Le bailleur a l’obligation de délivrer un logement décent — c’est-à-dire un logement qui ne présente pas de risque pour la sécurité ou la santé du locataire et qui est doté des équipements minimaux de confort. Si le logement ne respecte pas les critères de décence, le locataire peut obtenir la mise en conformité, une réduction de loyer, et des dommages et intérêts. Et surtout : le locataire qui invoque l’indécence peut bloquer une procédure d’expulsion pour impayés. C’est un moyen de défense redoutable qu’il faut connaître — côté bailleur comme côté locataire. Cette page s’inscrit dans le contentieux des baux d’habitation.
Surface et volume minimum. En dessous, le logement est indécent de plein droit, quelle que soit sa qualité.
Depuis 2025, les logements classés G sont interdits à la location. Les F suivront en 2028. Critère de décence énergétique.
Le locataire peut invoquer l’indécence pour obtenir une réduction de loyer — et bloquer une expulsion pour impayés.
Les critères de décence du logement
Les critères sont fixés par le décret du 30 janvier 2002, modifié plusieurs fois depuis — notamment pour intégrer la performance énergétique. Le logement doit satisfaire à toutes les conditions simultanément.
Sécurité et santé
Pas de risque pour la sécurité physique : garde-corps aux fenêtres en étage, escalier solide, absence de plomb accessible (peinture écaillée dans les logements d’avant 1949), absence d’amiante dégradé. Pas de risque pour la santé : ventilation suffisante, absence d’humidité excessive, absence de nuisibles (rats, cafards — la responsabilité dépend de l’origine).
Performance énergétique
Depuis le 1er janvier 2023, le logement doit respecter un seuil de consommation énergétique (450 kWh/m²/an pour la France métropolitaine). Depuis 2025, les logements classés G au DPE sont interdits à la location. Les logements classés F le seront en 2028, les E en 2034. Un logement qui ne respecte pas ces seuils est juridiquement indécent.
Conséquences pour le bailleur
Mise en conformité
Le juge peut ordonner au bailleur de réaliser les travaux de mise en conformité dans un délai fixé, sous astreinte. Les travaux sont à la charge exclusive du bailleur — pas du locataire. Si le bailleur n’exécute pas, l’astreinte court et le locataire peut faire exécuter les travaux par un tiers aux frais du bailleur.
Réduction de loyer
Le juge peut réduire le loyer proportionnellement au défaut de décence — pendant toute la période où le logement n’est pas conforme. Le locataire peut demander la réduction rétroactivement depuis le début du bail si l’indécence existait dès l’entrée dans les lieux. Les montants peuvent être significatifs sur plusieurs années.
Dommages et intérêts
Le locataire peut obtenir des dommages et intérêts pour le trouble de jouissance subi : inconfort, froid, humidité, risques sanitaires. Le montant dépend de la gravité et de la durée du défaut. Un logement indécent habité pendant 3 ans peut justifier une indemnisation substantielle.
Suspension des allocations logement
La CAF peut suspendre le versement des allocations logement (APL, ALF, ALS) si le logement est signalé comme indécent. Les allocations sont alors conservées par la CAF et ne sont versées ni au locataire ni au bailleur. Le versement reprend une fois la mise en conformité constatée.
L’indécence comme moyen de défense du locataire
C’est l’aspect le plus stratégique. Un locataire poursuivi pour impayés de loyers peut invoquer l’indécence du logement comme moyen de défense — et obtenir une réduction de loyer qui compense tout ou partie de la dette.
L’exception d’inexécution
Le bailleur n’a pas rempli son obligation de délivrer un logement décent → le locataire peut invoquer l’exception d’inexécution pour justifier un paiement réduit. Le juge ne suspend pas automatiquement le loyer — il fixe un loyer réduit proportionnel au défaut. Mais la réduction peut être importante (30 à 50 % dans les cas graves).
Impact sur la procédure d’expulsion
Si le juge réduit le loyer rétroactivement et que la dette locative est inférieure au montant de la réduction, le locataire ne doit plus rien — la procédure d’expulsion tombe. C’est un retournement de situation complet. Le bailleur qui poursuit un locataire pour impayés sans avoir mis son logement aux normes prend un risque sérieux.
Bailleur : vérifiez la décence avant de poursuivre pour impayés. Si votre logement ne respecte pas les critères de décence (surface, DPE, installations, équipements), le locataire peut retourner la procédure contre vous. Faites un diagnostic complet avant d’engager le commandement de payer. Un logement indécent fragilise toute la procédure d’expulsion.
Procédure : comment agir
Côté locataire
1. Signaler les défauts au bailleur par LRAR (description précise, photos). 2. Si pas de réponse dans un délai raisonnable (2 mois), saisir la commission départementale de conciliation (CDC) — gratuit, non obligatoire mais recommandé. 3. Saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire pour obtenir la mise en conformité, la réduction de loyer et les dommages et intérêts.
Côté bailleur
Faire un diagnostic complet du logement (surface, DPE, installations, équipements). Réaliser les travaux de mise en conformité avant toute procédure contre le locataire. Conserver les factures et les attestations de conformité. Un logement mis aux normes neutralise le moyen de défense du locataire — et renforce la position du bailleur en cas de procédure pour impayés.
Questions fréquentes — Décence du logement
Le locataire peut-il suspendre le paiement du loyer pour indécence ?
Non — pas unilatéralement. Seul le juge peut réduire le loyer. Le locataire qui arrête de payer sans décision de justice s’expose à une procédure d’expulsion. La bonne stratégie : continuer à payer (sous réserve) et saisir le juge pour obtenir la réduction rétroactive. La différence sera remboursée.
Un DPE G empêche-t-il la location ?
Depuis le 1er janvier 2025, oui. Un logement classé G au DPE est juridiquement indécent et ne peut plus être loué. Les baux en cours restent valables, mais le locataire peut invoquer l’indécence pour obtenir une réduction de loyer et la mise en conformité. Les logements F seront concernés en 2028.
Le bailleur peut-il augmenter le loyer après mise en conformité ?
Pas directement. Le loyer ne peut être augmenté que dans les conditions prévues au bail (révision annuelle IRL). À Paris, l’encadrement des loyers s’applique. Les travaux d’amélioration peuvent justifier un complément de loyer si le logement présente désormais des caractéristiques exceptionnelles — mais c’est rare et contestable.
Qui peut signaler un logement indécent ?
Le locataire, la CAF (à l’occasion d’un contrôle), les services d’hygiène de la mairie, ou toute personne ayant connaissance de la situation. La CAF signale systématiquement les logements non conformes détectés lors des contrôles d’allocations logement.
Indécence et insalubrité : quelle différence ?
L’indécence relève du droit privé (relation bailleur/locataire, juge civil). L’insalubrité relève du droit public (arrêté préfectoral, police administrative). Un logement peut être indécent sans être insalubre. L’insalubrité suppose un danger grave pour la santé — elle déclenche une procédure administrative avec obligation de travaux sous peine de sanctions pénales.
Logement indécent ?
Bailleur ou locataire, la décence du logement conditionne toute la procédure. Le premier échange est gratuit. Consulter les honoraires.