédures augmente. Les bailleurs qui dépassent le plafond sont de plus en plus souvent rattrapés.
Bailleur : comment fixer correctement le loyer ?
Avant toute mise en location ou renouvellement de bail, vérifiez le loyer de référence majoré applicable à votre logement sur le site de la DRIHL ou de la Ville de Paris. Le calcul dépend de l’adresse, du nombre de pièces, de l’époque de construction et du type de location (vide ou meublé).
Le bail doit impérativement mentionner le loyer de référence médian et le loyer de référence majoré. Si vous appliquez un complément de loyer, justifiez-le par écrit dans le bail en décrivant les caractéristiques exceptionnelles du logement.
En cas de doute sur la conformité de votre loyer, ou si vous souhaitez appliquer un complément de loyer, une analyse juridique préalable évite le risque de contestation et d’amende.
Congé pour vente : conditions et procédureLocataire : comment contester un loyer trop élevé ?
1. Vérifier
Consultez le loyer de référence majoré applicable à votre logement sur le site de la DRIHL. Comparez avec votre loyer hors charges. Si votre loyer dépasse le plafond sans complément justifié, vous avez un recours.
2. Conciliation
Saisissez la commission départementale de conciliation dans les 3 mois suivant la signature du bail (pour le complément) ou à tout moment (pour un dépassement du plafond). La conciliation est gratuite.
3. Tribunal
Si la conciliation échoue, saisissez le tribunal judiciaire. Le juge peut ordonner la réduction du loyer au plafond et le remboursement du trop-perçu. L’assistance d’un avocat est recommandée.
Encadrement et renouvellement du bail
Au renouvellement du bail, le loyer doit respecter le plafond en vigueur à la date de renouvellement — pas celui qui s’appliquait à la signature initiale. Si le loyer actuel dépasse le nouveau plafond, le locataire peut demander une réduction 5 mois avant l’échéance du bail.
À l’inverse, si le loyer est inférieur au loyer de référence minoré (LR – 30%), le bailleur peut demander une réévaluation au renouvellement, dans les conditions prévues par la loi.
Pour les questions relatives aux loyers impayés, le dispositif d’encadrement n’a pas d’impact direct — les impayés restent des impayés quel que soit le niveau du loyer.
Questions fréquentes — Encadrement des loyers
Le dispositif s’applique-t-il aux baux en cours ou seulement aux nouveaux baux ?
Il s’applique à tous les baux signés ou renouvelés depuis le 1er juillet 2019. Un bail signé avant cette date n’est soumis à l’encadrement qu’au moment de son renouvellement. En revanche, si un nouveau locataire signe un bail après le 1er juillet 2019, l’encadrement s’applique immédiatement.
Mon loyer dépasse le plafond mais j’ai un complément de loyer. Est-ce légal ?
Ça dépend. Le complément doit être justifié par des caractéristiques exceptionnelles du logement, décrites dans le bail. Si le complément est infondé (étage élevé sans ascenseur, petit balcon), vous pouvez le contester dans les 3 mois suivant la signature auprès de la commission de conciliation.
Le bailleur peut-il augmenter le loyer au-delà du plafond lors du renouvellement ?
Non. Au renouvellement, le loyer ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur, même si le loyer précédent était plus élevé. La seule exception est le complément de loyer justifié par des caractéristiques exceptionnelles.
Les locations meublées sont-elles aussi concernées ?
Oui. Les locations meublées à usage de résidence principale sont soumises à l’encadrement. Les loyers de référence sont même plus élevés pour les meublés que pour les locations vides (environ 10 à 15% de plus selon les secteurs).
Litige sur l’encadrement des loyers ?
Bailleur menacé d’une amende ou locataire qui paie trop — le premier échange est gratuit. Consulter les honoraires.