Un locataire en place depuis quinze ans paie un loyer très inférieur au marché. Le bailleur peut-il le remettre à niveau ? Oui, mais seulement au renouvellement du bail, si le loyer est manifestement sous-évalué, et par une procédure stricte que l’article 17-2 de la loi du 6 juillet 1989 organise : proposition six mois avant le terme avec références, conciliation, juge, et hausse étalée sur trois ou six ans.

Le texte de l’article 17-2 de la loi du 6 juillet 1989

I. – Lors du renouvellement du contrat, le loyer ne donne lieu à réévaluation que s’il est manifestement sous-évalué.

Dans ce cas, le bailleur peut proposer au locataire, au moins six mois avant le terme du contrat et dans les conditions de forme prévues à l’article 15, un nouveau loyer fixé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables.

Les loyers servant de références doivent être représentatifs de l’ensemble des loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables, situés soit dans le même groupe d’immeubles, soit dans tout autre groupe d’immeubles comportant des caractéristiques similaires et situés dans la même zone géographique. Un décret en Conseil d’Etat définit les éléments constitutifs de ces références.

Le nombre minimal de références à fournir est de trois. Toutefois, il est de six dans les communes, dont la liste est fixée par décret, faisant partie d’une agglomération de plus d’un million d’habitants.

Lorsque le bailleur fait application des dispositions du présent I, il ne peut donner congé au locataire pour la même échéance du contrat.

La notification reproduit intégralement, à peine de nullité, les dispositions du présent I et mentionne le montant du loyer ainsi que la liste des références ayant servi à le déterminer.

En cas de désaccord ou à défaut de réponse du locataire quatre mois avant le terme du contrat, l’une ou l’autre des parties saisit la commission départementale de conciliation.

A défaut d’accord constaté par la commission, le juge est saisi avant le terme du contrat. A défaut de saisine, le contrat est reconduit de plein droit aux conditions antérieures du loyer, éventuellement révisé. Le contrat dont le loyer est fixé judiciairement est réputé renouvelé pour la durée définie à l’article 10 à compter de la date d’expiration du contrat. La décision du juge est exécutoire par provision.

La hausse convenue entre les parties ou fixée judiciairement s’applique par tiers ou par sixième selon la durée du contrat.

Toutefois, cette hausse s’applique par sixième annuel au contrat renouvelé, puis lors du renouvellement ultérieur, dès lors qu’elle est supérieure à 10 % si le premier renouvellement avait une durée inférieure à six ans.

La révision éventuelle résultant de l’article 17-1 s’applique à chaque valeur ainsi définie.

II. – Le loyer ne peut pas être réévalué lors du renouvellement du contrat dans les logements de la classe F ou de la classe G, au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation.

Version en vigueur au 14 octobre 2026. Source : Légifrance.

Ce que dit l’article 17-2, en clair

La réévaluation n’est possible qu’au renouvellement, pour un loyer manifestement sous-évalué par rapport aux loyers du voisinage pour des logements comparables. Le bailleur notifie sa proposition au moins six mois avant le terme, dans les formes du congé, avec au moins trois références, six dans l’agglomération parisienne, et en reproduisant intégralement le texte du I à peine de nullité. Il ne peut pas, pour la même échéance, donner congé. Si le locataire refuse ou ne répond pas quatre mois avant le terme, la commission départementale de conciliation est saisie, puis le juge avant le terme du bail ; faute de saisine du juge, le bail se renouvelle à l’ancien loyer. La hausse s’applique par tiers ou par sixième. Aucune réévaluation n’est possible pour un logement F ou G.

Ce que cela change en pratique

À Paris, cette procédure se combine avec l’encadrement des loyers : le nouveau loyer proposé ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré, ce qui limite fortement son intérêt pour les logements dont le loyer est déjà proche du plafond. Les références doivent être réelles et vérifiables (adresse, surface, loyer, date), et les références tirées d’annonces sont souvent écartées. Le calendrier est impitoyable : proposition à six mois, saisine de la commission à quatre mois, saisine du juge avant le terme. Un bailleur qui rate une étape repart pour une durée de bail au loyer ancien. Le locataire a tout intérêt à répondre par écrit et à contester les références non comparables.

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Questions fréquentes

Combien de références faut-il à Paris ?

Six, car Paris fait partie d’une agglomération de plus d’un million d’habitants. Trois suffisent ailleurs.

Le bailleur peut-il donner congé si le locataire refuse la hausse ?

Pas pour la même échéance. L’article 17-2 l’interdit expressément. La seule voie est la commission de conciliation puis le juge.

Comment s’applique la hausse accordée ?

Par tiers annuels pour un bail de trois ans, par sixièmes pour un bail de six ans, et par sixièmes dès que la hausse dépasse 10 % même pour un bail de trois ans.

Toutes les fiches de cette série sont réunies dans la loi du 6 juillet 1989 article par article. Un texte s’applique toujours à des faits précis : pour savoir ce que l’article 17-2 signifie dans votre situation, le premier échange avec un avocat en droit immobilier à Paris permet de faire le point. Contactez le cabinet ou appelez le 06 89 04 74 78.