Le logement est humide, mal chauffé, infesté, ou classé G : que peut faire le locataire ? L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 organise sa réponse en trois temps : demande de mise en conformité au bailleur, conciliation facultative, puis juge, qui peut ordonner les travaux, réduire le loyer ou en suspendre le paiement. Il prévoit aussi les deux cas où le juge ne peut pas imposer des travaux de performance énergétique.

Le texte de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989

Si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l’article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l’une ou l’autre des parties.

L’information du bailleur par l’organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement, telle que prévue à l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation, tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire.

Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l’Etat dans le département l’ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6.

Sans préjudice de la possibilité de prononcer les autres mesures mentionnées au troisième alinéa du présent article, le juge ne peut ordonner la réalisation de travaux visant à permettre le respect du niveau de performance minimal mentionné au premier alinéa de l’article 6 dans les cas suivants :

1° Le logement fait partie d’un immeuble soumis au statut de la copropriété et le copropriétaire concerné démontre que, malgré ses diligences en vue de l’examen de résolutions tendant à la réalisation de travaux relevant des parties communes ou d’équipements communs et la réalisation de travaux dans les parties privatives de son lot adaptés aux caractéristiques du bâtiment, il n’a pu parvenir à ce niveau de performance minimal ;

2° Le logement est soumis à des contraintes architecturales ou patrimoniales qui font obstacle à l’atteinte de ce niveau de performance minimal malgré la réalisation de travaux compatibles avec ces contraintes. Les critères relatifs à ces contraintes sont précisés par décret en Conseil d’Etat.

Version en vigueur au 14 octobre 2026. Source : Légifrance.

Ce que dit l’article 20-1, en clair

La demande de mise en conformité ne remet pas en cause le bail. Si le bailleur ne répond pas dans les deux mois ou refuse, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation, mais ce n’est pas un préalable obligatoire : le juge peut être saisi directement. L’information du bailleur par la CAF au titre de la conservation de l’allocation logement vaut demande de mise en conformité. Le juge fixe les travaux et leur délai, et peut réduire le loyer ou en suspendre le paiement, avec ou sans consignation, ainsi que la durée du bail, jusqu’à l’exécution. Il transmet sa décision au préfet. Pour la seule performance énergétique, le juge ne peut pas ordonner les travaux si le copropriétaire prouve qu’il a tout fait pour obtenir le vote des travaux en copropriété, ou si des contraintes architecturales ou patrimoniales s’y opposent ; il conserve en revanche la possibilité de réduire ou suspendre le loyer.

Ce que cela change en pratique

Le locataire ne doit jamais cesser de payer de lui même : seul le juge peut suspendre le loyer, et un impayé unilatéral ouvre la voie à la clause résolutoire. La bonne séquence est une lettre recommandée décrivant précisément les désordres, puis au bout de deux mois une saisine du juge des contentieux de la protection, avec photos, rapport du service communal d’hygiène ou constat. Pour le bailleur d’un logement F ou G en copropriété, l’article 20-1 est la seule porte de sortie : il doit prouver ses diligences (demandes d’inscription à l’ordre du jour, votes, travaux privatifs réalisés), à défaut de quoi le juge ordonnera les travaux et réduira le loyer. Les procédures d’insalubrité ou de péril, elles, relèvent du Code de la construction et de l’habitation et peuvent se cumuler.

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Questions fréquentes

Faut-il passer par la commission de conciliation avant le juge ?

Non. L’article 20-1 précise que la saisine de la commission n’est pas un préalable. Elle reste utile pour obtenir rapidement un avis et parfois un accord.

Le juge peut-il obliger un copropriétaire à rendre son logement G conforme ?

Pas s’il démontre qu’il a tout tenté en assemblée générale et réalisé les travaux privatifs possibles. Le juge peut toutefois réduire le loyer ou en suspendre le paiement.

Que risque le bailleur qui ne fait pas les travaux ordonnés ?

La suspension du loyer et de la durée du bail jusqu’à exécution, la transmission du jugement au préfet, et éventuellement une astreinte et des dommages et intérêts pour trouble de jouissance.

Toutes les fiches de cette série sont réunies dans la loi du 6 juillet 1989 article par article. Un texte s’applique toujours à des faits précis : pour savoir ce que l’article 20-1 signifie dans votre situation, le premier échange avec un avocat en droit immobilier à Paris permet de faire le point. Contactez le cabinet ou appelez le 06 89 04 74 78.