C’est l’article central des obligations du bailleur. L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 impose de louer un logement décent, sans risque pour la santé ou la sécurité, sans nuisibles, et désormais d’une performance énergétique minimale selon un calendrier qui exclut les logements classés G depuis le 1er janvier 2025. Il énumère ensuite les quatre obligations permanentes du bailleur : délivrance en bon état, jouissance paisible, entretien et réparations, liberté d’aménagement du locataire.

Le texte de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989

Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le niveau de performance minimal au sens du même article L. 173-1-1 à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondant au logement décent sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le niveau de performance d’un logement décent est compris, au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation :

1° A compter du 1er janvier 2025, entre la classe A et la classe F ;

2° A compter du 1er janvier 2028, entre la classe A et la classe E ;

3° A compter du 1er janvier 2034, entre la classe A et la classe D.

En Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à La Réunion et à Mayotte, le niveau de performance d’un logement décent est compris, au sens du même article L. 173-1-1 :

a) A compter du 1er janvier 2028, entre la classe A et la classe F ;

b) A compter du 1er janvier 2031, entre la classe A et la classe E.

Les logements qui ne répondent pas aux critères précités aux échéances fixées sont considérés comme non décents.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

Version en vigueur au 14 octobre 2026. Source : Légifrance.

Ce que dit l’article 6, en clair

La décence est définie par le décret du 30 janvier 2002 : surface et hauteur minimales, absence de risques, équipements de base, et depuis 2023 un critère de performance énergétique. Le calendrier inscrit dans la loi est net : classe F au minimum depuis le 1er janvier 2025 (ce qui exclut les G), classe E au minimum à compter du 1er janvier 2028, classe D à compter du 1er janvier 2034. Un logement qui ne respecte pas ces seuils aux dates fixées est non décent. Les quatre obligations du bailleur qui suivent sont d’ordre public, sauf la possibilité de convenir expressément de travaux à la charge du locataire imputés sur le loyer, qui n’est ouverte que pour un logement déjà décent.

Ce que cela change en pratique

La non décence ne permet pas au locataire d’arrêter de payer son loyer de lui même : il doit demander la mise en conformité, puis saisir la commission départementale de conciliation ou le juge, qui peut ordonner les travaux, réduire le loyer ou en suspendre le paiement (article 20-1). Côté bailleur, le défaut d’entretien engage sa responsabilité pour les désordres qui en découlent et peut justifier une diminution de loyer ou des dommages et intérêts pour trouble de jouissance. Pour les passoires thermiques, la tentation de contourner la loi par un bail de résidence secondaire ou un bail mobilité est forte à Paris ; ces montages sont fragiles et exposent à une requalification.

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Questions fréquentes

Un logement classé G peut-il encore être loué ?

Depuis le 1er janvier 2025, un logement de classe G ne répond plus au critère de performance minimale et est considéré comme non décent. Le locataire en place peut demander la mise en conformité ; un nouveau bail expose le bailleur aux sanctions de l’article 20-1.

Le locataire peut-il suspendre le paiement du loyer si le logement est indécent ?

Pas de sa propre initiative. Seul le juge peut réduire ou suspendre le loyer. Un locataire qui cesse de payer s’expose au commandement de payer et à la clause résolutoire.

Le bailleur peut-il mettre les travaux à la charge du locataire ?

Seulement par une clause expresse qui prévoit les travaux, leur imputation sur le loyer et la durée de cette imputation, et seulement pour un logement déjà décent.

Toutes les fiches de cette série sont réunies dans la loi du 6 juillet 1989 article par article. Un texte s’applique toujours à des faits précis : pour savoir ce que l’article 6 signifie dans votre situation, le premier échange avec un avocat en droit immobilier à Paris permet de faire le point. Contactez le cabinet ou appelez le 06 89 04 74 78.