Vous voulez récupérer votre logement, mais votre locataire est protégé — plus de 65 ans avec des ressources modestes. Vous ne pouvez pas simplement donner congé : la loi vous oblige à proposer un relogement adapté, simultanément au congé. Sans cette offre, le congé est nul. C’est l’une des obligations les plus contraignantes en droit des baux d’habitation.
L’offre de relogement doit être proposée en même temps que le congé. Une offre tardive ne régularise pas un congé irrégulier. La Cour de cassation l’a rappelé à plusieurs reprises. Locataire protégé : conditions et exceptions
Qui est considéré comme locataire protégé ?
Le locataire de plus de 65 ans dont les ressources sont inférieures aux plafonds des logements locatifs conventionnés (plafonds PLUS, révisés annuellement). La même protection s’étend au locataire de tout âge ayant à sa charge une personne de plus de 65 ans remplissant les mêmes conditions de ressources.
L’âge s’apprécie à la date de délivrance du congé — pas à l’échéance du bail. Si le locataire a 64 ans au moment du congé et 65 ans à l’échéance, il n’est pas protégé. Ce point piège beaucoup de bailleurs.
Quand l’obligation de relogement s’applique-t-elle ?
Congé pour vente
Le bailleur veut vendre le logement libre. Il doit proposer un relogement adapté simultanément au congé.
Congé pour venteCongé pour reprise
Le bailleur veut habiter le logement ou y loger un proche. Même obligation de relogement, avec les mêmes exigences.
Congé pour repriseTravaux / insalubrité
Si les travaux rendent le logement inhabitable ou si un arrêté de péril est pris, le bailleur doit assurer le relogement du locataire protégé.
Que doit contenir l’offre de relogement ?
L’offre doit être précise, détaillée et simultanée au congé. Une proposition vague ou incomplète ne constitue pas une offre valable. Le logement proposé doit correspondre aux besoins et aux possibilités du locataire :
Caractéristiques du logement
Surface adaptée à la composition du foyer. Loyer compatible avec les ressources. Situé dans la même commune ou commune limitrophe (sauf accord du locataire). L’offre doit mentionner l’adresse, la surface, le nombre de pièces, le loyer et les charges.
Appréciation par le juge
Les tribunaux tiennent compte de la santé du locataire, de sa proximité avec ses proches, de ses habitudes de vie. Un logement techniquement conforme mais éloigné de son médecin ou de ses enfants peut être jugé inadapté.
Quand le bailleur est dispensé de reloger
Bailleur de plus de 65 ans
Si le bailleur lui-même a plus de 65 ans ou si ses ressources sont inférieures aux plafonds applicables, il peut donner congé sans proposer de relogement. Logique d’équité : on ne peut pas imposer cette obligation à un propriétaire lui-même en situation de vulnérabilité.
Fraude du locataire
Si le locataire a obtenu le bénéfice de la protection par fraude (dissimulation de ressources, faux documents), le bailleur peut être dispensé de l’obligation. Mais la preuve incombe au bailleur — les tribunaux sont stricts.
Si le locataire refuse l’offre de relogement
Offre conforme, refus injustifié
Le juge peut estimer que le locataire a refusé sans motif légitime une offre objectivement adaptée. Dans ce cas, le congé produit ses effets et le locataire doit quitter les lieux à l’échéance.
Offre non conforme
Si le juge considère que l’offre ne correspondait pas aux besoins ou aux possibilités du locataire, le congé est annulé. Le bail se poursuit, le locataire reste, et le bailleur peut être condamné à des dommages et intérêts.
Sanctions en cas de non-respect
La sanction principale est la nullité du congé — le bail se poursuit. Le bailleur peut aussi être condamné à des dommages et intérêts si le locataire a subi un préjudice (frais de déménagement engagés, préjudice moral). Les tribunaux sanctionnent sévèrement les bailleurs qui tentent de contourner la protection par des offres manifestement inadaptées ou des motifs de congé artificiels.
L’expulsion pour loyers impayés reste possible même pour un locataire protégé — la protection ne couvre pas les manquements aux obligations du bail.
Loyers impayés et expulsion à ParisQuestions fréquentes — Relogement du locataire protégé
Le bailleur peut-il vendre un logement occupé par un locataire protégé ?
Oui, de deux manières : soit en donnant congé pour vente avec offre de relogement simultanée, soit en vendant le bien occupé (le locataire reste en place et le bail se poursuit avec le nouveau propriétaire). La seconde option évite la contrainte du relogement mais réduit le prix de vente.
Le locataire protégé peut-il être expulsé pour impayés ?
Oui. La protection ne couvre que les congés (vente, reprise), pas les manquements du locataire à ses obligations. En cas de loyers impayés, la procédure classique s’applique : commandement de payer, clause résolutoire, jugement d’expulsion. Le juge peut toutefois accorder des délais plus longs compte tenu de la situation du locataire.
L’offre de relogement doit-elle être dans le même arrondissement ?
La loi exige un logement dans la même commune ou une commune limitrophe. À Paris, ça signifie le même arrondissement ou les arrondissements voisins — sauf accord du locataire pour un relogement plus éloigné. En pratique, trouver un logement adapté dans le même quartier de Paris est souvent le plus grand défi.
Quels sont les plafonds de ressources en 2026 ?
Les plafonds correspondent aux plafonds PLUS (logements locatifs conventionnés), révisés annuellement par arrêté. Ils varient selon la zone géographique et la composition du foyer. Il faut consulter les plafonds en vigueur au moment de la délivrance du congé — pas ceux de l’année précédente.
Congé à un locataire protégé ?
L’obligation de relogement est la condition de validité du congé. Une erreur et tout est annulé. Le premier échange est gratuit. Consulter les honoraires.