Le loyer peut-il augmenter en cours de bail ? Seulement si le bail le prévoit, une fois par an, dans la limite de l’indice de référence des loyers, et à condition que le bailleur le demande dans l’année. L’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 fixe ces règles, et interdit toute révision pour les logements classés F ou G.

Le texte de l’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989

I. ― Lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat.

La variation qui en résulte ne peut excéder, à la hausse, la variation d’un indice de référence des loyers publié par l’Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. A défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location.

A défaut de manifester sa volonté d’appliquer la révision du loyer dans un délai d’un an suivant sa date de prise d’effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l’année écoulée.

Si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d’un an, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande.

II. ― Lorsque les parties sont convenues, par une clause expresse, de travaux d’amélioration du logement que le bailleur fera exécuter, le contrat de location ou un avenant à ce contrat peut fixer la majoration du loyer consécutive à la réalisation de ces travaux. Cette majoration ne peut faire l’objet d’une action en diminution de loyer.

III. ― La révision et la majoration de loyer prévues aux I et II du présent article ne peuvent pas être appliquées dans les logements de la classe F ou de la classe G, au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation.

Version en vigueur au 14 octobre 2026. Source : Légifrance.

Ce que dit l’article 17-1, en clair

La révision suppose une clause dans le bail. Elle intervient une fois par an, à la date convenue ou à la date anniversaire. La hausse est plafonnée par la variation de l’IRL publié par l’INSEE, entre l’indice de référence du bail et le dernier indice publié à la date de révision. Le bailleur qui ne réclame pas la révision dans l’année qui suit sa date de prise d’effet est réputé y avoir renoncé pour l’année écoulée : plus de rattrapage rétroactif. La révision demandée dans l’année prend effet à la date de la demande, non à la date anniversaire. Le II permet une majoration pour travaux d’amélioration convenue par clause expresse. Le III exclut toute révision ou majoration pour les logements F et G.

Ce que cela change en pratique

Beaucoup de bailleurs parisiens perdent des révisions par négligence : sans demande écrite dans l’année, la hausse est perdue. La bonne pratique est un courrier à chaque date anniversaire, avec le calcul (loyer x nouvel IRL / IRL de référence). Le locataire peut vérifier l’indice utilisé et refuser une révision calculée sur un mauvais trimestre ou appliquée deux fois. Pour un logement F ou G, toute révision est interdite depuis le 24 août 2022, même si le bail contient la clause : un loyer révisé malgré l’interdiction est un trop perçu restituable. Les travaux d’amélioration financés par le bailleur ne justifient une majoration que s’ils ont été prévus par une clause expresse ou un avenant.

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Questions fréquentes

Le bailleur peut-il réclamer deux ans de révision non appliquée ?

Non. Faute de demande dans l’année suivant la date de révision, il est réputé y avoir renoncé pour l’année écoulée. Seule l’année en cours peut être révisée, à compter de la demande.

Quel IRL utiliser ?

Celui du trimestre de référence indiqué au bail ou, à défaut, le dernier indice publié à la date de signature, comparé au dernier indice publié à la date de révision.

Actualité : IRL du 3e trimestre 2026 (148,06, +1,57 %) : calcul de la révision et limites.

La révision s’applique-t-elle à un logement classé G ?

Non. Depuis la loi Climat et résilience, aucune révision ni majoration n’est possible pour les logements F et G, quelle que soit la clause du bail.

Toutes les fiches de cette série sont réunies dans la loi du 6 juillet 1989 article par article. Un texte s’applique toujours à des faits précis : pour savoir ce que l’article 17-1 signifie dans votre situation, le premier échange avec un avocat en droit immobilier à Paris permet de faire le point. Contactez le cabinet ou appelez le 06 89 04 74 78.