Vendre une partie commune, modifier le règlement de copropriété, supprimer la loge du gardien, interdire les meublés de tourisme : ces décisions exigent la double majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, la majorité des copropriétaires en nombre représentant au moins les deux tiers des voix. Le même article fixe aussi ce qu’aucune majorité ne peut imposer, et ce qui exige l’unanimité.

Le texte de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965

Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant :

a) Les actes d’acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l’article 25 d ;

b) La modification, ou éventuellement l’établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes ;

c) La suppression du poste de concierge ou de gardien et l’aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu’il appartient au syndicat. Les deux questions sont inscrites à l’ordre du jour de la même assemblée générale.

d) La modification du règlement de copropriété qui concerne l’interdiction de location des lots à usage d’habitation autres que ceux constituant une résidence principale, au sens de l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, en meublés de tourisme au sens du I de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme.

La modification prévue au d du présent article ne peut être décidée que dans les copropriétés dont le règlement interdit toute activité commerciale dans les lots qui ne sont pas spécifiquement à destination commerciale.

Lorsqu’en vertu d’une clause du règlement de copropriété la suppression du service de conciergerie porte atteinte à la destination de l’immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives, la suppression du poste de concierge ou de gardien et l’aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu’il appartient au syndicat ne peuvent être décidées qu’à l’unanimité.

L’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété.

Elle ne peut, sauf à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l’aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble ou la modification des stipulations du règlement de copropriété relatives à la destination de l’immeuble.

Version en vigueur au 14 octobre 2026. Source : Légifrance.

Ce que dit l’article 26, en clair

La double majorité combine deux conditions : plus de la moitié des copropriétaires en nombre de personnes, et au moins deux tiers des tantièmes de vote, calculés sur l’ensemble du syndicat. Elle s’applique aux acquisitions et actes de disposition (vente d’un couloir, d’un local commun, d’un droit de surélévation), à la modification du règlement pour ce qui touche à la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes, à la suppression du poste de gardien avec vente de sa loge, et depuis la loi du 19 novembre 2024 à l’interdiction des meublés de tourisme pour les lots qui ne sont pas des résidences principales, dans les immeubles dont le règlement interdit toute activité commerciale. Le texte pose ensuite deux verrous : aucune majorité ne peut modifier la destination des parties privatives d’un copropriétaire ou ses modalités de jouissance ; l’unanimité est requise pour vendre une partie commune nécessaire à la destination de l’immeuble ou pour modifier la destination de l’immeuble elle même.

Ce que cela change en pratique

À Paris, le d) est devenu l’outil des copropriétés qui veulent fermer la porte aux locations touristiques : le vote à l’article 26 suffit désormais, là où l’unanimité était auparavant exigée en pratique, mais seulement pour les résidences secondaires et dans les immeubles à règlement bourgeois ou interdisant le commerce. Les autres litiges classiques : la vente d’une partie commune à un copropriétaire (combles, palier) qui suppose en plus la modification de l’état descriptif et du règlement, et la suppression du gardien, souvent contestée au nom de la destination de l’immeuble. Contrairement à l’article 25, l’article 26 ne comporte pas de passerelle vers une majorité inférieure : faute de double majorité, il faut reconvoquer une assemblée et retravailler le projet. L’interdiction des meublés de tourisme à cette majorité a été validée par le Conseil constitutionnel, comme l’explique notre article sur le sujet.

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Questions fréquentes

Comment se calcule la double majorité ?

Deux conditions cumulatives : la majorité des copropriétaires en nombre de personnes, et au moins deux tiers des voix de l’ensemble du syndicat, absents compris.

Peut-on interdire Airbnb dans une copropriété ?

Pour les lots qui ne sont pas des résidences principales, oui, à la majorité de l’article 26, dans les copropriétés dont le règlement interdit toute activité commerciale hors lots commerciaux. Pour la résidence principale d’un copropriétaire, la location de courte durée reste possible dans la limite légale.

L’assemblée peut-elle imposer à un copropriétaire de changer l’usage de son lot ?

Non, à aucune majorité. La destination et les modalités de jouissance des parties privatives fixées par le règlement ne peuvent être modifiées qu’avec l’accord du copropriétaire concerné.

Toutes les fiches de cette série sont réunies dans la loi du 10 juillet 1965 article par article. Un texte s’applique toujours à des faits précis : pour savoir ce que l’article 26 signifie dans votre situation, le premier échange avec un avocat en droit immobilier à Paris permet de faire le point. Contactez le cabinet ou appelez le 06 89 04 74 78.