Le bailleur a trois motifs pour donner congé à son locataire en bail d’habitation : la vente, la reprise personnelle, et le motif légitime et sérieux. Le troisième est le moins connu — mais c’est le seul qui permet de ne pas renouveler le bail pour un comportement fautif du locataire sans avoir à vendre ni à habiter le logement. Le motif doit être réel, documenté et suffisamment grave. Un congé mal motivé est nul. Cette page s’inscrit dans le contentieux des baux d’habitation.
Préavis obligatoire avant l’échéance du bail en location vide. 3 mois en meublé. Par LRAR, acte de commissaire de justice, ou remise en main propre contre récépissé.
Le motif doit être précis, documenté et suffisamment grave. Un congé vague ou non justifié est nul — le bail est reconduit.
Contrairement au congé pour vente, le congé pour motif légitime n’ouvre pas de droit de préemption au locataire.
Qu’est-ce qu’un motif légitime et sérieux ?
C’est le troisième motif de congé prévu par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989. Contrairement à la vente et à la reprise, il ne nécessite pas de vouloir vendre ni d’habiter le logement. Il permet au bailleur de ne pas renouveler le bail en raison d’un comportement fautif du locataire ou d’une situation objective justifiant le non-renouvellement.
Le motif doit être réel (pas un prétexte), sérieux (suffisamment grave pour justifier le non-renouvellement) et documenté (preuves à l’appui). Le juge contrôle ces trois conditions — un congé insuffisamment motivé est annulé.
Motifs reconnus par la jurisprudence
Retards de paiement répétés
Le motif le plus fréquent. Il ne faut pas confondre avec les impayés qui justifient une résiliation du bail via la clause résolutoire. Ici, le locataire finit par payer — mais systématiquement en retard. L’accumulation de retards réguliers, documentés par les relevés de compte, constitue un motif légitime de non-renouvellement.
Troubles de voisinage
Nuisances sonores répétées, comportement agressif, plaintes des voisins, interventions de police. Le bailleur doit documenter les troubles : constats, attestations de voisins, mains courantes. Des troubles isolés ne suffisent pas — il faut un caractère répété et persistant malgré les mises en garde.
Dégradations
Le locataire dégrade le logement au-delà de l’usure normale : trous dans les murs, installations modifiées sans autorisation, défaut d’entretien grave. Un constat de commissaire de justice est la meilleure preuve. Le simple défaut d’entretien courant est insuffisant — il faut des dégradations significatives.
Sous-location non autorisée
Le locataire sous-loue (Airbnb ou autre) sans autorisation du bailleur. La sous-location illicite est un motif légitime de non-renouvellement. La preuve peut venir des annonces en ligne, des attestations de voisins, des relevés de plateformes.
Ce qui n’est pas un motif légitime
Motifs insuffisants
Vouloir augmenter le loyer au-delà de l’encadrement. Vouloir relouer à un autre locataire. Des désaccords mineurs avec le locataire. Un seul retard de paiement isolé. Le souhait de réaliser des travaux (sauf si les travaux rendent le logement inhabitable et justifient une reprise temporaire).
Motifs de prétexte
Le juge vérifie la réalité du motif. Un bailleur qui invoque des troubles de voisinage jamais signalés, ou des dégradations non documentées, sera débouté. Le congé sera annulé, le bail reconduit, et le locataire pourra demander des dommages et intérêts pour congé frauduleux.
Congé frauduleux = dommages et intérêts. Si le juge estime que le motif est un prétexte (le bailleur invoque des troubles mais reloue immédiatement au même prix), le locataire peut obtenir des dommages et intérêts. Le montant minimum est de 6 mois de loyer (art. 15 loi de 1989). Le congé est annulé et le bail reconduit.
Formalités du congé
Forme
LRAR, acte de commissaire de justice, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Le congé doit mentionner le motif de façon précise — pas une formule vague. La date de réception (pas d’envoi) fixe le point de départ du préavis de 6 mois (3 mois en meublé).
Délai
6 mois avant l’échéance du bail en location vide. 3 mois en meublé. Le congé ne peut être donné qu’à l’échéance — pas en cours de bail. Si le délai n’est pas respecté, le bail est reconduit pour une nouvelle période (3 ans en vide, 1 an en meublé).
Locataire protégé : règles spéciales
Si le locataire a plus de 65 ans et des ressources inférieures aux plafonds légaux, le bailleur ne peut donner congé (quel que soit le motif, y compris légitime et sérieux) que s’il propose un relogement conforme — même zone, loyer compatible. Exception : si le bailleur a lui-même plus de 65 ans ou des ressources inférieures aux mêmes plafonds.
Questions fréquentes — Congé pour motif légitime
Le locataire peut-il contester le congé ?
Oui. Le locataire peut saisir le tribunal pour contester la réalité ou le sérieux du motif. Si le juge estime le motif insuffisant, le congé est annulé, le bail reconduit, et le locataire peut obtenir des dommages et intérêts (minimum 6 mois de loyer en cas de congé frauduleux).
Quelle différence avec la résiliation pour impayés ?
La résiliation pour impayés (clause résolutoire) intervient en cours de bail et suppose une dette non réglée. Le congé pour motif légitime intervient à l’échéance du bail et ne nécessite pas d’impayé — des retards répétés mais régularisés suffisent. Les deux procédures ne s’excluent pas : un bailleur peut engager une résiliation pour impayés ET prévoir un congé pour motif légitime à l’échéance.
Le locataire a-t-il un droit de préemption ?
Non. Contrairement au congé pour vente, le congé pour motif légitime et sérieux n’ouvre pas de droit de préemption. Le bailleur n’a pas à proposer la vente au locataire.
Faut-il prouver le motif au moment du congé ou devant le juge ?
Les deux. Le congé doit exposer le motif de façon précise (pas une formule générique). Si le locataire conteste, le bailleur devra prouver devant le juge que le motif est réel et sérieux — avec des pièces : constats, attestations, relevés de paiement, échanges de courriers. Un congé motivé de façon vague est annulé même si le motif existait réellement.
Peut-on cumuler plusieurs motifs dans le même congé ?
Oui. Un congé peut invoquer simultanément des retards de paiement répétés, des troubles de voisinage et un défaut d’assurance. Le cumul de motifs renforce le dossier. Le juge appréciera la gravité de l’ensemble — chaque motif pris isolément n’a pas besoin de suffire à lui seul si le cumul caractérise un comportement incompatible avec le maintien dans les lieux.
Congé pour motif légitime et sérieux ?
Le motif doit être réel, documenté et suffisamment grave. Le premier échange est gratuit. Consulter les honoraires.