Vous voulez vendre un logement qui est actuellement loué. Le congé pour vente vous permet de mettre fin au bail à son échéance — mais le locataire a un droit de préemption, et la moindre erreur de forme rend le congé nul. Cette page fait partie du contentieux des baux d’habitation.
de préavis (bail vide). 3 mois pour un meublé. C’est la date de réception qui compte.
pour le locataire pour exercer son droit de préemption à compter de la réception du congé.
supplémentaires pour conclure la vente si le locataire accepte (2 mois sans prêt, 4 mois avec prêt).
Conditions et mentions obligatoires
Le congé pour vente ne peut être délivré qu’à l’échéance du bail. Il doit être notifié par lettre recommandée AR, acte de commissaire de justice ou remise en main propre. La lettre doit obligatoirement mentionner : le motif (vente), le prix et les conditions de la vente (car le congé vaut offre de vente au locataire), et la reproduction intégrale des cinq premiers alinéas de l’article 15-II de la loi du 6 juillet 1989.
L’absence d’une seule de ces mentions rend le congé nul. L’offre de vente doit être suffisamment précise : prix, modalités de paiement, description du bien, annexes éventuelles. Le locataire doit pouvoir accepter en connaissance de cause.
Le droit de préemption du locataire
Le congé pour vente vaut offre de vente prioritaire au locataire. Pendant 2 mois, le propriétaire ne peut pas vendre à un tiers. Si le locataire accepte, la vente doit être conclue dans les délais légaux. S’il refuse ou ne répond pas, son droit de préemption s’éteint et le bailleur est libre de vendre à qui il veut.
Droit de seconde préemption
Si le bailleur finit par vendre à un prix inférieur à celui proposé au locataire, le notaire doit notifier les nouvelles conditions au locataire, qui dispose d’un mois pour se porter acquéreur. Ce mécanisme empêche de gonfler le prix artificiellement pour décourager le locataire.
Exceptions au droit de préemption
Le locataire n’a pas de droit de préemption si le bailleur vend à un membre de sa famille (conjoint, ascendants, descendants), si la vente porte sur l’immeuble entier en bloc, ou dans le cadre d’une licitation judiciaire entre co-indivisaires.
Cas particuliers
Locataire protégé
Locataire de plus de 65 ans avec ressources modestes : le congé n’est valable que si le bailleur propose un relogement adapté (même zone, loyer compatible). À défaut, le congé est nul.
Locataire protégé : conditionsAcquisition récente
Si le bail expire moins de 3 ans après votre achat, vous ne pouvez donner congé qu’à l’échéance suivante. Règle anti-spéculation qui piège beaucoup d’investisseurs.
Ne confondez pas congé pour vente et congé pour reprise. Le congé pour reprise vise à habiter le logement soi-même ou y loger un proche — pas à vendre. Les conditions sont différentes. Congé pour reprise : conditions et procédure
Si la vente ne se réalise pas
Le congé reste valable même si la vente n’aboutit pas — le locataire doit quitter les lieux à l’échéance. Mais si le bailleur décide finalement de ne pas vendre et remet le logement en location, il doit proposer en priorité la location au locataire évincé. Ne pas le faire constitue une fraude au congé.
L’alternative : vendre le bien occupé, sans congé. Le bail se poursuit avec le nouveau propriétaire. Chaque option a ses conséquences juridiques et financières — l’accompagnement par un avocat mandataire en transaction immobilière permet de choisir la meilleure stratégie.
Le locataire refuse de partir
Si le locataire refuse l’offre de vente et se maintient dans les lieux après l’échéance du bail, il devient occupant sans droit ni titre. Le bailleur doit engager une procédure d’expulsion devant le tribunal judiciaire. Le locataire ne peut être expulsé qu’en vertu d’une décision de justice exécutoire.
Loyers impayés et expulsion à ParisMotifs de nullité et sanctions
Un congé pour vente irrégulier ou frauduleux expose le bailleur à la nullité du congé (le bail se poursuit), à des dommages et intérêts au profit du locataire, et dans les cas graves, à des poursuites pénales.
Questions fréquentes — Congé pour vente
Le locataire a-t-il droit à une indemnité en cas de congé pour vente ?
Non, si le congé est régulier. Le locataire ne reçoit pas d’indemnité automatique. En revanche, si le congé est reconnu comme frauduleux ou nul, il peut obtenir des dommages et intérêts (frais de déménagement, surcoût de loyer, préjudice moral).
Puis-je vendre à un membre de ma famille sans offrir la préemption ?
Oui. La vente à un conjoint, ascendant ou descendant du bailleur ou de son conjoint exclut le droit de préemption du locataire. Mais la vente doit être réelle — une vente fictive à un proche pour contourner la préemption constitue une fraude.
J’ai acheté le bien déjà loué. Quand puis-je donner congé ?
Si le bail expire moins de 3 ans après votre achat, vous devez attendre l’échéance suivante. Au-delà, vous pouvez donner congé dans les conditions de droit commun. Vérifiez la date d’échéance exacte du bail avant toute démarche.
Si le bien est en copropriété, quelles informations transmettre ?
Les informations relatives à la copropriété (charges, PV d’AG, carnet d’entretien, diagnostics) doivent être communiquées dans le cadre de la vente, pas du congé lui-même. Mais préparer ces documents en amont évite les retards.
Avocat copropriété à ParisVous envisagez un congé pour vente ?
Une erreur de forme rend le congé nul. Le premier échange est gratuit — il permet de vérifier que les conditions sont réunies. Consulter les honoraires.