La plupart des décisions d’une assemblée générale se prennent à la majorité simple. L’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 la définit, majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou votant par correspondance, et énumère les décisions qui en relèvent même quand elles touchent à des travaux lourds : conservation de l’immeuble, sécurité, travaux obligatoires, accessibilité, bornes de recharge, panneaux solaires.

Le texte de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965

I.-Les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, s’il n’en est autrement ordonné par la loi.

II.-Sont notamment approuvés dans les conditions de majorité prévues au I :

a) Les travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble ainsi qu’à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants, qui incluent les travaux portant sur la stabilité de l’immeuble, le clos, le couvert ou les réseaux et les travaux permettant d’assurer la mise en conformité des logements avec les normes de salubrité, de sécurité et d’équipement définies par les dispositions prises pour l’application de l’article 1er de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l’amélioration de l’habitat ;

b) Les modalités de réalisation et d’exécution des travaux rendus obligatoires en vertu de dispositions législatives ou réglementaires ou d’un arrêté de police administrative relatif à la sécurité ou à la salubrité publique, notifié au syndicat des copropriétaires pris en la personne du syndic ;

c) Les modalités de réalisation et d’exécution des travaux notifiés en vertu de l’article L. 313-4-2 du code de l’urbanisme, notamment la faculté pour le syndicat des copropriétaires d’assurer la maîtrise d’ouvrage des travaux notifiés portant sur les parties privatives de tout ou partie des copropriétaires et qui sont alors réalisés aux frais du copropriétaire du lot concerné ;

d) Les travaux d’accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite, sous réserve qu’ils n’affectent pas la structure de l’immeuble ou ses éléments d’équipement essentiels ;

e) La suppression des vide-ordures pour des impératifs d’hygiène ;

f) Les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives et réglementaires intervenues depuis son établissement. La publication de ces modifications du règlement de copropriété est effectuée au droit fixe ;

g) La décision d’engager le diagnostic prévu à l’article L. 731-1 du code de la construction et de l’habitation ainsi que ses modalités de réalisation ;

h) L’autorisation permanente accordée à la police municipale de pénétrer dans les parties communes ;

i) La décision d’équiper les emplacements de stationnement d’accès sécurisé à usage privatif avec des bornes de recharge pour véhicules électriques et hybrides rechargeables et de réaliser l’étude mentionnée au III de l’article 24-5 ;

j) L’autorisation donnée à un ou plusieurs copropriétaires d’effectuer à leurs frais les travaux permettant le stationnement sécurisé des vélos dans les parties communes, sous réserve que ces travaux n’affectent pas la structure de l’immeuble, sa destination ou ses éléments d’équipement essentiels et qu’ils ne mettent pas en cause la sécurité des occupants ;

k) La décision d’installer des ouvrages nécessaires à la production d’énergie solaire photovoltaïque et thermique sur les toits, les façades et les garde-corps ;

l) La modification de la répartition des charges mentionnées au premier alinéa de l’article 10 rendue nécessaire par un changement de la destination d’une ou de plusieurs parties privatives dans les cas prévus au deuxième alinéa du I de l’article 9.

Version en vigueur au 14 octobre 2026. Source : Légifrance.

Ce que dit l’article 24, en clair

La majorité de l’article 24 se calcule sur les seules voix exprimées : les abstentions et les copropriétaires absents non représentés ne comptent pas. C’est la majorité de droit commun, applicable à toute décision pour laquelle la loi n’exige pas une majorité renforcée. Le II liste des décisions qui, par leur nature, relèveraient de majorités plus fortes mais que la loi ramène à la majorité simple pour faciliter l’entretien et la mise aux normes des immeubles : travaux de conservation, de stabilité, de clos et de couvert, de sécurité et de salubrité, travaux imposés par un arrêté de police, accessibilité, suppression des vide-ordures, adaptation du règlement aux lois nouvelles, diagnostic technique global, bornes de recharge, stationnement des vélos, panneaux photovoltaïques, et depuis 2025 la modification des charges liée à un changement de destination.

Ce que cela change en pratique

Le classement d’une décision sous l’article 24 ou sous les articles 25 et 26 est un contentieux fréquent : une décision votée à une majorité insuffisante est annulable dans les deux mois de la notification du procès-verbal (article 42). Le syndic doit donc qualifier correctement chaque résolution dans la convocation. La frontière la plus discutée est celle entre travaux de conservation (article 24) et travaux d’amélioration (article 25 n) : un ravalement avec isolation thermique, par exemple, relève de l’article 25 pour la partie amélioration. Côté copropriétaire opposant, la qualification exacte est le premier moyen à examiner avant d’assigner ; côté syndicat, un vote à la majorité supérieure pour une décision qui n’en relevait pas n’est pas une cause de nullité.

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Questions fréquentes

Les abstentions comptent-elles à l’article 24 ?

Non. La majorité se calcule sur les voix exprimées, pour ou contre, des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance.

Un ravalement se vote-t-il à l’article 24 ?

Oui s’il s’agit d’un ravalement d’entretien ou de conservation. S’il comporte une amélioration, comme une isolation par l’extérieur, cette partie relève de l’article 25 f ou n.

Que faire si une décision a été votée à la mauvaise majorité ?

L’opposant ou le défaillant peut la contester devant le tribunal judiciaire dans les deux mois de la notification du procès-verbal. Passé ce délai, la décision est définitive.

Toutes les fiches de cette série sont réunies dans la loi du 10 juillet 1965 article par article. Un texte s’applique toujours à des faits précis : pour savoir ce que l’article 24 signifie dans votre situation, le premier échange avec un avocat en droit immobilier à Paris permet de faire le point. Contactez le cabinet ou appelez le 06 89 04 74 78.