Combien de temps a-t-on pour agir ? Pour la plupart des actions en droit immobilier qui ne portent pas sur la propriété elle même, la réponse est cinq ans. L’article 2224 du Code civil fixe ce délai de droit commun et son point de départ : la connaissance des faits. Des textes spéciaux le raccourcissent dans plusieurs situations locatives.

Le texte de l’article 2224 du Code civil

Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Version en vigueur depuis le 19 juin 2008. Source : Légifrance.

Ce que dit l’article 2224, en clair

Le délai est de cinq ans. Il court du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’agir, ce qui déplace le point de départ en cas de dommage découvert tardivement. L’article 2232 ajoute un plafond : le report du point de départ ne peut pas porter le délai au delà de vingt ans à compter de la naissance du droit. Les actions réelles immobilières (revendication, bornage) relèvent d’un délai de trente ans (article 2227). Le délai est interrompu par une assignation en justice, une reconnaissance de dette ou un acte d’exécution forcée.

Ce que cela change en pratique

Attention aux délais spéciaux, plus courts. En bail d’habitation, l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 ramène à trois ans les actions dérivant du bail, dont le recouvrement des loyers et charges et la restitution du dépôt de garantie, et à un an l’action en révision du loyer. En copropriété, l’article 42 de la loi de 1965 renvoie à l’article 2224 : cinq ans pour les actions personnelles entre copropriétaires ou avec le syndicat, mais deux mois pour contester une assemblée générale. En vente immobilière, les vices cachés se prescrivent par deux ans à compter de leur découverte (article 1648), et la garantie décennale par dix ans à compter de la réception. La responsabilité d’un agent immobilier, d’un notaire ou d’un diagnostiqueur relève du délai de cinq ans de l’article 2224.

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Questions fréquentes

Quel est le délai pour réclamer des loyers impayés ?

Trois ans, par exception à l’article 2224, en vertu de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989. Chaque mensualité se prescrit séparément.

Quand commence le délai de cinq ans ?

Au jour où la victime a connu ou aurait dû connaître les faits, par exemple la découverte d’une erreur de diagnostic ou d’une information fausse, sans pouvoir dépasser vingt ans après le fait.

Comment interrompre la prescription ?

Par une assignation, même en référé, par une reconnaissance du débiteur ou par une mesure d’exécution forcée. Une lettre recommandée ou une mise en demeure n’interrompt pas le délai.

Toutes les fiches de cette série sont réunies dans le Code civil appliqué au droit immobilier. Un texte s’applique toujours à des faits précis : pour savoir ce que l’article 2224 signifie dans votre situation, le premier échange avec un avocat en droit immobilier à Paris permet de faire le point. Contactez le cabinet ou appelez le 06 89 04 74 78.