Vous voulez récupérer votre logement pour y habiter ou y loger un proche. La loi le permet — mais les conditions sont strictes. Un congé mal rédigé, un préavis trop court, un bénéficiaire non autorisé, et le congé est nul. Le bail se poursuit, et vous repartez de zéro. Cette page fait partie du contentieux des baux d’habitation.
de préavis avant l’échéance du bail pour un logement vide. C’est la date de réception par le locataire qui compte, pas la date d’envoi.
de préavis pour un bail meublé. Mêmes exigences de forme et de fond que pour un bail vide.
Les conditions du congé pour reprise
Qui peut bénéficier de la reprise ?
Le bailleur lui-même, son conjoint, son partenaire de PACS, un ascendant ou un descendant (du bailleur ou de son conjoint/partenaire). C’est une liste fermée — les frères, soeurs, amis ou beaux-frères n’en font pas partie.
La reprise doit être réelle et sérieuse
Le bénéficiaire doit effectivement occuper le logement à titre de résidence principale, de manière continue et durable. Une reprise fictive (relouer rapidement, vendre sans avoir habité, laisser le logement vide) expose à des sanctions civiles et pénales.
Le congé : forme et mentions obligatoires
Le congé peut être notifié par lettre recommandée AR, acte de commissaire de justice ou remise en main propre contre récépissé. L’acte de commissaire de justice offre la sécurité maximale en termes de preuve.
La lettre doit obligatoirement mentionner : le motif précis de la reprise, le nom et l’adresse du bénéficiaire, la nature du lien avec le bailleur, et la notice d’information prévue par la loi ALUR de 2014 (définie par arrêté ministériel). L’absence d’une seule de ces mentions peut entraîner la nullité du congé.
Ne pas confondre avec le congé pour vente
Le congé pour vente a un objectif différent : vendre le logement libre. Il ouvre un droit de préemption au locataire. Les conditions de forme sont similaires mais les effets juridiques sont distincts.
Congé pour vente : conditions et procédureLogement acquis déjà loué
Si vous avez acheté un bien occupé et que l’échéance du bail tombe moins de 2 ans après votre achat, vous ne pouvez donner congé qu’à l’échéance suivante. C’est un piège fréquent pour les investisseurs.
Locataire protégé : obligation de relogement
Si votre locataire a plus de 65 ans et des ressources inférieures au plafond légal, vous ne pouvez pas lui donner congé pour reprise sans lui proposer un relogement conforme : même zone géographique, logement adapté à ses besoins et à ses moyens. Cette obligation est une condition de validité du congé, pas une simple formalité.
Exception : si le bailleur est lui-même âgé de plus de 65 ans ou dispose de ressources inférieures au plafond, la protection ne s’applique pas dans les mêmes termes.
Une erreur sur le locataire protégé rend le congé nul. Si vous donnez congé sans proposition de relogement alors que le locataire est protégé, le bail se poursuit et vous pouvez être condamné à des dommages et intérêts. Locataire protégé : conditions et exceptions
Cas particuliers
SCI
Une SCI ne peut pas, en principe, donner congé pour reprise — une société n’habite pas un logement. La jurisprudence admet des exceptions très encadrées pour les SCI familiales au profit d’un associé. Situation à analyser au cas par cas.
Indivision
L’ensemble des indivisaires doit s’accorder pour donner congé. Un seul indivisaire ne peut pas agir seul. En cas de désaccord, il faut saisir le juge — ce qui allonge considérablement les délais.
Sanctions en cas de congé frauduleux
Un congé fondé sur un faux motif de reprise expose le bailleur à des sanctions civiles et pénales. Le locataire dispose de 3 ans après l’échéance du bail pour agir s’il constate que la reprise n’a pas été effective.
Que faire si le locataire refuse de partir ?
Si le locataire conteste le congé, il peut saisir le tribunal judiciaire pour en demander la nullité. Si le congé est annulé, le bail se poursuit et le bailleur peut être condamné à des dommages et intérêts.
Si le congé est valable mais que le locataire se maintient dans les lieux après l’échéance, la situation évolue vers une occupation sans droit ni titre. Le bailleur doit alors engager une procédure d’expulsion.
Questions fréquentes — Congé pour reprise
Puis-je reprendre le logement pour y installer mes beaux-parents ?
Oui. Les ascendants de votre conjoint ou partenaire pacsé font partie des bénéficiaires autorisés par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989. Il faut justifier de la réalité de leurs besoins et de l’intention d’occuper à titre de résidence principale.
Puis-je reprendre pour une résidence secondaire ?
Non. La loi est formelle : la reprise doit être effectuée pour une résidence principale. Un usage de pied-à-terre, de résidence secondaire ou de vacances n’est pas un motif valable. Le congé est nul.
Combien de temps dois-je occuper le logement avant de pouvoir le relouer ?
La loi ne fixe pas de durée, mais la jurisprudence est claire : si vous relouez peu de temps après le départ du locataire sans avoir effectivement habité, le juge en déduira que la reprise était fictive. En pratique, prévoyez au minimum un an d’occupation effective.
Comment prouver que j’ai réellement occupé le logement ?
Changement d’adresse sur les documents officiels (carte d’identité, impôts, sécurité sociale), contrat d’assurance habitation, abonnements eau/gaz/électricité/internet, relevés de consommation. Plus le dossier est étayé, plus la preuve est solide.
Congé pour reprise : sécurisez votre démarche
Un congé mal rédigé est nul. Le premier échange est gratuit — il permet de vérifier que les conditions sont réunies avant d’agir. Consulter les honoraires.