Vous pouvez vendre votre bien même s’il est loué. Le bail se poursuit avec le nouveau propriétaire, le locataire conserve tous ses droits. Mais le choix entre vendre occupé (avec décote) ou vendre libre (après congé pour vente) change tout : le prix, le profil des acheteurs, les délais, les contraintes. Et le locataire a un droit de préemption qu’il faut respecter sous peine de nullité de la vente. Cette page complète la page transaction immobilière.
Délai de préemption du locataire en bail vide. 1 mois en meublé. Pas de compromis possible avant l’expiration.
Décote moyenne sur le prix d’un bien vendu occupé par rapport au prix libre. Variable selon le loyer, la durée du bail et le marché.
Préavis de congé pour vente en bail vide. 3 mois en meublé. Obligatoirement à l’échéance du bail.
Vendre occupé ou vendre libre : deux logiques différentes
Vendre occupé
Le bail continue avec le nouveau propriétaire. Le locataire reste en place. L’acheteur est un investisseur qui cherche un bien immédiatement rentable. Avantage : pas d’attente, vente possible à tout moment. Inconvénient : décote de 5 à 20 % selon le marché, le loyer et la durée restante du bail. Moins d’acheteurs potentiels.
Vente bien occupé : détailVendre libre (congé pour vente)
Vous donnez congé au locataire 6 mois avant l’échéance du bail (3 mois en meublé). Le congé vaut offre de vente au locataire (droit de préemption). Si le locataire ne préempte pas, il quitte à l’échéance et vous vendez libre. Prix plein, mais délai plus long.
Congé pour vente : procédureDroit de préemption du locataire
Le locataire a une priorité d’achat sur le bien qu’il occupe. Le congé pour vente vaut offre de vente au locataire, au prix et aux conditions que vous fixez. Le locataire dispose de 2 mois pour répondre (1 mois en meublé). Pas de compromis possible avec un tiers avant l’expiration du délai.
Si le locataire accepte
Il achète aux conditions annoncées. Si vous recevez ensuite une offre plus avantageuse d’un tiers, vous devez la soumettre au locataire qui peut réviser sa position. Le locataire ne peut pas être contourné — c’est une protection d’ordre public.
Si le locataire refuse ou ne répond pas
Passé le délai sans réponse, le locataire est réputé avoir renoncé. Vous pouvez vendre à un tiers. Mais si vous baissez le prix par rapport à l’offre initiale, il faut renotifier le locataire — nouveau droit de préemption au nouveau prix.
Obligation de vendre dans les 2 ans. Si vous donnez congé pour vente et que le locataire quitte, vous devez vendre le logement dans les 2 ans. Sinon, le locataire peut réclamer des dommages et intérêts pour congé abusif. Le congé pour vente n’est pas un prétexte pour récupérer un logement.
Locataire protégé : le piège à vérifier avant le congé
Si votre locataire a plus de 65 ans et des ressources inférieures aux plafonds légaux, vous ne pouvez pas lui donner congé (vente ou reprise) sans proposer un relogement conforme — même zone, loyer compatible. Sans offre de relogement, le congé est nul. C’est l’un des premiers points à vérifier avant de lancer une vente.
Locataire protégé : conditions et exceptionsCe que l’acheteur d’un bien occupé doit savoir
Le bail continue
Le nouvel acquéreur reprend automatiquement le bail en cours — toutes les clauses, le loyer, la durée, le dépôt de garantie. Aucune modification unilatérale possible. Le locataire paie désormais au nouveau propriétaire. Le dépôt de garantie est transféré.
Récupérer le logement
L’acheteur ne peut pas expulser le locataire immédiatement. Il doit attendre l’échéance du bail pour donner congé (reprise ou vente), avec les préavis légaux. Si le locataire est protégé, obligation de relogement. Un acheteur qui veut habiter rapidement ne doit pas acheter un bien occupé.
Calculer la décote d’un bien occupé
La décote dépend de plusieurs facteurs : la durée restante du bail (plus le bail est long, plus la décote est forte), le loyer par rapport au marché (un loyer sous-évalué augmente la décote), le profil du locataire (solvabilité, ancienneté), et la zone géographique (en zone tendue avec forte demande locative, la décote est plus limitée).
En pratique : 5 à 10 % dans les zones très demandées avec un loyer au prix. 15 à 20 % quand le loyer est nettement sous le marché et le bail court encore plusieurs années. L’arbitrage entre vente occupée et vente libre après congé se fait au cas par cas.
Questions fréquentes — Vendre un bien loué
Le locataire peut-il s’opposer à la vente ?
Non. Le propriétaire a le droit de vendre à tout moment. Le locataire ne peut pas empêcher la vente — il a un droit de préemption (priorité d’achat), pas un droit de veto. En vente occupée, le bail continue avec le nouveau propriétaire.
Le locataire peut-il refuser les visites ?
Il ne peut pas refuser systématiquement, mais il a droit à un préavis raisonnable et à des horaires convenables. Aucune obligation légale de nombre de visites — c’est une question de dialogue. Un locataire qui bloque toute visite peut engager sa responsabilité.
Le droit de préemption s’applique-t-il aux meublés ?
Oui, mais avec un délai réduit à 1 mois (contre 2 mois en vide). Les baux mobilité et les baux étudiants n’ouvrent généralement pas de droit de préemption. Vérifiez le type de bail avant d’agir.
Que se passe-t-il si le prix baisse après le congé ?
Si vous vendez finalement à un prix inférieur à celui proposé au locataire dans le congé, vous devez renotifier le locataire au nouveau prix. Il bénéficie d’un nouveau droit de préemption. Vendre sans renotifier expose à la nullité de la vente.
Le nouveau propriétaire peut-il augmenter le loyer ?
Non, pas unilatéralement. Le bail continue avec les mêmes clauses. Le loyer ne peut être révisé que selon les conditions prévues au bail (indice IRL). À Paris, l’encadrement des loyers s’applique au nouveau propriétaire comme à l’ancien.
Vendre un bien occupé ou donner congé pour vendre ?
Décote, droit de préemption, locataire protégé — l’arbitrage dépend de chaque situation. Le premier échange est gratuit. Consulter les honoraires.