Peut-on devenir propriétaire d’un terrain ou d’une bande de jardin simplement en l’occupant assez longtemps ? Oui, c’est l’usucapion. L’article 2272 du Code civil fixe le délai : trente ans en principe, dix ans pour celui qui a acquis de bonne foi auprès de quelqu’un qui n’était pas le vrai propriétaire.

Le texte de l’article 2272 du Code civil

Le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans. Toutefois, celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par dix ans.

Version en vigueur depuis le 19 juin 2008. Source : Légifrance.

Ce que dit l’article, en clair

Le délai de droit commun est de trente ans de possession. Cette possession doit réunir les qualités de l’article 2261 : continue, paisible, publique et non équivoque, exercée à titre de propriétaire. Le second alinéa abrège le délai à dix ans pour l’acquéreur de bonne foi muni d’un juste titre, c’est à dire d’un acte qui aurait transféré la propriété s’il avait émané du véritable propriétaire (vente, donation). La bonne foi s’apprécie au moment de l’acquisition. Les actes de simple tolérance (le voisin qui laisse passer) ne fondent aucune possession utile.

Ce que cela change en pratique

L’usucapion se prouve par tout moyen : témoignages, photos datées, factures d’entretien ou de clôture, paiement de taxes, actes notariés. Elle se constate par un acte de notoriété acquisitive devant notaire, ou par un jugement du tribunal judiciaire quand le propriétaire inscrit conteste. Elle sert aussi de moyen de défense contre une action en revendication ou en bornage. Pour le propriétaire négligent, la leçon est inverse : une parcelle laissée aux mains d’un voisin pendant trente ans est perdue, et il faut interrompre la possession avant ce terme, par une action en justice ou en reprenant la possession effective.

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Questions fréquentes

Quelles sont les conditions de la possession utile ?

Une possession continue, paisible, publique, non équivoque et exercée à titre de propriétaire (article 2261), pendant trente ans, ou dix ans avec juste titre et bonne foi.

Peut-on additionner la possession de plusieurs personnes ?

Oui. Le possesseur actuel peut joindre à sa possession celle de ses auteurs (vendeur, donateur, défunt dont il hérite) pour atteindre le délai.

Comment arrêter une prescription en cours contre moi ?

Par une citation en justice, une reconnaissance écrite du possesseur de votre droit, ou la reprise effective de la possession. Une simple lettre ne suffit pas.

Un article de loi s’applique toujours à des faits précis. Pour savoir ce que l’article 2272 signifie dans votre situation, le premier échange avec un avocat en droit immobilier à Paris permet de faire le point. Contactez le cabinet ou appelez le 06 89 04 74 78.