L’article 1648 du Code civil fixe le délai de l’action en garantie des vices cachés : deux ans à compter de la découverte du vice. C’est l’un des délais les plus importants, et les plus souvent manqués, du droit de la vente immobilière.
Le texte de l’article 1648 du Code civil
L’action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l’acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice.
Dans le cas prévu par l’article 1642-1, l’action doit être introduite, à peine de forclusion, dans l’année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou des défauts de conformité apparents.
Version en vigueur depuis le 28 mars 2009. Source : Légifrance.
Ce que dit l’article, en clair
Le point de départ n’est pas la vente mais la découverte du vice, entendue comme le moment où l’acheteur en connaît l’existence et la gravité, souvent fixé à la date d’un rapport d’expertise. Ce délai de deux ans s’inscrit dans un délai butoir plus long courant à compter de la vente. Le second alinéa concerne la vente d’immeuble à construire et les défauts apparents, avec un délai d’un an.
Ce que cela change en pratique
Deux ans passent vite lorsqu’il faut faire expertiser, mettre en demeure et négocier. Une assignation en référé expertise interrompt le délai et sécurise la position de l’acheteur. Attendre la fin des discussions amiables sans agir est l’erreur la plus fréquente, et elle est irrémédiable.
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Questions fréquentes
À partir de quand court le délai de deux ans ?
À compter de la découverte du vice, en pratique souvent la date du rapport d’expertise qui en révèle la nature et la gravité.
Comment interrompre le délai ?
Par une action en justice, par exemple une assignation en référé expertise.
Que se passe-t-il après deux ans ?
L’action en garantie des vices cachés est prescrite ; d’autres fondements peuvent parfois être explorés.
Un article de loi s’applique toujours à des faits précis. Pour savoir ce que l’article 1648 signifie dans votre situation, le premier échange avec un avocat en droit immobilier à Paris permet de faire le point. Contactez le cabinet ou appelez le 06 89 04 74 78.