Un mois de loyer maximum, restitué dans un mois si l’état des lieux de sortie est conforme, dans deux mois sinon, avec une pénalité de 10 % du loyer par mois de retard : l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 règle tout le régime du dépôt de garantie des locations nues. C’est l’un des textes les plus invoqués devant le juge des contentieux de la protection.

Le texte de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989

Lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l’intermédiaire d’un tiers.

Un dépôt de garantie ne peut être prévu lorsque le loyer est payable d’avance pour une période supérieure à deux mois ; toutefois, si le locataire demande le bénéfice du paiement mensuel du loyer, par application de l’article 7, le bailleur peut exiger un dépôt de garantie.

Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

Lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut, lorsqu’elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble. La régularisation définitive et la restitution du solde, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu en lieu et place du locataire, sont effectuées dans le mois qui suit l’approbation définitive des comptes de l’immeuble. Toutefois, les parties peuvent amiablement convenir de solder immédiatement l’ensemble des comptes.

Le montant de ce dépôt de garantie ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire. Il ne doit faire l’objet d’aucune révision durant l’exécution du contrat de location, éventuellement renouvelé.

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile.

En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux des locaux loués, la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau bailleur. Toute convention contraire n’a d’effet qu’entre les parties à la mutation.

Version en vigueur au 14 octobre 2026. Source : Légifrance.

Ce que dit l’article 22, en clair

Le dépôt ne peut dépasser un mois de loyer hors charges pour une location nue (deux mois pour un meublé, selon l’article 25-6). Il ne porte pas intérêt et ne se révise pas. Le délai de restitution court de la remise des clés : un mois si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, deux mois dans le cas contraire. Le bailleur déduit les sommes dues et les réparations locatives, à condition de les justifier (devis, factures, comparaison des états des lieux). En immeuble collectif, il peut conserver jusqu’à 20 % du dépôt jusqu’à l’arrêté annuel des charges. Le retard est sanctionné par une majoration de 10 % du loyer mensuel par mois commencé, sauf si le locataire n’a pas communiqué sa nouvelle adresse. En cas de vente du logement, c’est le nouveau propriétaire qui restitue.

Ce que cela change en pratique

La plupart des litiges se gagnent ou se perdent sur l’état des lieux : sans état des lieux d’entrée, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état, ce qui joue contre lui, sauf si c’est le bailleur qui a refusé de l’établir. Côté bailleur, les retenues doivent être chiffrées et justifiées ; un devis suffit, les travaux n’ont pas à être réalisés, mais la vétusté doit être déduite. Côté locataire, la lettre recommandée avec la nouvelle adresse à la remise des clés fait courir le délai et préserve la majoration. Passé le délai, une mise en demeure puis une requête ou une assignation devant le juge des contentieux de la protection permettent d’obtenir le dépôt et la pénalité, qui peut dépasser le dépôt lui même après quelques mois.

Pages pratiques liées

Questions fréquentes

Le bailleur peut-il retenir le dépôt sur un simple devis ?

Oui, à condition que les dégradations ressortent de la comparaison des états des lieux et que le devis soit produit. Il n’est pas tenu de faire réaliser les travaux, mais la vétusté doit être déduite.

Comment se calcule la pénalité de retard ?

10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque mois commencé de retard, sur la partie du dépôt restant due, sauf si le locataire n’a pas transmis sa nouvelle adresse.

Le dépôt peut-il servir à payer le dernier mois de loyer ?

Non. Le locataire reste tenu du loyer jusqu’à la fin du préavis et le dépôt n’est restitué qu’après la remise des clés et la comparaison des états des lieux.

Toutes les fiches de cette série sont réunies dans la loi du 6 juillet 1989 article par article. Un texte s’applique toujours à des faits précis : pour savoir ce que l’article 22 signifie dans votre situation, le premier échange avec un avocat en droit immobilier à Paris permet de faire le point. Contactez le cabinet ou appelez le 06 89 04 74 78.